Bất động sản khu công nghiệp: Tăng trưởng dài hạn, đón đầu xu thế?

Bất động sản khu công nghiệp:

1. Cơ hội của ngành

- Tiếp tục tăng tưởng 6 tháng đầu năm

Một số tỉnh thành tiếp tục là nơi thu hút nhiều vốn FDI trong 6T/2022 bao gồm Bình Dương, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hà Nội, Hải Phòng. Singapore, Hàn Quốc, Đan Mạch tiếp tục là các quốc gia có vốn đầu tư lớn nhất vào Việt Nam trong các tháng đầu năm.

- Tỷ lệ lấp đầy trên 80% và giá thuê đất KCN kỳ vọng tăng 8-13%

- Nhu cầu thuê nhà kho/xưởng xây sẵn tiếp tục tăng

2. Khó khăn gặp phái

Khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, và thiếu điện vận hành:

Cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí logistics cao sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa. Theo Savills, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển. Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các DN khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN.

Cạnh tranh:

Các chủ đầu tư KCN sẽ phải đối mặt vớicác rủi ro cạnh tranh như

+ Giảm mức độ cạnh tranhvề thuế ưu đãi khi thu hút vốn đầu tư nếu áp dụng thuế toàn cầu tối thiểu 15% của OECD từ năm 2023;

+ Mức độ cạnh tranh trong nội địa giữa các tỉnh và các khu vực là khá cao; Sự cạnh tranh còn đến từ nhóm doanh nghiệp nước ngoài và trong nước. Hiện nay, ngày càng nhiều các chủ đầu tư trong nước đã tham gia vào KCN như Vingroup, An Phát, Phát Đạt hoặc các doanh nghiệp liên doanh như SLP, KTG.

+ Chi phí đầu tư đất, GPMB tăng khiến các chủ đầu tư phải tăng giá thuê đất sẽ khiến Việt Nam có khả năng mất đi tính cạnh tranh trong việc thu hút vốn FDI.

3. Lựa chọn cơ hội đầu tư

Dự báo kết quả kinh doanh năm 2022

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của DN BĐS KCN dự kiến sẽ tăng trưởng trên 10% nhờ:

+ Nhu cầu FDI vào Việt Nam tăng 10%/năm và giá thuê đất KCN tại các tỉnh ven trung tâm có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng từ 8 -13%/năm như như Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh.

+ Diện tích đất cho thuê tăng 10%/năm. Các khu công nghiệp dự kiến đi vào hoạt động trong 2 năm tới kỳ vọng sẽ thúc đẩy lợi nhuận.

Một số doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng tích cực trong năm 2022

Về mặt bằng giá cổ phiếu

+ Mức định giá các doanh nghiệp: P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,6x và 17,2x, tương đương so với giai đoạn 2019 – 2021. Mặc dù các mức định giá này cao hơn so với lịch sự giao dịch các năm trước nhưng chủ yếu do kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của ngành từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các Hiệp định Thương mại tự do

+ Với mức định giá hợp lý cùng giá thuê dự kiến tăng 8-13%/năm và nhu cầu đầu tư lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi P/B và P/E tương đối hấp dẫn và các hoạt động kinh doanh 3 năm gần đây tăng trưởng cao hơn so với kế hoạch ước tính như: KBC, IDC, DPR, PHR, VGC

Các cổ phiếu tiềm năng:

+ Doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng, hưởng lợi từ NĐ35/2022.

+ Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành.

+ Doanh thu chưa thực hiện cao và các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực.

+ Kế hoạch kinh doanh năm 2022 khả quan.

Một số cổ phiếu tiềm năng và đạt đủ tiêu chí bao gồm: KBC, IDC, VGC, PHR, DPR

Chúc anh chị tuần giao dịch mới thành công !! Bình tĩnh và quyết thắng !

Trên đây là những kinh nghiệm và chia sẻ cá nhân cho anh chị nhà đầu tư đang hoang mang khi thị trường rung lắc mạnh

Đánh giá trên góc nhìn cá nhân. Anh chị có thể đặt câu hỏi về mã cổ phiếu và góp ý xây dựng để cộng đồng đầu tư tốt hơn!