Bất động sản KCN: Lộ diện hai động lực "thay máu" cổ phiếu

Dòng vốn ngoại đang tăng tốc trở lại, trong khi chính sách mở rộng hạ tầng khu công nghiệp và mặt bằng định giá vẫn còn hấp dẫn đã và đang tạo thế “kiềng ba chân” nâng đỡ nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp. Những cái tên như BCM, SIP, SZC đang bước vào chu kỳ định giá lại, mở ra cơ hội đầu tư trung – dài hạn đầy tiềm năng cho dòng tiền chiến lược.

Sau giai đoạn điều chỉnh sâu, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang từng bước lấy lại sức hút nhờ ba lực đẩy chính: giá thuê đất bật tăng trở lại, tiến độ mở rộng hạ tầng công nghiệp được thúc đẩy mạnh mẽ và dòng vốn FDI phục hồi rõ nét trong nửa cuối năm 2025.

Theo phân tích từ Chứng khoán Vietcombank (VCBS), các mã tiêu biểu như KBC, IDC, SIP, SZC, BCM, PHR, DPR và GVR đang hội tụ nhiều yếu tố cơ bản tích cực, phù hợp với khẩu vị của cả nhà đầu tư tăng trưởng lẫn giá trị.

KBC – Tăng trưởng vượt trội nhờ cho thuê đất

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) ghi nhận doanh thu quý 2 ước đạt 2.642 tỷ đồng (+196% YoY), lợi nhuận sau thuế 719 tỷ đồng (+164%), nhờ ghi nhận hợp đồng tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh và triển khai loạt khu mới như Tràng Duệ 3, Hưng Yên. Lợi nhuận cả năm dự kiến đạt 2.406 tỷ đồng (+18%), với định giá mục tiêu 28.000 đồng/cp.

IDC – Chờ đợi sự bứt phá từ quỹ đất chưa khai thác

IDICO (HoSE: IDC) đang chịu áp lực từ giá thuê không tăng mạnh, khiến biên lợi nhuận giảm. Lợi nhuận quý 2 dự kiến giảm gần 30%, cả năm đạt 2.162 tỷ đồng (-9,6%). Tuy nhiên, hơn 70 ha đất chưa ghi nhận doanh thu vẫn là tiềm năng chưa được khai mở. Định giá mục tiêu: 55.504 đồng/cp.

SIP – Mô hình đa ngành đảm bảo lợi nhuận ổn định

Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP) giữ vững đà tăng trưởng đều, lợi nhuận quý 2 dự kiến 342 tỷ đồng; cả năm đạt 1.406 tỷ đồng (+10,2%). Doanh thu đến từ căn hộ Hữu Phước, điện và nước khu công nghiệp. Giá mục tiêu: 86.450 đồng/cp.

SZC – Tăng trưởng ổn định nhờ tiến độ bàn giao và quỹ đất sạch

Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) kỳ vọng lợi nhuận quý 2 đạt 116 tỷ đồng (+13,7%), cả năm đạt 324 tỷ đồng, với 9,6 ha ký mới trong quý 2. Dù gặp áp lực thuế, SZC vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất sạch dồi dào. Mục tiêu giá: 37.088 đồng/cp.

BCM – Hưởng lợi từ chính sách liên vùng và mở rộng đất thương phẩm

Becamex (HoSE: BCM) đang được “hưởng gió đông” từ chính sách sáp nhập Bình Dương – TP.HCM và kế hoạch khởi công các KCN mới, trong đó có VSIP Nam Định. Lợi nhuận năm 2025 dự kiến đạt 2.696 tỷ đồng (+12,5%), với giá mục tiêu 66.762 đồng/cp.

PHR – Cơ hội từ quá trình chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp

Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR) hưởng lợi từ việc đền bù đất dọc cao tốc TP.HCM – Chơn Thành và từ dự án do Thaco đầu tư. Quý 2 dự kiến lãi 80 tỷ đồng (+15%), cả năm 651 tỷ đồng (+31%). Giá mục tiêu: 55.045 đồng/cp.

DPR – Tiềm năng lớn từ quy hoạch mới tại Bình Phước

Cao su Đồng Phú (HoSE: DPR) đang chờ đền bù cho hơn 900 ha đất nằm trong nhiều quy hoạch mới, với dòng tiền dự kiến trên 1,5 tỷ đồng/ha. Lợi nhuận năm 2025 ước đạt 412 tỷ đồng (+20%). Mục tiêu giá: 45.349 đồng/cp.

GVR – Tập đoàn quỹ đất lớn, triển vọng dài hạn rõ nét

Tập đoàn Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) có lãi quý 2 và cả năm lần lượt 1.073 tỷ và 6.068 tỷ đồng (+8% và +18%). Ghi nhận doanh thu từ 206 ha đất mới, kỳ vọng nâng tổng doanh thu mảng KCN lên 2.000 tỷ đồng. Mức định giá mục tiêu: 30.500 đồng/cp.

Khuyến nghị đầu tư: Cơ hội mở rộng từ sóng phục hồi

Nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang bước vào chu kỳ hồi phục với lực đẩy từ chính sách, giá thuê cải thiện và tiến độ triển khai dự án thuận lợi. Các mã như KBC, SIP, BCM phù hợp với chiến lược nắm giữ trung – dài hạn nhờ nền tảng bền vững và tiềm năng tăng trưởng ổn định. Trong khi đó, SZC, DPR, PHR, GVR là lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư săn lợi nhuận đột biến từ quá trình đền bù đất và các dự án chuyển đổi giai đoạn mới.