Bất động sản dưỡng lão tại Việt nam: Màu mỡ nhưng nhà đầu tư “sợ”

Theo khảo sát và thống kê của Công ty bảo hiểm Bảo Việt (BVI), tính đến năm 2021, nước ta có khoảng 80 cơ sở chăm sóc người già ngoài công lập. Trong số 63 tỉnh thành của cả nước, chỉ có 32 tỉnh có viện dưỡng lão dành cho việc chăm sóc người cao tuổi và các viện dưỡng lão này phần lớn thuộc khu vực tư nhân.

Với số liệu trên, tức là mỗi tỉnh thành không đạt mức bình quân một trung tâm. Già hóa dân số nhanh và số lượng người cao tuổi ngày càng tăng đang tạo ra những cơ hội song hành với những thách thức cho Việt Nam. Vì thế, nhiều chuyên gia cho rằng, phát triển bất động sản dưỡng là điều cần thiết trong bối cảnh hiện nay, song phân khúc này vẫn khó thu hút đầu tư.

NHÀ ĐẦU TƯ “NGẠI”

Chia sẻ với Thương gia, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, “bất động sản dưỡng lão” là phân khúc tiềm năng, do nhu cầu thực tại Việt Nam khá lớn, nhất là khi Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Cùng với đó, xét về mức cạnh tranh, đây cũng là phân khúc “ngách”, ít cạnh tranh so với các phân khúc khác trong thị trường bất động sản cũng đang rất thấp.

Tuy nhiên, trên thực tế, phân khúc này chưa thực sự phát triển tương xứng với tiềm năng của nó. Theo bà Miền, một trong những rào cản lớn nhất khiến bất động sản dưỡng lão khó phát triển tại Việt Nam là do tư duy, định kiến của người Việt.

“Chúng ta là người Á Đông, luôn có quan niệm con cháu phải phụng dưỡng ông bà, bố mẹ khi về già và ông bà, bố mẹ khi về già cũng có nhu cầu được quây quần cùng con cháu. Điều này, đã ăn sâu vào tiềm thức của người Việt, để thay đổi được nó là cả một quá trình dài và đầy khó khăn. Bởi vậy, nên nhiều gia đình không sẵn sàng đưa bố mẹ vào viện hay trung tâm dưỡng lão”.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Bên cạnh đó, nhắc đến trung tâm, viện dưỡng lão trong đầu mọi người luôn nghĩ đó giống như bệnh viện, chỉ để chăm sóc những người già có sức khoẻ yếu. Đây là quan điểm khiến nhiều người “e ngại” khi đưa bố mẹ, ông bà mình vào những nơi có dịch vụ dưỡng lão.

Như vậy, ngay từ đầu, sự xuất hiện của phân khúc này dường như đã bị “hiểu sai, hiểu thiếu” về mặt nhận diện. Điều này, vô hình chung trở thành rào cản, khiến bất động sản dưỡng lão tuy không mới, nhưng mãi vẫn “chưa thể quen”.

Về góc nhìn đầu tư, bà Miền cho rằng, hiện nay, tuy nhận thấy tiềm năng của phân khúc này, song các nhà đầu tư vẫn chưa thực sự sẵn sàng rót tiền để đầu tư phát triển. Thứ nhất, do chính sách hỗ trợ đầu tư, xây dựng, vận hành các bất động sản dưỡng lão chưa có nhiều, trong khi chi phí đầu tư, xây dựng các loại hình này không hề rẻ.

Vì ngoài các “đặc tính của một dự án bất động sản thông thường, phân khúc bất động sản này còn cần thêm các yếu tố liên quan đến y tế, chăm sóc sức khỏe, có tính đặc thù và chuyên sâu hơn hẳn với nghỉ dưỡng thông thường”. Chưa kể đến việc đầu tư loại hình bất động sản này rất dễ lâm vào cảnh “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ”.

Nhìn sang một phân khúc khác cũng để hỗ trợ an sinh xã hội là nhà ở xã hội, từ chủ đầu tư đến khách mua sản phẩm đều được nhận hỗ trợ từ Chính phủ, các gói vay lãi suất cực kỳ ưu đãi. Tuy nhiên, doanh nghiệp làm các dự án bất động sản dưỡng lão lại chưa nhận được điều này.

Thứ hai, đối tượng khách hàng là người cao tuổi, nên rủi ro về sức khoẻ rất cao. Liên quan đến quy định phạm vi trách nhiệm đối với vấn đề này, hiện nay cũng chưa có hành lang pháp luật cụ thể. Chính vì vậy, đây cũng được cho là một vấn đề hết sức “nhạy cảm” khiến các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý.

Do đó, để bất động sản dưỡng lão phát triển theo đúng tiềm năng, Phó Viện trưởng VARs IRE đề xuất, Nhà nước cần đưa ra những chính sách nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển bất động sản dưỡng lão như chính sách về đất đai, nguồn vốn…

Đồng thời, Nhà nước cũng rất cần những quy định cụ thể hơn liên quan đến việc vận hành phân khúc này để đảm bảo có hành lang pháp lý rõ ràng, tránh mọi rủi ro.

“Đối với doanh nghiệp, phải giải bài toán về tâm lý khách hàng, theo đó, những đơn vị này cần xây dựng các bất động sản dưỡng lão mà trọng tâm là “nghỉ dưỡng”, chứ không đơn thuần là trung tâm hay viện dưỡng lão như hiện nay. Việc thay đổi này là rất cần thiết, có như vậy mới thay đổi được tư duy, quan niệm vốn có về phân khúc này”, bà Miền phân tích.

Cụ thể, các doanh nghiệp phải nghiên cứu, xây dựng một không gian sống hoà mình với thiên nhiên, rộng rãi để các cụ có thể vận động, thư giãn, mà không phải bó buộc như hiện nay. Từ đó, dần thay đổi quan niệm của người Việt, bố mẹ, ông bà vào bất động sản dưỡng lão để nghỉ ngơi như một chuyến du lịch nghỉ dưỡng.

NHƯNG LẠI LÀ MIẾNG BÁNH NGON

Một trong những giải pháp để hạn chế áp lực của già hóa dân số là phát triển các bất động sản dưỡng lão, điều này sẽ mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế, xã hội khác.

Bên cạnh các cơ sở chăm sóc sức khỏe của nhà nước, dịch vụ tư nhân cung cấp không gian, hạ tầng và tiện ích theo xu hướng nghỉ dưỡng dưỡng lão “luxury resort”, đáp ứng nhu toàn diện nhu cầu cho người cao tuổi cũng có tiềm năng rất lớn để phát triển.

Trong điều tra của Tổng cục Thống kê cho thấy, càng cao tuổi con người càng có xu hướng chuyển đến sống ở nông thôn. Với xu hướng phân bổ dân số này, các nhà phát triển dự án có thể đón đầu cơ hội, phát triển phân khúc bất động sản dưỡng lão ở những khu vực vùng ven các đô thị lớn.

Vì thế, hệ thống hạ tầng đang ngày càng được đầu tư đồng bộ, hoàn thiện, việc di chuyển đến các khu vực vùng ven này sẽ không còn là trở ngại. Lựa chọn này không những cung cấp môi trường trong lành, phù hợp với mong muốn tĩnh dưỡng tuổi già, mà còn giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, thị trường Việt Nam đang dần hình thành nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng khi về hưu hay viện dưỡng lão để chăm sóc người cao tuổi.

Nguyên nhân xuất phát từ lực lượng lao động đang ngày càng trẻ hóa, có xu hướng làm ăn xa, kinh doanh độc lập do đó không có thời gian để chăm sóc ông bà, bố mẹ. Khi cầu hình thành thì ắt có cung, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cũng đang bắt đầu chú ý đến loại hình này, đặc biệt là các dự án ven đô với lợi thế về không gian, môi trường.

Cùng quan điểm với ông Đính, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, bất động sản dưỡng lão trong thời gian qua đã nhận được sự quan tâm nhất định của các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng như các đoàn thể, tầng lớp trong xã hội.

Đây không chỉ là “mảnh đất màu mỡ” cho giới kinh doanh mà còn có ý nghĩa nhân văn và góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Việc cần thiết phải đầu tư vào bất động sản dưỡng lão là sự đòi hỏi chính đáng của nền kinh tế trong bối cảnh công nghiệp hóa ngày càng mạnh mẽ.