Bất động sản: Dự báo phân khúc sắp "hạ nhiệt"

Sau đỉnh điểm tháng 10/2024, một phân khúc bất động sản đang cho thấy những tín hiệu suy yếu rõ rệt, đặt ra câu hỏi về khả năng tiếp tục "hạ nhiệt" trong thời gian tới.

Giá căn hộ thứ cấp “đóng băng” sau thời gian nóng sốt

Năm 2024, sau ba năm chắt chiu, vợ chồng Trang và Minh quyết định tìm mua một tổ ấm để an cư.

Cả hai đều là lao động phổ thông với thu nhập ở mức trung bình — Trang là giáo viên mầm non tại Gia Lâm, còn Minh là kỹ sư phần mềm tại một công ty IT ở Cầu Giấy.

Những tưởng giấc mơ sở hữu nhà sẽ bớt gian nan khi thị trường, đặc biệt ở phân khúc chung cư thứ cấp, bắt đầu hạ nhiệt.

Trên các nền tảng mua bán, thông tin rao giá “cắt lỗ” tràn ngập, chủ nhà chấp nhận hạ từ 5-10% giá ban đầu, thậm chí có nơi giảm đến 500 triệu đồng mỗi căn.

Nhận thấy thời cơ, vợ chồng Trang và Minh bắt đầu rong ruổi khắp khu vực ven đô như Hoàng Mai, Thanh Trì, Nam Từ Liêm để “săn” nhà.

Một căn hộ 2 phòng ngủ tại quận Hoàng Mai, diện tích khoảng 70m², trước đây được rao 4,2 tỷ đồng, nay chỉ còn 3,8 tỷ — tương đương khoảng 54 triệu đồng/m².

Dẫu vậy, mức giá này vẫn là một “rào cản” với vợ chồng trẻ khi số vốn họ tích lũy được chỉ khoảng 1,5 tỷ đồng, buộc họ phải tiếp tục trông cậy vào nguồn vay.

Minh tâm sự đầy trăn trở: “Đúng là giá đã hạ, nhưng vẫn chưa phù hợp với thu nhập của đa số người lao động. Giữa lúc chủ nhà nóng lòng, môi giới khẳng định ‘đáy’ đã đến, chúng tôi vẫn chưa đủ sức mua.”

Tâm lý “đợi thêm xem thế nào” tiếp tục bao trùm thị trường, khi lãi suất chưa thật sự hạ, thanh khoản thấp, dòng thu từ cho thuê sụt mạnh.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng phản ánh xu hướng này: nếu vào cuối năm 2023, lợi suất cho thuê ở mức 4,9% thì đến thời gian gần đây chỉ còn khoảng 3,1%.

Những nhà đầu tư “ôm hàng” buộc phải cắt lỗ, tìm cách thu hồi vốn.

Sau hơn hai tháng khảo sát, vợ chồng Trang và Minh quyết định tiếp tục ở nhà thuê thêm một năm, chờ thị trường “điều chỉnh” tiếp.

“Thay vì mua bằng được tại thời điểm giá chưa thật hấp dẫn, chúng tôi chấp nhận chờ thêm. Nhiều đồn đoán từ nay đến cuối năm 2025 sẽ còn một đợt hạ giá mạnh khi các nhà đầu tư chịu sức ép tài chính”, Trang phân tích.

Số liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng khẳng định thị trường chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu hạ nhiệt từ cuối năm 2024.

Savills ghi nhận khoảng 47% dự án tại thủ đô tiếp tục xu hướng giảm giá trong quý I/2025.

Bà Đỗ Thu Hằng — Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội — nhận xét: “Sự suy giảm này diễn ra ở khu vực thứ cấp, phản ánh áp lực tái cân bằng của thị trường sau thời gian nóng sốt.”

Dẫu thế, mức giảm chưa đủ mạnh để kích hoạt một “làn sóng” mua vào.

Bà Hằng cũng chỉ ra xu hướng này chủ yếu đến từ việc nhà đầu tư xem xét lại kỳ vọng lợi nhuận.

Ở thời khắc giá sơ cấp vẫn neo cao, người mua đổ dồn về thị trường thứ cấp để tìm kiếm lựa chọn phù hợp hơn.

Nhiều nhà đầu tư hoàn tất thu hồi vốn ở giai đoạn trước, chủ động hạ giá để tăng thanh khoản — một động thái được xem như “nhả hàng” sau thời gian ghim giá.

Dữ liệu từ Tạp chí Vietnam Finance cũng cho thấy tại các khu vực trọng tâm tại Hà Nội như Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Nam Từ Liêm… thị trường mua bán gần như đóng băng, chưa ghi nhận biến động đáng kể về giá trong nửa đầu năm 2025.

Tại Vinhomes Smart City, một căn studio 30m² được rao khoảng 2 tỷ đồng, một căn 3 phòng ngủ 76m² khoảng 4,4 tỷ đồng.

Ở Mon City (Nam Từ Liêm), một căn 2 phòng ngủ + 2 vệ sinh được chào ở mức 3,7–3,9 tỷ đồng, chỉ cao hơn khoảng 100–200 triệu đồng so với cuối năm 2024.

Lý giải xu hướng đi ngang này, Tổng Giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung khẳng định khoảng cách giá sơ cấp — thứ cấp phản ánh tâm lý thị trường đang dịch chuyển về giá trị thực, nhu cầu ở thật.

Căn hộ thứ cấp nửa cuối 2025 sẽ ra sao?

Savills dự báo nguồn cung tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.700 căn trong năm 2025.

Nửa cuối năm, một loạt dự án được tung ra thị trường, tiếp tục gia tăng áp lực lên giá nhà thứ cấp.

Trong khi CBRE nhận định giá tại phân khúc này sẽ tăng, nhưng ở mức khiêm tốn, chủ yếu tại khu vực ngoại ô đang phát triển, khớp với sức hấp thu của thị trường.

Những đỉnh giá “điên cuồng” thời 2021-2022 khó lặp lại.

Như phân tích của chuyên gia Nguyễn Anh Quê, giai đoạn 2020-2024 khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá lên cao, nhưng khi thị trường dồi dào nguồn hàng, giá sẽ tự khắc được điều chỉnh về mức phù hợp.