Bất động sản khu công nghiệp- liệu có dẫn sóng cuối năm?

Bất động sản KCN- liệu có dẫn sóng cuối năm?

1. Cập nhật ngành

Trong nửa đầu năm 2022, ngành bất động sản vẫn duy trì những tín hiệu tích cực khi Việt Nam mở cửa trở lại.

Hình 1: Nguồn cung, Thị trường đất KCN, Miền Nam

Nguồn: CBRE

Hình 2: Nguồn cung, Thị trường đất KCN, Miền Bắc

Nguồn: CBRE

Theo thống kê từ CBRE, các tỉnh công nghiệp lớn cở phía Nam ghi nhận tỷ lệ lắp đầy khả quan từ 80% trở lên với tổng quy mô cho thuê lên đến hơn 30.000 ha. Nhờ nhu cầu cao, nên giá thuê khu công nghiệp cũng tăng lên đáng kể, ghi nhận ở mức tăng đến 26% và dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Tại khu vực miền Bắc cũng ghi nhận tín hiệu khả quan khi tỷ lệ lắp đầy cũng đạt từ 80% trở lên, đặc biệt khu vực miền Bắc tiếp tục kỳ vọng sẽ tăng mạnh nhu cầu về khu công nghiệp khi nhiều tên tuổi lớn trong ngành điện tử bắt đầu đặc nhà máy sản xuất tại đây điển hình như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek thúc đẩy các doanh nghiệp phụ trợ tiếp tục đặt nhà máy sản xuất tại các khu công nghiệp này.

Hình 3: Tình hình giá thuê các khu công nghiệp ở Miền Nam

Nguồn: CBRE

Theo ghi nhận ở hình 3, giá thuê Khu công nghiệp ở TPHCM duy trì ở mức cao nhất đạt 300USD/m2, ở khu vực Đồng Nai đang ở mức thấp nhất miền Nam khoảng 200USD/m2. Trong khi đó, giá thuê ở Khu vực miền Bắc ghi nhận mức tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp chính, 5 - 12% so với cùng kỳ năm trước.

Hình 4: Tình hình giá thuê các khu công nghiệp ở Miền Bắc

Nguồn: CBRE

Diện tích đất KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó, Bình Dương nổi bật với hơn 2.000ha đất KCN dự kiến được đưa vào hoạt động trong 2022-23, với các dự án KCN VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346ha) của NTC. Bên cạnh đó, Long An tiếp tục đẩy mạnh phát triển quỹ đất khu công nghiệp với KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha).

Về tình hình tại phía Bắc, diện tích đất KCN sẽ tăng thêm hơn 3.600ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó nổi bật KCN Tràng Duệ 3 của KBC nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, một trong những nơi được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhất của Chính phủ Việt Nam, dự kiến sẽ khởi công trong quý 4/2022-2023. Ngoài ra KBC cũng còn thêm ba khu công nghiệp mới (1.291ha) tại Hải Dương và ba cụm công nghiệp mới (225ha) tại Hưng Yên có thể sẽ được bổ sung vào năm 2023-24.

2. Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam

Những biện pháp kiểm soát dịch bệnh nghiêm ngặt của Trung Quốc cản trở các ngành sản xuất trong nước, làm tăng chi phí lao động… Ngoài ra, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung thêm trầm trọng, tạo động lực cho nhiều tập đoàn rời bỏ nước này. Với lợi thế nguồn lao động giá rẻ, nguồn cung khu công nghiệp lớn và vị trí địa lý thuận lợi Việt Nam trở thành quốc gia được nhiều doanh nghiệp hướng tới.

3. Chính sách thu hút FDI vẫn được Chính phủ đẩy mạnh

Trong năm 2022, Việt Nam có khả năng thu hút được lượng lớn các doanh nghiệp FDI nhờ (1) chiến lược tiêm vaccine thần tốc đã giúp tình hình dịch bệnh trong nước được kiểm soát, các doanh nghiệp hoạt động bình thường trở lại, ngoài ra các chuyến bay quốc tế được kết nối trở lại cũng là điều kiện thu hút các chuyên gia trở lại Việt Nam, (2) sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam nhờ lợi thế về nhân công và giá cả cạnh tranh, (3) Việt Nam hưởng lợi tích cực từ việc ký kết nhiều Hiệp định Thương mại Tự do như EVFTA, UKVFTA, RCEP, CPTPP,… vì vậy nếu các doanh nghiệp xuất hàng hóa từ Việt Nam sẽ được hưởng lợi về thuế suất ưu đãi từ EVFTA

4. Tiến độ đầu tư công đẩy mạnh tạo điều kiện hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng.

Các gói đầu tư công sẽ tập trung vào các dự án cao tốc, trong đó cao tốc Bắc Nam và sân bay Long Thành đang là trọng tâm. Cao tốc Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một, Chơn Thành, Hồ Chí Minh - Mộc Bài, Dầu Dây - Mộc Bài, Biên Hòa – Vũng Tàu hay Vành Đai 3 sẽ giúp các KCN xung quanh các tuyến đường này hưởng lợi nhờ khả năng tiếp cận tới cụm cảng Cát Lái và Cái Mép Thị Vải tốt hơn.

Việc đầu tư mạnh cho cơ sở hạ tầng giúp đẩy mạnh kết nỗi vùng tạo động lực để các khu công nghiệp gia tăng thu hút các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đến thuê lâu dài.

5. Giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực

Giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn từ 20% - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Đây là một lợi thế cực kỳ lớn để các doanh nghiệp nước ngoài gia tăng việc thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam.

6. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý tạo thuận lợi cho tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao tại các khu công nghiệp nhanh hơn

Dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp quy trình xin cấp phép KCN mới tinh giản hơn, thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1-2 năm. Điều này giúp các dự án được triển khai nhanh hơn, tránh tình trạnh tồn động, từ đó dòng tiền ghi nhận cũng nhanh hơn sẽ tạo điều kiện tiếp tục thúc đẩy các dự án mới.

7. Sự bùng nổ của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho bãi gia tăng

Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-25. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam. Thói quen tiêu dùng dần chuyển sang mua sắm trên các kênh online điều này giúp các kênh thương mại điện tử ngày càng bùng nổ dẫn đến nhu cầu lưu kho hàng hóa ngày càng lớn điều này đẩy mạnh nhu cầu thuê kho bãi tại các khu công nghiệp ngày càng gia tăng. Ngoài ra, gián đoạn chuỗi cung ứng cùng với sự thiếu hụt container, giá dầu tăng kéo theo chi phí vận chuyển gia tăng cũng làm tăng nhu cầu các kho dự trữ đặc biệt là các kho lạnh tại các khu công nghiệp.

8. Những vấn đề cần lưu tâm

Tuy có sự hưởng lợi từ dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, tuy nhiên Trung Quốc vẫn duy trì vị thế là “công xưởng sản xuất” của thế giới, Việt Nam đang chứng tỏ là một quốc gia thu hút khá tốt đầu tư nước ngoài tuy nhiên vẫn chưa thể đủ nguồn lực để thu hút mạnh như Trung Quốc.

Nhiều doanh nghiệp chỉ đang ký bản ghi nhớ (MOU) với các đối tác thuê khu công nghiệp điều này cũng có thể tạo ra rủi ro về tính chắc chắn cho việc thuê đất, vì biên bản ghi nhớ không có sự ràng buộc về pháp lý giữa đôi bên.

Bên cạnh đó, việc hạch toán ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng là một vấn đề đáng phải lưu ý khi có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong kỳ ghi nhận (có thể một kỳ đột biến hoặc một kỳ rất thấp).

Và cuối cùng là vấn đề pháp lý của các dự án.

==============================================================================

Mời quý nhà đầu tư theo dõi các bài viết tiếp theo về đánh giá triển vọng kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tiêu biểu như KBC, IDC, SZC, BCM,....

Chúc quý nhà đầu tư sức khỏe và đầu tư thành công!