15/06/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Bất động sản Khu công nghiệp: Nguồn cung còn hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý được giảm bớt

Theo Bộ kế hoạch và đầu tư, đến cuối năm 2021 có 397 KCN đã được thành lập (bao gồm 352 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 08 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122.9 nghìn ha.

Trong đó, có 291 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87.1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58.7 nghìn ha và 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35.7 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70.9%, xấp xỉ so với cuối năm 2020.

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/ NĐ-CP nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN. Chúng tôi cho rằng việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Theo JLL, trong Q1/2022 tại miền Nam có 2 KCN đi vào hoạt động là VSIP 3 tại Bình Dương (tổng diện tích đất 1,000 ha) và KCN công nghệ cao Amata Long Thành (tổng diện tích đất 410 ha) nâng tổng quỹ đất tại miền Nam lên mức 25,220 ha. Đồng thời, tại miền Bắc cũng khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh đã đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường ngay trong quý đầu năm mới, bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10,024 ha.

1. Chi phí đền bù tăng mạnh

Khung giá đất cho giai đoạn 2020-2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh thành phố, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015-2019, với mức giá tại các trung tâm công nghiệp tăng mạnh như TP Hồ Chí Minh có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh 1.5x-3x, Bình Dương tăng trung bình 20% - 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng 50% - 2,73x, Bình Phước tăng trung bình 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng trung bình 39%... Cụ thể tại các dự án, Sonadezi Châu Đức điều chỉnh tổng mức đầu tư tăng 63% trong năm 2022 trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% YoY, dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61% chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng. Với việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020-2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suygiảm về mức 30- 35% so với các KCN hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

2. Đền bù giải tỏa đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu khó khăn

Việc đền bù giải tỏa được thực hiện qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận/ huyện thực hiện. Việc phê duyệt phương án bồi thường của các dự án KCN do UBND tỉnh thực hiện. Thời gian đền bù giải tỏa kéo dài do (1) Chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm; (2) Việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm.