Bất động sản- Khu công nghiệp: Triển vọng tích cực 2022

I. Nhìn lại BĐS KCN trong năm 2021

1. Nguồn cung hạn chế

Không có nguồn cung KCN mới trong Q3/2021 và tổng nguồn cung đạt 25.220 ha tại miền Nam. Trong Q3/2021, KCN Phố Nối A mở rộng (Hưng Yên) với tổng diện tích 93 ha do Hòa Phát đầu tư và KCN Yên Phong 2C của Viglacera (Bắc Ninh), cũng hoàn tất đền bù và xây dựng, đạt 70% tổng diện tích quy hoạch. Tổng diện tích KCN tại miền Bắc đạt 9.900 ha (+4% YoY).

2. Tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định

Đợt bùng phát Covid-19 vào cuối tháng 4 làm nhu cầu thuê đất KCN bị lùi lại sang Q4/2021. Nguyên nhân nhu cầu KCN giảm là do tình hình dịch bệnh, khi một số nhà đầu tư tạm dừng hoạt động khảo sát đầu tư và quyết định đầu tư cho đến hiện tại. Một số doanh nghiệp giảm quy mô đầu tư và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc sang Việt Nam ký hợp đồng và hoàn tất thủ tục đầu tư.

Tại miền Bắc, có 1,4 tỷ USD vốn FDI tăng thêm dành cho LG mở rộng sản xuất tại KCN Tràng Duệ. Do có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy KCN giảm còn 72% thấp hơn Q2/2021 là 75%. Nhu cầu thuê tại các tỉnh lân cận phía Nam và Tây Bắc Hà Nội cũng sôi động với nhiều dự án lớn đang triển khai. Tỷ lệ lấp đầy của các nhà xưởng xây sẵn đạt 89%.

3. Giá đất tiếp tục tăng

Giá đất trong Q3/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN miền Nam, tăng 7,1% YoY. Giá đất tại các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% YoY.

Tuy nhiên, giá thuê tại một số KCN (còn nhiều đất sẵn sàng cho thuê) đã tăng mạnh hơn mức trung bình. Cụ thể, giá thuê tại KCN Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 26% YoY, trong đó KCN Vĩnh Lộc – Bến Lức (Long An) tăng 22% YoY, KCN NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23% YoY trong 2021. Giá thuê đất tăng do nhu cầu mở rộng của khách thuê hiện hữu và nguồn cung mới hạn chế, do dịch Covid-19 làm trì hoãn thủ tục pháp lý và hạn chế chính sách liên quan.

4. Nhìn sơ qua lợi nhuận quý 4 các công ty BĐS KCN

II. Triển vọng 2022

1. Nhu cầu kỳ vọng hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực

Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha. Ngoài ra, hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó

2. Nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam

3. Cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp

Các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Cụ thể, Tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021-2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng. KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex (BCM), và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng nói trên.

4. Giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực

Giá đất cho thuê thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% -51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8% -9% tại miền Nam và 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022

5. Nguồn cung đất KCN mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2-3 năm tới

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án KCN mới/ mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số KCN đã thành lập lên 394 (+10,6% YoY).

Các dự án KCN mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2-3 năm tới được ủng hộ bởi vì dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép KCN mới. Thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1-2 năm.

6. Trong năm 2022, lợi nhuận của nhóm BĐS KCN sẽ được cải thiện

Với việc tổng diện tích đất cho thuê tăng từ 15% -20% mỗi năm. Lợi nhuận của NTC, BCM, LHG và KBC ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao