“Bất động sản: Không còn mua theo ngành, chỉ còn mua theo năng lực sống sót”

Sau một giai đoạn rất khó khăn, câu hỏi lớn nhất lúc này là: những gì xấu nhất của bất động sản đã đi qua chưa?

➡️Theo tôi, bất động sản chưa thể quay lại chu kỳ tăng nóng như trước, nhưng cũng khó nói rằng ngành này đã đi đến hồi kết.

Số liệu cho thấy thị trường đang phục hồi, nhưng là phục hồi có chọn lọc:

- Quý IV/2025, cả nước ghi nhận khoảng 151.382 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 10% so với quý trước và tăng khoảng 35% so với cùng kỳ 2024.

- Sang quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 47%. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn còn, nhưng người mua không còn dễ dãi như trước.

Nói cách khác, bất động sản đang hồi phục, nhưng dòng tiền chỉ chọn những doanh nghiệp có sản phẩm thật, pháp lý rõ và nhu cầu thật.

✅Đây là lý do tôi cho rằng nhà ở xã hội có thể trở thành một "chủ đề" thường được nhắc tới của ngành từ năm 2026.

Vì sao?

👉Thứ nhất, đây là nhu cầu thật.

Sau giai đoạn bất động sản tăng nóng, mặt bằng giá nhà thương mại đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và người trẻ tại đô thị vẫn rất lớn. Nhà ở xã hội giải quyết đúng điểm nghẽn này: có người mua thật, có nhu cầu ở thật và có chính sách hỗ trợ thật.

👉Thứ hai, đây là câu chuyện được Chính phủ thúc đẩy mạnh.

Đề án quốc gia đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Riêng năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển khoảng 158.700 căn, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Hiện cả nước có khoảng 220 dự án nhà ở xã hội đã khởi công hoặc đang triển khai, với quy mô gần 215.000 căn, tương đương khoảng 135% chỉ tiêu năm 2026.

👉Thứ ba, nhà ở xã hội giúp bất động sản chuyển từ “đầu cơ tài sản” sang “phát triển sản phẩm thiết yếu”.

Đây là điểm rất quan trọng. Giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhờ kỳ vọng giá đất, đòn bẩy tài chính và câu chuyện dự án. Nhưng giai đoạn tới, thị trường có thể ưu tiên hơn những doanh nghiệp làm sản phẩm có nhu cầu thật, pháp lý rõ và phù hợp định hướng chính sách.

👉Thứ tư, nhà ở xã hội không chỉ có lợi cho doanh nghiệp bất động sản.

Nếu được triển khai mạnh, NOXH còn kéo theo nhu cầu vật liệu xây dựng, nhà thầu, hạ tầng, ngân hàng tài trợ vốn, khu công nghiệp và các đô thị vệ tinh. Vì vậy, đây không chỉ là câu chuyện riêng của một vài chủ đầu tư, mà có thể là một mạch chính sách mới trong ngành bất động sản.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội cũng không phải “chiếc đũa thần”.

‼️Biên lợi nhuận thường không cao như nhà ở thương mại. Doanh nghiệp muốn làm được phải có quỹ đất phù hợp, pháp lý rõ, năng lực triển khai tốt, kiểm soát chi phí xây dựng và khả năng xoay vòng vốn nhanh. Vì vậy, không phải cứ doanh nghiệp nào nói làm nhà ở xã hội là hấp dẫn.

Với cổ phiếu bất động sản, dòng tiền sẽ tiếp tục chọn lọc.

❌Những doanh nghiệp có pháp lý yếu, dự án treo, nợ vay cao hoặc sản phẩm xa rời nhu cầu thật có thể vẫn bị chiết khấu.

✅Ngược lại, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính tương đối lành mạnh, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tham gia vào nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc đô thị vệ tinh sẽ có cơ hội được nhìn lại.

Vì vậy, nếu hỏi bất động sản còn cơ hội không, tôi cho rằng vẫn còn.

Nhưng cơ hội không còn nằm ở việc mua đại trà cả nhóm.

Cơ hội nằm ở những doanh nghiệp vượt qua được bộ lọc mới: pháp lý sạch, tài chính khỏe, sản phẩm thật, nhu cầu thật và đi cùng định hướng chính sách.

💹Nhà ở xã hội có thể là một case mới của ngành bất động sản từ năm nay, nhưng chỉ những doanh nghiệp thật sự có năng lực triển khai mới có thể biến chính sách thành lợi nhuận.

Nội dung trên chỉ mang tính chia sẻ góc nhìn thị trường, không phải khuyến nghị mua bán chứng khoán.

⏳Anh/chị cần hỗ trợ cơ cấu danh mục hoặc mã cổ phiếu tiềm năng sắp tới thì liên hệ trực tiếp với em qua thông tin trên web.