Bất động sản hạ nhiệt, kịch bản 10 năm trước có lặp lại?

Thị trường bất động sản dù chững lại nhưng các chuyên gia cho rằng, kịch bản lặp lại tình trạng “xuống đáy” như giai đoạn 2011-2013 là điều khó xảy ra.

Thị trường bất động sản hạ nhiệt

Hai năm trước, nhiều địa phương trên địa bàn cả nước rơi vào tình trạng "sốt đất", giá bất động sản nhiều nơi tăng 200-300%. Thế nhưng, những ngày giữa tháng 7, những "chảo lửa" như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Mê Linh với các dự án như: Dự án HUD Mê Linh Central, Dự án mở rộng khu nhà ở Minh Giang - Đầm hay Khu đô thị mới CEO Mê Linh... trở lên vắng bóng nhà đầu tư.

Tại đây không còn cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng lên cao.

Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra nhiều tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều. Thậm chí, có nhà đầu tư dù đã cọc tiền nhưng chấp nhận mất cọc.

Ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng, giá bất động sản đã tăng nóng trong hai năm vừa qua, không riêng gì tại Việt Nam mà tăng trên toàn thế giới. Giá bất động sản toàn cầu tăng trung bình 6 – 7% trong giai đoạn 2020 - 2021. Bởi vì dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít và bởi vì chứng khoán tăng mạnh nên nhiều người mới đua nhau đổ tiền vào bất động sản.

“Tuy nhiên, năm nay khác. Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, vị này nhấn mạnh.

Cùng nhận định, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Property Guru Việt Nam, cho biết, quý II, mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu "giảm nhiệt". Cụ thể, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 202; Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23%. Tp.HCM mức độ quan tâm đất giảm 11% cho dù giá vẫn tăng.

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, đánh giá về thị trường địa ốc, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế xác nhận, thị trường nhà đất thứ cấp vài tháng nay đã có hiện tượng giao dịch trầm lắng, xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Theo vị chuyên gia này, động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Chính những đầu tư kẹt vốn đã giảm niềm tin vào việc giá bất động sản tiếp tục tăng.

Và giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém. Trong khi đó, những nhà đầu tư muốn ôm hàng lại tin rằng giá có thể giảm thêm. Đó là lý do họ chờ đợi chưa sẵn sàng nhập cuộc mua hàng.

Ông Hiển còn cho biết thêm, một số thị trường từng sốt ảo đã xảy ra hiện tượng mất thanh khoản hoàn toàn. Dù chưa rầm rộ giảm giá nhưng động thái âm thầm xả hàng với mức giảm thương lượng trên thị trường thứ cấp khoảng 10%. Trong khi đó, một số chuyên gia còn dự báo giá bất động sản có thể giảm tới 30% trong thời gian tới.

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, thị trường bất động sản dù ghi nhận sự chững lại nhưng các chuyên gia cho rằng, kịch bản lặp lại tình trạng “xuống đáy” như giai đoạn 2011-2013 là điều khó xảy ra nhất là khi niềm tin lạc quan của nhà đầu tư vẫn lớn, các chính sách điều hành đang góp phần thanh lọc thị trường.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, bất động sản phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm thanh khoản mạnh, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%; phong trào đầu tư homestay thoái trào. Thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các bất động sản giá trị lớn. Đặc biệt, giá bất động sản cũng sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Trong những tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm.

Kịch bản khó khăn còn tiếp tục khi Nhà nước kiểm soát vốn vào bất động sản, giá bất động sản đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương, lãi suất cho vay tăng. Và điều đáng chú ý đó là niềm tin về giá bất động sản còn tăng với các nhà đầu tư đang dần giảm xuống nhất là với nhóm đang "chôn vốn".

Thị trường bất động sản hiện tại được đánh giá có nhiều nét tương đồng với bức tranh hơn 10 năm trước. Cụ thể, đó là mức giá bất động sản tăng cao đột biến và có xu hướng hạ nhiệt dần. Đó là động thái siết tín dụng vào thị trường bất động sản khi nguồn room cho vay eo hẹp.

Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, cuộc khủng hoảng của thị trường 2011-2013 trước đó lại bắt nguồn từ tình trạng giá bất động sản tăng quá mạnh, xảy ra vỡ bong bóng. Hệ luỵ là hệ thống ngân hàng đối mặt với tình trạng nợ xấu và động thái siết tín dụng mới được đặt ra.

Vị chuyên gia này đánh giá, thị trường địa ốc hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, nếu như phía các ngân hàng siết tín dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường không khủng hoảng sẽ biến thành khủng hoàng.

Trong khi đó, ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội chung quan điểm rằng, khó để kịch bản hơn 10 năm trước sẽ lặp lại. Vì nội tại sức khoẻ của nền kinh tế Việt khá lành mạnh và khác so với thời kỳ 2011-2012 nên để một kịch bản xuống đáy xuất hiện là điều khó xảy ra.

Theo ông Thành, vấn đề tăng giá nhưng thanh khoản thấp chỉ xảy ra ở môi giới nhỏ, cò đất và nhà đầu tư không chuyên. Những sàn giao dịch bất động sản lớn tình hình giá vẫn tương đối ổn định.

Ông Thành đánh giá cao tín hiệu tích cực từ động thái giữ thị trường cân bằng về tổng thể như chính sách tín dụng thận trọng, xây dựng hành lang pháp lý. Ngay việc siết tín dụng bất động sản, ông Thành chỉ rõ, chính sách này chỉ tập trung vào dự án không khả thi và việc sử dụng vốn không đúng mục đích. Chính sách này là cần thiết để nền kinh tế lành mạnh hoá.

Vị chuyên gia đến từ Savills đưa ra nhận định, thị trường có thể trầm lắng ít nhất đến hết năm 2022 do tác động từ kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, việc rà thuế và tình trạng thiếu cung, thanh khoản giảm.

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường bất động sản hiện tại có nét tương đồng với thời điểm năm 2008.

Song, vị chuyên gia này đưa ra góc nhìn mới, thị trường đang có những thay đổi theo chiều hướng tích cực, trưởng thành hơn chứ không dễ dàng lung lay như trước đây.

Theo đó, về quy mô thị trường 2022 đã khác rất nhiều. Nếu năm năm 2008, quy mô thị trường bất động sản ước tính 10% GDP thì năm 2022 ước tính quy mô thị trường ở mức 22% GDP. Quy mô tăng trưởng đồng nghĩa với thị trường đã trưởng thành hơn trước rất nhiều.

Cũng theo ông Chánh, năm 2022, các cơ quan quản lý nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng phó với lạm phát, sử dụng tốt hơn các công cụ như chính sách tiền tệ và chính sách tài khoá cũng như cân đối tốt hơn các yếu tố vĩ mô để vừa kềm chế lạm phát vừa bảo đảm phục hồi và phát triển kinh tế. Đến năm 2022, nhà đầu tư bất động sản đã qua nhiều chu kỳ tăng giảm của thị trường, trưởng thành hơn, tâm lý và cảm xúc tốt hơn, tham gia nhiều hơn vào thị trường.