Bất động sản hậu Covid-19: Vẫn nan giải bài toán nguồn cung

Pháp lý và thủ tục đầu tư dự án vẫn là “điểm nghẽn” và là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản trong việc tạo ra nguồn cung mới cho thị trường sau dịch Covid-19.

Thủ tục ách tắc, đội chi phí, giá nhà không giảm

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, từ quý I đến hết quý II năm nay, nguồn cung bất động sản có sụt giảm. Nguyên nhân do các vướng mắc về thể chế và sự chồng chéo của pháp luật.

“Nguồn cung giảm khiến giá bất động sản thời gian qua không giảm dù tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm giảm, giao dịch giảm, thị trường đứng bánh, đầu tư nước ngoài cũng sụt giảm do giãn cách. Hoạt động của doanh nghiệp cũng cần cơ cấu lại, sàng lọc lại”, ông Ninh nói thêm.

Chia sẻ về điểm nghẽn pháp lý dưới góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, khi Đại Phúc Land đầu tư các dự án quy mô lớn tới gần 200ha, doanh nghiệp này đã phải mất 15 năm rất vất vả triển khai thủ tục hành chính. Thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ "vênh" giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

"Đơn cử, cách đây 10 - 15 năm nhu cầu sản phẩm nhà phố đa phần là 4 - 5m nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6 - 7m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả cho doanh nghiệp”, bà Hương nói.

Còn theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, để 1 dự án cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng, nhanh nhất cũng hết 1 năm, nhưng hầu hết kéo dài đến 4 - 5 năm. Nhưng đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn.

“Hưng Thịnh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7/2014, nếu có điều chỉnh công năng dự án thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng nhưng các cơ quan chức năng đều e dè vì lý do điều chỉnh”, ông Dũng cho hay.

Vấn đề pháp lý cũng là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư nước ngoài e ngại đầu tư vào Việt Nam. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam nhận định, hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý... Điều này khiến việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào bất động sản rất khó.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, từ đầu năm 2020, các ngân hàng thắt chặt tín dụng vào bất động sản nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở nguồn vốn triển khai dự án.

“Vấn đề là không cấp phép xây dựng làm sao thực hiện dự án để bán cho người dân? Nguồn vốn để phát triển bất động sản nhà ở là từ người mua trả tiền trước, từ việc đi vay ngân hàng nhưng giờ ách tắc ngay chỗ cấp phép xây dựng, rất nhiêu khê”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, tốc độ phát triển của bất động sản quá nhanh, khung pháp lý chưa theo kịp cũng là một lý do. Cơ hội cho người có năng lực tài chính mua trong thời gian vừa rồi để mua giá rẻ cũng không có bởi không có dự án mới trên thị trường.

“Một dự án làm thủ tục có thể mất 3 - 5 năm. Có dự án như của Tập đoàn Đại Phúc Land phải mất 15 năm mới xong thủ tục nên chắc chắn giá chỉ có tăng chứ không thể giảm do chi phí vốn quá lớn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.

Khi thị trường khó, cần giải pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì việc phát triển nhà ở cho đối tượng người nghèo, người có thu nhập thấp là đối tượng cần phải quan tâm.

Tuy nhiên, theo vị này, chính sách nhà ở xã hội hiện nay đang có nhiều vướng mắc. Trong đó, quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại hiện nay còn thiếu. Bên cạnh đó, quy định về lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội còn chưa rõ. Ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa quy định rõ.

Ông Ninh cho biết, hiện Bộ Xây dựng, Chính phủ đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc này. Theo đó, nếu vấn đề nhà ở xã hội được giải quyết tốt sẽ góp phần bình ổn thị trường, làm thị trường lành mạnh.

Cũng theo ông Ninh, trong thời gian tới Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp bởi hiện nay đang lệch pha, bất động sản cao cấp nhiều, nhà giá thấp ít. Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2.

“Dự kiến trong quý 3/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ. Nếu Nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, hài hòa”, ông Ninh cho hay.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nêu quan điểm, trong việc phát triển bất động sản dành cho người thu nhập thấp, cơ quan Nhà nước đóng vai trò rất lớn. Ông Khương nhìn nhận, câu chuyện nhà ở có giá dưới 20 triệu/m2 trong bối cảnh hiện nay là một câu chuyện khó trừ khi giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Liên quan đến vấn đề này, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đề xuất, cần quy hoạch bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao. Phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi xa hơn, bán kính khoảng 10 - 15km. Đồng thời, cần xem xét lại quy định mỗi dự án cần bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.