Bất động sản kỳ vọng sớm đảo chiều

Sau những khó khăn về vốn, thị trường bất động sản đang sàng lọc, tái cơ cấu hàng loạt và kỳ vọng với các giải pháp đang được Chính phủ tháo gỡ, thị trường sẽ đảo chiều vào cuối quý II/2023

Hội nghị Bất động sản 2022 với chủ đề "Bất động sản nội lực và kỳ vọng" do Batdongsan.com.vn tổ chức tại TP HCM, ngày 16-12, đã đặt ra nhiều vấn đề về khả năng sớm đảo chiều của thị trường bất động sản (BĐS) khi có các chính sách Chính phủ đang quyết liệt triển khai.

Sàng lọc mạnh

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường BĐS Việt Nam năm 2022 đã hưng phấn đầu năm nhưng giữa và cuối năm trầm lắng; cung - cầu giảm mạnh; giao dịch giảm. Điều này đã tác động mạnh đến các lĩnh vực khác khá rõ nét, bởi BĐS là ngành cực kỳ quan trọng của nền kinh tế.

Để cải thiện tình hình, các doanh nghiệp BĐS hiện nay phải cơ cấu, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất cũng như tỉ giá; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình phục hồi kinh tế như các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…

Năm 2023, thị trường phải giải bài toán đáo hạn trái phiếu - là thách thức lớn cần giải quyết. Việc sàng lọc, tái cấu trúc mua bán sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ để tạo điều kiện cho một thị trường BĐS phục hồi dần. Để nguồn cung BĐS gia tăng thì pháp lý cần sớm tháo gỡ. Doanh nghiệp phải có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2023 - 2024; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn (tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư…); thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro, nhất là rủi ro pháp lý tài chính; phát triển theo hướng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh, BĐS xanh đang là xu thế. Đồng thời, đẩy mạnh chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới.

Thị trường bất động sản sôi động trở lại sẽ giúp nhiều lao động ngành xây dựng có việc làm

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng mức độ quan tâm và lượng giao dịch của thị trường BĐS Việt Nam đều sụt giảm, nguyên nhân chính là do nguồn vốn cho thị trường hạn hẹp. Đó là thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp và người mua BĐS vì nguồn vốn là mạch máu cho thị trường. Ngoài ra, yếu tố giá đã khiến người mua khó tiếp cận thị trường, giá tăng cao so thu nhập bình quân của người dân. Năm 2020 - 2021, giá nhà sơ cấp bình quân tăng đến 46%, cao hơn cả tỉ lệ tăng tại Singapore. Từ đó, các doanh nghiệp sụt giảm mạnh doanh thu, lợi nhuận.

Các doanh nghiệp môi giới giảm sâu nhân sự. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 61% doanh nghiệp môi giới được hỏi cho biết sẽ cắt giảm nhân sự, chỉ 31% giữ nguyên. Các doanh nghiệp đang phải thích ứng, tái cơ cấu, thay thế sản phẩm để bảo đảm dòng tiền. Họ tích cực mua lại trái phiếu nếu còn tiềm lực, trả nợ bằng chính sản phẩm BĐS… Quan trọng là trong thời gian tới phải tập trung vào sản phẩm cốt lõi, đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi. Các doanh nghiệp môi giới được hỏi thì 55% cho biết vẫn làm môi giới nhưng 32% kiếm thêm nghề khác và 7% chuyển nghề.

Đặc biệt, khảo sát tâm lý người mua nhà thì họ vẫn quyết định mua nhưng dòng tiền khó khăn nên 27% người được hỏi cho biết sẽ bán và cắt lỗ, 28% giữ giá chờ tăng mới bán, trong khi 35% là ngừng đầu tư và giữ tiền chờ.

Tiềm năng từ thị trường Việt Nam

Đánh giá về khả năng đảo chiều của thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng một vài dấu hiệu tích cực đã xuất hiện cuối năm 2022, gợi mở các kỳ vọng về chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS.

Cụ thể là một số quyết định và chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ như Nghị định 65 được điều chỉnh, bổ sung quy định về mua bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Chính phủ thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS, nhà ở. Chính phủ trình Quốc hội nội dung Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi…

"Nhiều kỳ vọng thị trường BĐS sẽ đảo chiều sớm. Theo đó, tín hiệu đảo chiều khoảng một năm rưỡi sau khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất huy động. Nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất thị trường BĐS có thể ghi nhận tín hiệu đảo chiều trong 6-7 quý tới. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, thời điểm sớm nhất mà trần lãi suất huy động có thể đổi chiều điều chỉnh giảm là vào quý I/2023. Vì vậy, vào giữa năm 2024 thị trường BĐS sẽ đổi chiều" - ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Ông Winston Lee, Giám đốc các dự án đặc biệt của Tập đoàn PropertyGuru, cho rằng giới nhà giàu Trung Quốc thời gian qua rất thích mua BĐS Singapore. Tuy nhiên, thị trường Singapore đã bão hòa và không còn đủ lớn để họ tiếp tục tham gia. Họ đã nhìn thấy tiềm năng của Việt Nam và muốn đầu tư. Họ thích các khu vực như TP HCM, Đà Nẵng, đặc biệt là những người làm trong lĩnh vực sản xuất chế biến, nhà máy… nên thị trường tương đối hấp dẫn.

"Chúng tôi sẵn sàng kết nối các môi giới tại Trung Quốc để quảng bá sản phẩm BĐS Việt Nam. Đặc biệt là họ cần niềm tin để an tâm đầu tư nhiều trong thời gian tới" - ông Winston Lee nhấn mạnh.

Tư duy lại mô hình kinh doanh

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại GIBC, cho rằng sau khó khăn, các doanh nghiệp cần tư duy lại mô hình kinh doanh. Việt Nam vẫn nằm trong tốp những quốc gia tiềm năng, thu hút nhà đầu tư quốc tế. Cơ hội để mua bán sáp nhập đang rất hấp dẫn. Đồng thời, Việt Nam đang hội nhập sâu rộng. Kiều hối tăng mạnh và người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam cao, nhất là các nước có đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh tại Việt Nam như Trung Quốc, Hàn Quốc. Đáng chú ý là số người dân vẫn chưa có khả năng sở hữu nhà còn khá lớn. Dự báo năm 2035 thị trường cần 100 triệu m2 nhà ở nên nhu cầu còn rất lớn. Điều quan trọng nhất là niềm tin vào thị trường BĐS.