Bất động sản khu công nghiệp: "Lòng chảo" hút vốn FDI

Mới đây, ACBS Research đã công bố báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp. Theo đó, phân khúc này tiếp tục duy trì những tín hiệu tích cực, thu hút lượng lớn vốn FDI...

TỶ LỆ LẤP ĐẦY CAO

Theo ACBS Research, tính đến cuối tháng 6/2024, Việt Nam có 429 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất hơn 134.500ha. Thị trường đất khu công nghiệp ở Việt Nam rất phân mảnh với VSIP (liên danh giữa Becamex sở hữu 49% và Sempcorp sở hữu 51%) tiếp tục dẫn đầu với hơn 7.500ha đất khu công nghiệp và thị phần 5,6%. Tập đoàn cao su Việt Nam đứng thứ 2 với hơn 7.000ha đất, chiếm 5,2% thị phần.

Số liệu của CBRE cho thấy, tính đến cuối quý 2/2024, giá thuê tại thị trường cấp 1 ở miền bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương) đạt 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,5% so với cùng kỳ trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 83%, tăng nhẹ so với mức 82,6% cùng kỳ năm trước.

Còn thị trường cấp 1 ở miền nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) có giá thuê đất trung bình đạt 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại tăng 1% so với cùng kỳ, với tỷ lệ lấp đầy tăng lên 92% so với mức 85,5% của quý 2/2023.

Dự kiến giá thuê trong giai đoạn 2024 - 2026 tiếp tục tăng trưởng 6-7%/năm ở miền bắc và 3-7% ở miền nam. Về nguồn cung mới sẽ dịch chuyển đến thị trường cấp 2 (Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Nam Định, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước) khu vực có giá thuê thấp hơn và có kết nối giao thông cải thiện nhờ các dự án cao tốc và đường vành đai đang và sẽ triển khai trong thời gian tới.

Xu hướng phát triển các khu công nghiệp thông minh và sinh thái có sử dụng năng lượng tái tạo và hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn sẽ ngày càng phổ biến, do các tập đoàn sản xuất phải giảm phát thải và tiết kiệm năng lượng theo cam kết.

Giá thuê đất và tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp giữa 2 miền

Về giá thuê nhà xưởng, nhà kho ổn định, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng cao hơn nhà kho, sau giai đoạn bùng nổ thời kỳ Covid - 19 thì nhu cầu kho bãi phục vụ mua sắm trực tuyến dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng. Bởi theo báo cáo e-Conomy SEA 2023 thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kép giai đoạn 2023 - 2025 là 22%.

Theo CBRE, giá thuê nhà xưởng tăng 1,9% svck ở miền bắc và 1% so với cùng kỳ ở miền nam, đạt gần 4,9 USD/m2/tháng vào Q2/2024. Giá thuê nhà kho giảm 1%, ở miền bắc và tăng 2% so với cùng kỳ ở miền nam, đạt khoảng 4,5 - 4,6 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng đạt 86 - 87%, trong khi nhà kho chỉ đạt 63 - 79%. Dự kiến giá thuê sẽ tăng nhẹ 3,5%/năm trong giai đoạn 2024 - 2026. Các sản phẩm linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà xưởng, nhà kho/nhà xưởng nhiều tầng sẽ trở nên phổ biến hơn ở các thành phố có quỹ đất hạn chế.

PHÂN KHÚC HÚT VỐN NGOẠI

Nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng của thị trường trong thời gian qua, khi lượng lớn vốn FDI đổ về đây. Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt hơn 36,6 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI giải ngân tiếp tục tăng trưởng ổn định, đạt 23,2 tỷ USD tăng 3,5% so với cùng kỳ. Còn trong nửa đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD tăng 13,1% so với cùng kỳ năm trước và vốn FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD tăng 8,2% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo của ACBS Research, các khu công nghiệp và khu kinh tế chiếm 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký hàng năm hoặc 70 - 80% vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực công nghiệp sản xuất.

Ngoài ra, tiền thuê đất công nghiệp để xây dựng nhà máy chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư vào một dự án FDI nên phân khúc bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định.

Nhìn nhận thị trường, ACBS Research đánh giá, bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ mức chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực.

Lượng vốn FDI vào Việt Nam từ 2013 - 6 tháng đầu năm 2024

Bởi lao động là cấu phần lớn nhất trong tổng chi phí hoạt động của các doanh nghiệp ở hầu hết các nước Đông Nam Á, thường chiếm khoảng 50%. Dân số trong độ tuổi lao động của Việt Nam là hơn 56 triệu người, đứng thứ 2 ở Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia (theo Ngân hàng Thế giới).

Tiền lương công nhân sản xuất hàng tháng ở Việt Nam năm 2023 ước tính là 273 USD, thấp hơn Ấn độ, Indonesia, Thái Lan và tương đương chưa đến 1/2 của Trung Quốc và 2/3 của Malaysia.

Tiếp đến, chi phí thuê mặt bằng là thành phần lớn thứ hai trong tổng chi phí hoạt động ở hầu hết các nước Đông Nam Á. Singapore có chi phí thuê kho cao nhất trong khu vực với mức trung bình là 16,5 USD/m2/tháng.

Việt Nam có giá thuê kho tương đương Malaysia, Thái Lan và Philippines, khoảng 5 USD/m2/tháng, thấp hơn Ấn Độ và Indonesia (6 USD/m2/tháng) nhưng cao hơn Myanmar (3,4 USD/m2/tháng) và Campuchia (2,5 USD/m2/tháng).

Dù vậy, ACBS Research cho rằng, những lợi thế về chi phí đang trên đà giảm dần. Hoạt động đầu cơ đất đai và tốc độ đô thị hóa nhanh của Việt Nam dẫn đến chi phí đền bù tăng mạnh, quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, có thể đẩy giá cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng.

Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng lương công nhân sản xuất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam. Năm 2023, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng lương công nhân sản xuất là 5,5% so với cùng kỳ, cao hơn Philippines, Malaysia, Trung Quốc và Thái Lan.

Bên cạnh đó, chi phí điện cũng là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc đối với doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là các công ty tiêu thụ nhiều điện năng như dệt may, lốp xe, thép, giấy.

So với các nước trong khu vực thì giá điện Việt Nam ở mức khá thấp là 0,072 USD/kwh, tương đương một nửa mức trung bình thế giới là 0,151 USD/kwh. Tuy nhiên, việc EVN có thể tiếp tục tăng giá bán điện trong tương lai sẽ ảnh hưởng đến lợi thế về chi phí của Việt Nam.

HƯỞNG LỢI TỪ XU HƯỚNG TRUNG QUỐC +1

Về cơ hội phát triển của phân khúc này, ACBS Research cho rằng, xu hướng Trung Quốc+1 sẽ tiếp tục trong vài năm tới và các tập đoàn quốc tế sẽ tiếp tục đa dạng hóa cơ sở sản xuất để giảm rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng đã xảy ra trong đại dịch Covid - 19.

Bên cạnh đó, căng thẳng Trung Quốc - Đài Loan là động lực thúc đẩy nhiều nhà sản xuất Đài Loan di dời, mở rộng cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Năm 2023, tổng vốn FDI đăng ký của Đài Loan đạt gần 2,9 tỷ USD, gấp đôi so với năm 2022 và trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt gần 1,1 tỷ USD, tăng 17,5% so với cùng kỳ.

Khu công nghiệp Việt đón đại bàng về làm tổ

Đáng chú ý, Việt Nam đã nâng tầm quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật trong năm 2023 và với Úc trong tháng 3/2024. Ngoài ra, Việt Nam cũng tích cực ký kết các hiệp định thương mại để thúc đẩy xuất khẩu cũng như thu hút thêm vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Tính đến nay, Việt Nam đã ký kết 16 FTA và đang đàm phán 3 FTA (Việt Nam – EFTA, Asean - Canada và Việt Nam – UAE). Trong ASEAN chỉ có Việt Nam và Singapore ký kết CPTPP và FTA với EU.

ACBS Research thấy rằng, Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để cải thiện cơ sở hạ tầng nhằm giảm bớt thời gian và chi phí logistics cho doanh nghiệp cũng như thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.

Tính đến tháng 6/2024, cả nước có hơn 2.100km đường cao tốc và chính phủ đặt mục tiêu sẽ đạt 3.000km đường cao tốc vào cuối năm 2025. Đây là mục tiêu khá tham vọng nhưng đã thể hiện rõ quyết tâm đẩy nhanh quá trình đầu tư xây dựng hạ tầng của Chính phủ.