Bất động sản, góc nhìn trước tương lai

Nói về các tỷ phú không chỉ nước ngoài mà trong nước họ ngoài giàu lên từ những mảng kinh doanh cốt lõi mà doanh nghiệp họ nắm giữ mà còn sở hữu rất nhiều bất động sản, đối với họ BĐS là tài sản đáng tin cậy cho cuộc đầu tư dài hạn.

Để hiểu được về bất động sản thì NĐT hiện nay cần hiểu đúng về (1) Giá trị (2) Cung cầu (3) Chính sách của Chính Phủ.

Giá trị

Một bất động sản có nhiều công dụng, lợi ích xung quanh thì giá trị nó càng cao. 1 khu đất trống khi được đầu tư xây dựng nhà ở là chưa đủ, nó cần phải cung cấp cho người dân tại khu vực đó những tiện ích đầy đủ như market, hospital, school... Đây là lý do vì sao Vingroup luôn xây những tổ hợp quần thể mà ở đó không thiếu bất kỳ một dịch vụ nào cả. Một BĐS giá trị ngoài để ở thì có thể cho thuê, kinh doanh buôn bán và tạo ra những thặng dư khác nữa.

Trong giai đoạn gần đây rất nhiều NĐT khi nghe được tin khu vực A sắp tới được triển khai xây đường, khu vực đó lên Quận,hay sắp có 1 dự án đầu tư lớn ở đó. Tuy nhiên, khu vực này ở khá xa trung tâm và không hề có một tiện ích nào. Nhưng sau khi mua vào thì ngã ngửa ra tin đồn đó chỉ là tin đồn và nhận trái đắng.

Vậy đầu tư theo thông tin đôi lúc có thể thắng nhưng lúc thua thì mất luôn cả vốn. Vậy NĐT phải tỉnh táo định giá được, nếu không định giá thì hậu quả là khó lường. Thông thường khi có thông tin thì giá BĐS đẩy lên rất nhanh chóng, nhưng NĐT phải hiểu đầu tư là luôn có "sóng" nếu khi sóng gãy và mua ở đỉnh thì cơ hội hồi vốn là tỷ lệ rất thấp. Thậm chí nhiều NĐT còn sử dụng đòn bảy tài chính thì lại càng rủi ro hơn.

Vậy trước khi đầu tư vào 1 BĐS điều đầu tiên là phải ghi nhớ về quy luật giá trị. Liệu khi thông tin ra nhiều trên truyền thông hay 10 người thì 8 người biết thì giá cả thời điểm đó liệu còn hấp dẫn hay không?

Quy luật cung cầu

Dân số tại Việt Nam ngày 1 tăng nhanh. Nếu như vào 2015 là 92,6 triệu người thì tới nay năm 2022 con số là 98,67 triệu người. Khi mà dân số tăng nhanh, các thành phố lớn phát triển, dân cư chuyển về ở, thuê, kinh doanh ngày một nhiều thì đồng nhiều với việc BĐS ngày một tăng giá khá nhanh. Tuy nhiên, dân tộc Việt Nam thì luôn coi nhà là nơi để ở lâu dài, nhà là nơi tổ tiên ở và gây dựng nên để mang ra bán là không phải nhiều. Đơn cử như tại khu vực phố cổ Hà Nội, giờ mỗi mét vuông quy đổi theo vàng do "lượng hàng" khan hiếm hoặc BĐS đó là có giá trị, BĐS đó cho thuê kinh doanh thì dòng tiền về rất khủng nên giá trị lại càng cao. Đối với những người dân mới khi chuyển tới 1 thành phố để học tập và sinh sống thì điều đầu tiên họ nghĩ tới sẽ là tìm nơi để ở. Dân số Việt Nam đang ở giai đoạn vàng nên lý do vì sao mà FDI đổ vào Việt Nam ngày 1 nhiều và dày đặc hơn. Người dân thu nhập lên cao những người đi làm ở thành phố, KCN sẽ truyền tai nhau kéo về thành phố lớn để tìm những cơ hội thay đổi cuộc sống. Vậy là cán cân CUNG CẦU ngày 1 thay đổi rõ rệt hơn. Khi nguồn cung thì cố định mà cầu thì tăng, giá BĐS sẽ tăng theo chứ không giảm. Trong bất kỳ thời điểm nào, bất kỳ nơi đâu thì con người luôn tìm tới BĐS đầu tiên, 1 nơi an cư lập nghiệp.

Chính sách của Chính Phủ

Thường trải qua các thời kỳ đỉnh đáy BĐS nhiều năm thì 2 công cụ của nhà nước tác động tới BĐS vẫn là (1) Chính sách tiền tệ (2) Chính sách tài khoá.

Về tiền tệ thì mỗi khi kinh tế khủng hoảng luôn có 1 lượng tiền lớn bơm ra ngoài thị trường thời kỳ "trực thăng rải tiền". Thời kỳ này tiền rẻ nhiều nên tâm lý đầu cơ hiện hữu khắp nơi 2 kênh chính sẽ là Chứng khoán và BĐS.

Chính sách tài khoá thì đầu tư công đang triển khai rất mạnh mẽ, chủ yếu nâng cấp đường xá, cao tốc, sân bay, cầu cảng... chính những điều này đẩy gía BĐS tăng.

Ví dụ: ngày trước tại khu vực B đường chỉ là đường đất, xung quanh khu vực này không có các tiện ích gì. Sau 1 thời gian thì được Chính Phủ đầu tư xây dựng đường lên đường nhựa, ngoài ra còn xây dựng sân bay cách đó không xa. Giá BĐS tăng vọt.

Thị trường chứng khoán hiện tại đang phát triển, số lượng mở TK mới nhiều. Tuy nhiên, những người am hiểu chứng khoán thì lại chưa cao, đa phần họ cần môi giới hỗ trợ trong giao dịch và nhiều lý do khác. Nên những người dân thời kỳ trước vẫn đang chọn BĐS là kênh đầu tư.

Kết luận

Ở những nơi đất sốt mang tính cục bộ, tính giá trị phụ thuộc vào cung cầu, cò làm giá đất nhiều khi đó vượt giá trị thật thì NĐT cần cẩn trọng nên phân tích giá trị trước và luôn đưa ra những câu hỏi, lắp rắp dữ kiện trước khi đưa ra giải ngân. Ngoài ra NĐT cần phải nghiên cứu kỹ sự điều tiết của Chính Phủ rồi hay đưa ra giải ngân, hạn chế đầu cơ theo thông tin.