Bất động sản 'kẹt' vốn: Lo GDP giảm, kéo tụt nhiều ngành khác

Các chuyên gia cho rằng nên có biện pháp quản lý chặt chẽ thị trường thay vì ngày càng siết chặt tín dụng bất động sản.

Bất lợi cho người mua nhà

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, nhằm thay thế cho Thông tư 36 trước đó.

Điểm mới của dự thảo lần này là hệ số rủi ro mà các ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150% thay vì mức 50% như trước. Ngoài ra, áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một số điều kiện khác.

Giới chuyên gia nhận định dự thảo này gây bất lợi không chỉ cho doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng đến người tiêu dùng.

Chuyên gia tài chính ngân hàng - TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, việc tăng hệ số rủi ro cho những khoản vay cá nhân tất yếu tác động đến thị trường bất động sản. Chưa kể, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn đã được kéo giảm từ mức 45% xuống còn 40% trong đầu năm 2019.

“Tất cả những chính sách đó đã là cái phanh hãm lại hoạt động cho vay bất động sản và tác động đến thị trường nói chung. Có khả năng giá nhà cũng vì thế tăng lên bởi khi siết tín dụng thì lãi suất cho vay tăng. Chính sách có hiệu quả trong quản lý rủi ro, ngăn chặn sớm bong bóng bất động sản nhưng có phần bất lợi cho người tiêu dùng”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.

Chuyên gia Võ Trí Thành, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) nêu quan điểm chỉ nên hạn chế cho vay đất nền bởi giá mua đắt, tỷ trọng cho thuê không được cao và có khả năng biến động giá ở biên độ lớn; còn với các công trình nhà ở thì chủ sở hữu có thể dễ dàng tìm kiếm khách thuê, có lợi nhuận ổn định. Các dự án này cũng kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác.

“Nhìn chung, nên kiểm soát thị trường bất động sản một cách chặt chẽ, đi liền với giám sát nhưng cũng phải tạo sự ổn định cho thị trường phát triển, người dân mua nhà, đặc biệt phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội”, TS Võ Trí Thành góp ý.

Giới chuyên gia còn bày tỏ lo ngại dù chính sách đưa ra nhằm siết tín dụng với bất động sản cao cấp nhưng sẽ tác động tới toàn thị trường, khiến mặt bằng giá nhà nói chung nhích lên so với hiện tại. Khi giá nhà tăng lên bởi hậu quả của siết tín dụng sẽ “tước” cơ hội tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân tại các đô thị lớn. Như vậy, vô tình chính sách kiểm soát thị trường bất động sản lại đi ngược lại với chính sách tạo điều kiện về nhà ở cho người dân.

Lo GDP giảm, nhiều ngành bị ảnh hưởng

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho rằng, tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ từ năm 2016, khiến cho quy mô tín dụng cho ngành này giảm dần. Cụ thể, tỷ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm xấp xỉ 8% trong tổng số 7,4 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng và đây là ngưỡng an toàn. Đặc biệt năm 2018, tốc độ tăng tín dụng 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ hơn 5%, thậm chí quý cuối năm còn tăng trưởng âm.

"Chính phủ đã rà phanh thị trường và đến nay dòng tiền đang giảm. Nếu tiếp tục có chính sách siết thêm sẽ có tác động không nhỏ tới bất động sản cũng như nhiều ngành kinh tế", ông Hà nói.

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng không chỉ ở Việt Nam, tại nhiều quốc gia khác, việc người dân vay tiền ngân hàng để mua bất động sản là khá phổ biến. Không có người dân ở nền kinh tế nào có đủ tài chính cho bất động sản mà không đi vay. Do đó, dù chính sách siết tín dụng bất động sản của NHNN có thể giúp kiểm soát thị trường, tránh phát triển quá nóng dẫn đến vỡ bong bóng, song lại thiếu tính ổn định, bền vững, cản trở sự phát triển của thị trường và làm hạn chế cơ hội phát triển kinh tế.

“Bất động sản là một phần của nền kinh tế, kéo theo ngành khác “ăn theo”. Thực tế, các ngành ăn theo bất động sản có thể chiếm tới 20-25% tổng sản phẩm quốc nội. Nếu các ngành này sụt giảm theo thị trường bất động sản thì phát triển kinh tế tất yếu sụt giảm, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng GDP mà Quốc hội và Chính phủ đề ra” - ông Thành cảnh báo.

Cũng theo vị chuyên gia, từ năm 2016, Chính phủ đã có những động thái kiểm soát thị trường chặt chẽ hơn giai đoạn trước thông qua điều hành mức độ tín dụng rót vào bất động sản. Do vậy, tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản khá ổn định, không có dấu hiệu phát triển quá nóng hay nguy cơ đổ vỡ. Do vậy, không cần thiết phải siết tín dụng vào thời điểm này. Mặt khác, nếu tiếp tục siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản, không loại trừ tình huống khống chế “cửa” này thì tín dụng đi theo “cửa” khác ra thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn GP Invest cho rằng, ở góc độ vĩ mô, cần xem xét chủ trương kiểm soát chặt tín dụng bất động sản để tránh gây ra những trục trặc vĩ mô. Bởi khi thị trường bất động sản bị chậm lại cũng đồng nghĩa các ngành liên quan như vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất... bị ảnh hưởng và tác động đến tăng trưởng GDP. Bất động sản là lĩnh vực quan trọng, đóng góp lớn cho GDP.

“Chúng ta cầm một con dao sắc nhưng nếu không cẩn thận thì dễ đứt tay. Nếu chính sách vận dụng tốt thì lĩnh vực này sẽ thúc đẩy GDP nhưng không khéo thì dẫn đến thị trường phát triển quá nóng. Ngược lại, nếu để lạnh quá lại khiến GDP tụt, không đạt được tốc độ tăng trưởng. Do đó, việc sử dụng công cụ như nào cần sự điều tiết hài hòa để không có những chính sách bất thường khiến thị trường lúc nóng lúc lạnh”, ông Hiệp phân tích.

Ở góc độ nguồn thu ngân sách, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoRE) cho rằng, quyết định siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Dẫn chứng, HoRE nêu từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường bất động sản TP HCM liên tục bị sụt giảm. Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; riêng quý I/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Các thống kê khác cũng cho thấy số lượng căn hộ của TP. HCM giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến trên dẫn đến thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.