Bất động sản là "tội đồ", có nên đầu tư lúc này?

Thời điểm 3 tháng cuối năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022 bất động sản (BDS) sốt diện rộng từ Bắc vào Nam, từ đô thị lớn đến những vùng nông thôn hẻo lánh. Có thể nói lúc đó mua đâu cũng lời. Nhưng sau một loạt biện pháp mạnh của CP và những vụ khởi tố ông lớn đã làm cho một số nhà đầu tư chùn tay và thị trường giảm nhiệt.

Do đó, lĩnh vực BDS được xem như là “tội đồ” của nền kinh tế và câu hỏi đặt ra bây giờ là có nên đầu tư vào BDS không? Nếu có thì nên vào loại nào và không nên vào loại nào nếu chính phủ siết tiếp và lại có thêm những vụ khởi tố nữa?

Với nhóm BDS đầu cơ có thể khẳng định luôn là nếu bạn dùng tiền nhàn rỗi để mua thì có thể cân nhắc (nhưng nên thận trọng). Còn nếu bạn dùng tiền vay ngân hàng thì tuyệt đối đừng nhảy vào ở thời điểm này. Với nhóm BDS đầu tư, nếu là tiền nhàn rỗi hoặc nếu là tiền đi vay nhưng bạn dự đoán được khả năng sinh lời và dòng tiền của nó trong tương lai thì đây là cơ hội tốt nhất cho bạn nhảy vào. Và dù loại nào thì lúc này đổ tiền vào bạn cũng phải xác định 3-5 năm năm cho an toàn. Dưới 3 năm thì chắc chỉ được 15-25%/ năm nếu bạn lựa chọn tốt.

Tại sao nhóm đầu cơ lại nhiều rủi ro? Với những phát biểu cứng rắn của TT rằng "Đất đẹp là để đưa vào sản xuất kinh doanh để lại giá trị cho ngàn đời sau chứ không phải để phân lô. Nguồn lực tốt nhất của xã hội phải được đưa vào sản xuất kinh doanh chứ không phải để đổ vào đầu cơ BDS". TT không nói cho vui và những gì đang diễn ra ai cũng thấy rồi. Tín dụng vào BDS bị siết cho ho sặc sụa, thuế giao dịch tăng kịch trần, thậm chí vượt trần... là những hành động cụ thể hóa lời nói đó. Có thể thấy CP đang quyết tâm làm sạch thị trường BDS và “lùa” dòng chảy tín dụng qua kênh sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ và nông nghiệp.

Với nhóm BDS đầu cơ này bạn cần lưu ý các loại sau.

Đầu tiên, những dự án pháp lý chưa rõ ràng.

Những dự án pháp lý chưa rõ ràng tuyệt đối không đụng vào. Trước đây loại này có thể bị ngâm vài năm nhưng sau đó vẫn có sổ, bạn tham gia từ đầu vẫn có lợi nhuận cao (Rủi ro cao thì lợi nhuận cao). Còn trong bối cảnh hiện nay nếu sờ vào có khi hàng chục năm chưa có sổ, có khi lại tiền mất tật mang (Rủi ro rất cao nhưng lợi nhuận thì mịt mờ). Ai sai, ai đúng, sai đúng thế nào thì chưa ai biết được. Nhưng có một điều khá chắc chắn là không làm thì sai ít, làm càng nhiều thì sai càng nhiều. Chính vì vậy chúng ta không biết tiếp theo đây ông lớn nào sẽ bị sờ, một khi bị sờ thì những dự án chưa xong pháp lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ví dụ những dự án liên quan đến anh Q, anh D nếu chưa xong pháp lý thì không biết nó sẽ bị treo đến khi nào. Dù là dự án đất nền, căn hộ, condotel, village... nếu chưa có sổ mà chỉ ký hợp đồng góp vốn, trả theo tiến độ sẽ cực kỳ rủi ro.

Thứ hai, đất thổ cư/ nhà ở căn thứ 2.

Với nhóm này nó cực kỳ an toàn về mặt pháp lý nhưng lại có rủi ro tiềm ẩn về lộ trình “đánh thuế căn nhà thứ hai”. Những động thái quyết liệt vừa rồi chúng ta không loại trừ khả năng CP sẽ chấp nhận "đau một lần" để đánh thuế BDS thứ hai. Chắc chắn luật này không thể làm được liền trong một vài năm tới. Nhưng cuối nhiệm kỳ này hoặc qua nhiệm kỳ tới sẽ làm thì hoàn toàn khả thi. Lúc đó nhóm BDS này sẽ lao đao, thậm chí bán tháo là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Có thể nhiều người cho rằng đánh thuế BDS thứ 2 sẽ làm cho giá thuê phòng trọ sẽ tăng ảnh hưởng đến công nhân, sinh viên. Đồng ý là như vậy nhưng CP chắc sẽ có giải pháp cho vấn đề này. Ngược lại, nếu bạn tự tin dự luật này không thể thông qua vì không ai “tự đánh vào chân mình” thì hãy dồn hết cho món này vì đây là loại hình BDS an toàn nhất trong các loại BDS.

Thứ 3, đất nông nghiệp phân lô.

Đây là loại BDS rủi ro nhất mà bạn nên tránh né cho thật xa. Làm nông nghiệp phải diện tích lớn mới hiệu quả, vài trăm đến vài ngàn mét bạn chỉ nuôi vài con gà để nó tò te cho vui chứ không hiệu quả gì. Đó là lý do hàng chục năm qua chúng ta quyết liệt trong công tác dồn điền đổi thửa. Đất nền cùng lắm bạn xây căn nhà nhỏ cho thuê, đất nông nghiệp phân lô bạn không được xây dựng. Đất thổ cư phân lô rất bình thường, cơ bản luật không cấm, đất nông nghiệp phân lô bị thanh tra là chuyện thường, hàng chục quan “đi đốn củi” chủ yếu cũng do ký phân lô đất nông nghiệp bừa bãi. Một loại đất không có khả năng tạo ra thu nhập, không có khả năng sinh lời trong tương lai, tiềm ẩn nhiều rủi ro lại góp phần tàn phá nền nông nghiệp nước nhà tốt nhất bạn đừng sờ vào.

Vậy chúng ta nên đầu tư vào BDS nào?

Thứ nhất, BDS sản xuất kinh doanh.

Như đã đề cập ở trên, CP đang rất quyết tâm đưa dòng tiền vào sản xuất kinh doanh và chắc chắn sẽ có những biện pháp hỗ trợ cho hoạt động này cả về cơ chế chính sách lẫn tín dụng. Chính vì vậy đất xây dựng nhà xưởng, kho bãi; đất có thể khai thác du lịch, dịch vụ sẽ là hai loại cực tốt trong thời gian tới. Nhiều năm qua, có thể chúng ta chưa hài lòng về nhiều cơ chế chính sách, có thể thị trường BDS phát triển hơi méo. Nhưng có một thực tế không thể phủ nhận đó là Việt Nam chúng ta vẫn là một điểm đến hấp dẫn hàng đầu của các nhà đầu tư trên khắp thế giới. Những lĩnh vực hấp dẫn nhất vẫn là sản xuất, thương mại dịch vụ và du lịch. Chắc chắn sắp tới lĩnh vực này sẽ được mở luồng thông thoáng cả về thủ tục hành chính lẫn tín dụng. Hãy cứ tạo ra dòng tiền, công ăn việc làm bền vững chắc chắn được hỗ trợ.

Thứ 2, BDS nông nghiệp.

Có lẽ đây là lĩnh vực được quan tâm nhất trong thời gian tới vì diện tích lớn, giá rẻ và nông nghiệp, dịch vụ thuộc thế mạnh của VN. Hơn nữa 70% dân số vẫn sống ở nông thôn và bám vào nông nghiệp. Thế hệ cha chú chúng ta thời 5X, 6X gần như không còn khả năng lao động, thế hệ 7X cũng không còn nhiều thời gian. Chính vì vậy, để cân bằng dân số, đảm bảo an ninh lương thực thì CP sẽ có nhiều biện pháp để kéo thế hệ 8X, 9X và thậm chí 2K về với nông nghiệp. Đó có thể là hỗ trợ kỹ thuật, cây con giống, phân bón, thuốc BVTV, tín dụng, truyền thông, bán hàng... để xây dựng một thế hệ nông dân mới trẻ trung hơn, có trình độ học thức cao hơn, năng động và sáng tạo hơn. Cũng như Thái Lan, TQ bên cạnh họ đã sản sinh ra một thế hệ nông dân mới trẻ trung và giàu có hơn (thậm chí có rất nhiều tỷ phú nông nghiệp) bằng những biện pháp như trên. 20 năm trước CP xác định tầm nhìn "Đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển". Bây giờ CP đã thay đổi tầm nhìn "Đến năm 2050 Việt Nam trở thành một nước nông nghiệp hàng đầu thế giới". Làm được hay không chưa biết, nhưng một khi đã xây dựng tầm nhìn thì chắc chắn CP sẽ có hành động để hiện thực hóa tầm nhìn đó. Đó là bức tranh sáng chúng ta kỳ vọng một ngày không xa nông nghiệp Việt Nam sẽ chuyển mình để vươn tầm.

Tất nhiên, BDS nông nghiệp này phải là quy mô lớn, bạn phải làm nông nghiệp một cách nghiêm túc và tâm huyết, tạo nguồn thu lớn trên đó thì BDS đó mới có giá trị. Còn bạn mua đất nông nghiệp rồi bỏ hoang sẽ không có giá, nguy cơ bị đánh thuế sẽ rất cao và đặc biệt bạn đang cướp đi cơ hội của những người nông dân đáng thương.

Nói gì thì nói, bất kỳ quốc gia nào dù giàu hay nghèo bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế. Sự lên xuống của BDS sẽ ảnh hưởng lớn đến các lĩnh vực khác. Thế nhưng cách truyền thông, các biện pháp gắt như vừa rồi làm cho nhiều người có cảm giác BDS như là "tội đồ" hơn là động lực phát triển kinh tế.

Vậy thì câu hỏi cuối cùng là nên đầu tư BDS ở đâu trong thời gian này? Bạn có quan tâm không? Hãy để lại ám hiệu của bạn nhé.

P/S: Hôm nay dậy sớm định ngao du trời đất thì chợt nhớ đang nợ 500 anh em một bài về đất cát nên gõ vội. Anh em thêm mắm, thêm muối, thêm góc nhìn nhé.

Have a nice day!