Bất động sản hậu sáp nhập: Nơi thổi giá, nơi chôn vốn

Thị trường bất động sản hậu sáp nhập hành chính đang phân hóa mạnh: một số khu vực bứt tốc với giá tăng tới 40%, trong khi nhiều nơi khác lại rơi vào trạng thái tê liệt thanh khoản. Đây là hệ quả từ kỳ vọng hạ tầng – pháp lý chưa đồng đều, tạo nên hai thái cực "nóng – lạnh" cùng lúc.

Sau làn sóng sáp nhập đơn vị hành chính, thị trường bất động sản rẽ đôi thành hai cực đối lập: một bên sục sôi với giá tăng tới 40%, bên kia lạnh ngắt khi thanh khoản rơi vào trạng thái tê liệt. Sự phân hóa gay gắt này đang đặt ra bài toán về năng lực hấp thụ và quy hoạch thực chất, thay vì chạy theo cơn sốt địa giới hành chính.

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự biến động mạnh sau làn sóng sáp nhập đơn vị hành chính. Giai đoạn từ cuối tháng 3 đến đầu tháng 4 ghi nhận cơn “sốt đất” cục bộ, bùng lên tại nhiều khu vực hưởng lợi từ kỳ vọng hành chính mới.

Đáng chú ý, đất nền tại các địa phương như Ninh Bình, Bắc Giang (cũ), Hải Dương (cũ) đã tăng giá đột biến, có nơi lên đến 40%. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, cơn sốt dần hạ nhiệt. Nhà đầu tư bắt đầu thận trọng hơn, thay vì “all in”, họ quan sát nhiều hơn, ưu tiên phân tích kỹ lưỡng trước khi rót vốn.

Đơn cử tại Bắc Giang (cũ), mức tăng 20–30% chỉ trong hai tuần nhanh chóng khiến mặt bằng giá được thiết lập lại. Tuy nhiên, sau đó thanh khoản sụt giảm, cho thấy lực cầu đầu cơ đã yếu đi. Trong khi đó, Bắc Ninh (mới) gần như không có nguồn cung mới, dòng tiền chuyển hướng sang các khu vực lân cận có tiềm năng sinh lời rõ rệt hơn.

Tại Hải Phòng, thị trường ghi nhận dòng tiền đổ mạnh vào một số đại dự án phía Nam thành phố, trở thành tâm điểm hút vốn quý II. Với lợi thế mở rộng địa giới hành chính, thành phố cảng được dự báo sẽ trở thành cực tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Khu vực Hà Nội và vùng phụ cận cũng chứng kiến hoạt động giao dịch sôi động. Giá sơ cấp tăng kéo giá thứ cấp đi theo, dù thanh khoản vẫn còn dè dặt. Dòng tiền cho thấy sự chuyển dịch về phía các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản và mức giá hợp lý hơn. Trong quý II, Hà Nội ghi nhận 7.000 căn hộ mở bán, trong đó 5.200 căn được hấp thụ thành công. Giai đoạn đến năm 2027, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới, tạo áp lực và kỳ vọng lớn lên nguồn cung.

Phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội tiếp tục phát triển với 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, nâng tổng cung sơ cấp lên 2.642 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ 46%. Dự kiến, từ nay đến 2027, thêm 6.443 căn mới sẽ được tung ra thị trường, góp phần duy trì nguồn cung ổn định.

Trái ngược với Hà Nội, TP.HCM vẫn “đỏ mắt” tìm nguồn cung phù hợp. Trong 5 năm qua, thành phố liên tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng. Dù đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn trong giai đoạn 2021–2025, đến nay mới chỉ hoàn thành 24%, tương đương 56.000 căn, thiếu hụt gần 179.000 căn.

Nguyên nhân chính đến từ các vướng mắc pháp lý kéo dài và quy trình phê duyệt dự án chưa được tháo gỡ triệt để. Trong quý II/2025, TP.HCM ghi nhận thêm 1.600 căn hộ mở bán mới – tăng 38% theo năm – nâng tổng nguồn cung nửa đầu năm lên 6.800 căn, trong đó có 3.800 căn được tiêu thụ. Tuy nhiên, đến năm 2027, nguồn cung dự kiến chỉ đạt khoảng 39.000 căn – chưa đủ đáp ứng nhu cầu thị trường.

Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng. Quý II chỉ có hơn 600 căn sơ cấp được chào bán và 80 căn mới, với tỷ lệ hấp thụ thấp – chỉ khoảng 15%. Hàng tồn kho cao cấp còn lớn, trong khi tệp khách hàng tiềm năng bị thu hẹp. Trong nửa đầu năm, chỉ có 170 giao dịch thành công trên tổng nguồn cung 700 căn. Dự báo đến 2027, nguồn cung phân khúc này cũng chỉ tăng nhẹ lên khoảng 3.600 căn – chủ yếu ở các khu vực ngoại thành có hạ tầng mở rộng.

Làn sóng sáp nhập hành chính không chỉ tạo ra những đợt sóng đầu tư ngắn hạn, mà còn để lại những tác động cấu trúc sâu sắc:

Thứ nhất, quá trình tinh gọn bộ máy hành chính giúp giảm bớt thủ tục và chi phí, mở đường cho giá bất động sản trở về mức hợp lý hơn.

Thứ hai, việc mở rộng không gian đô thị tạo điều kiện để triển khai các đại dự án đồng bộ, tăng tính kết nối vùng.

Thứ ba, môi trường đầu tư được cải thiện giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có thêm cơ hội phát triển và địa phương có thêm nguồn lực tăng trưởng bền vững.

Các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn phân hóa ngắn hạn, thị trường bất động sản đang bước sang một thời kỳ “lọc nhiễu”. Tâm lý đầu tư chuyển từ cảm tính sang lý tính. Sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị thực và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường. Bất động sản không còn là cuộc chơi của tâm lý đám đông, mà là sân chơi cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết sàng lọc và thích nghi trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ và chuyên nghiệp.