Bất động sản Hà Nội: Khi người mua không còn chạy theo giá ảo

Người mua bất động sản Hà Nội đang chuyển sang tâm thế thận trọng, ưu tiên kế hoạch tài chính dài hạn và sản phẩm an toàn như căn hộ chung cư. Thị trường duy trì lực cầu thực, nhưng hành vi mua đã thay đổi rõ rệt, cho thấy xu hướng phát triển bền vững hơn.

Sau chuỗi ngày "sốt nóng" với những đợt tăng giá chóng mặt, người mua bất động sản tại Hà Nội đang dần tỉnh giấc. Thay vì chạy theo đám đông, họ bắt đầu tiếp cận thị trường với một tư duy tài chính sắc bén và cái nhìn thực tế hơn. Phải chăng, sự cẩn trọng, thận trọng và chuẩn bị dài hạn không chỉ là xu hướng nhất thời, mà sẽ định hình lại cuộc chơi trên thị trường nhà đất Thủ đô trong năm 2025?

Người mua bất động sản Hà Nội chuyển hướng: Tỉnh táo tài chính, ưu tiên giá trị dài hạn

Khảo sát do One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 trên nhóm khách hàng có thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng trở lên cho thấy: 87% người được hỏi tại Hà Nội thể hiện nhu cầu rõ ràng với bất động sản, tăng nhẹ so với mức 84% cuối năm 2024. Dù thị trường từng trải qua những đợt “sốt nóng”, lực cầu thực vẫn duy trì ổn định, phản ánh nhu cầu mua ở và tích sản vẫn hiện hữu.

Tuy nhiên, sự khác biệt đáng chú ý nằm ở hành vi mua đã thay đổi. Theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount, người mua hiện không còn tiếp cận bất động sản với tâm thế “đặt cọc theo tin đồn” hay tâm lý FOMO như giai đoạn trước. Thay vào đó, họ có xu hướng chuẩn bị tài chính kỹ càng, cân nhắc dài hạn và tiếp cận thị trường với tư duy rõ ràng hơn về chiến lược tiêu dùng tài sản.

Cũng theo khảo sát, chỉ 57% người được hỏi có kế hoạch mua trong vòng một năm tới, giảm so với 65% hồi cuối 2024. Tuy nhiên, nếu mở rộng khung thời gian ra hai năm, tỷ lệ này lên tới 84% – một chỉ dấu cho thấy thị trường chưa hề "hạ nhiệt", mà đúng hơn là đang dịch chuyển sang trạng thái quan sát – tích lũy – chuẩn bị kỹ càng. Người mua dường như đang “lùi một bước” để toan tính dài hơi hơn, nhất là khi mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Một điểm đáng chú ý khác là phạm vi lựa chọn bất động sản của người Hà Nội đã mở rộng đáng kể. Dù 87% vẫn ưu tiên mua trong nội đô, nhưng xu hướng "dịch chuyển vùng" bắt đầu rõ rệt. Hải Phòng (30%), Hưng Yên (20%) và thậm chí TP.HCM (16%) xuất hiện trong danh sách điểm đến tiềm năng. Điều này cho thấy người mua đã bắt đầu nhìn vào các địa bàn có hạ tầng kết nối tốt, mức giá hợp lý hơn, thay vì chỉ chăm chăm vào khu trung tâm Hà Nội.

Chung cư lên ngôi, đất nền thoái trào

Về loại hình sản phẩm, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lựa chọn 50%, vượt trội so với đất nền (31%), nhà thổ cư (28%), liền kề (25%) hay biệt thự và shophouse. Đây là phản ánh rõ nét của tâm lý ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá trị vừa tầm và dễ khai thác dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh nhiều yếu tố bất định vẫn bao trùm thị trường.

Ông Trần Minh Tiến đánh giá, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn, nơi người mua tiêu dùng là lực đỡ chính, thay vì chỉ trông chờ vào nhà đầu tư lướt sóng. Đây là thời điểm mà người mua bắt đầu ưu tiên chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng sinh lợi dài hạn – yếu tố từng bị xem nhẹ trong giai đoạn tăng nóng.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – cũng chỉ ra sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư: Sau khi đất nền từng “nóng rực” ở cuối quý I và đầu quý II/2025, cuối quý II đã chứng kiến dòng tiền quay lại với phân khúc chung cư – loại tài sản có tính thanh khoản cao và ít biến động hơn.

Ông Quốc Anh nhận định: “Khi thị trường quá nóng, nhà đầu tư đổ vào đất nền như một phản xạ. Nhưng khi cảm thấy rủi ro tăng lên, họ lập tức quay về với sản phẩm an toàn, có dòng tiền và khả năng thoát hàng – điển hình là chung cư.”