Bất động sản: Dòng tín dụng chủ lực cần được kiểm soát

Chỉ trong quý đầu năm, dư nợ cho vay bất động sản tại 12 ngân hàng niêm yết đã vọt 9,2%, vượt xa mức tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành. Việc dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào phân khúc đầy rủi ro này – khi sức cầu vẫn yếu và thị trường còn nhiều vướng mắc – đang đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ để ngăn chặn nguy cơ nợ xấu leo thang, tránh những hệ lụy khó lường cho hệ thống tài chính.

Chỉ sau quý I/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản tại 12 ngân hàng niêm yết đã lên tới 781.084 tỷ đồng – tăng tới 35,74% so với cùng kỳ năm trước và 9,2% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao gấp 2,3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành (3,93%), cho thấy dòng vốn đang đổ mạnh vào lĩnh vực địa ốc – nơi vẫn còn nhiều dấu hỏi về sức cầu và tính ổn định.

Các ngân hàng đồng loạt “bơm” vốn cho bất động sản

Dữ liệu do phóng viên tổng hợp cho thấy, trong khi toàn ngành ngân hàng tăng trưởng tín dụng ở mức khiêm tốn, thì riêng nhóm ngân hàng niêm yết lại gia tăng mạnh cho vay vào lĩnh vực bất động sản – một trong những phân khúc tiềm ẩn rủi ro cao nhất. Techcombank tiếp tục là quán quân với dư nợ bất động sản đạt 214.782 tỷ đồng, tăng 14,8% chỉ sau một quý và 10,67% so với cùng kỳ. VPBank bám sát phía sau với dư nợ lên tới 185.900 tỷ đồng, tăng sốc 53,35% so với cùng kỳ.

Không chỉ hai “ông lớn” này, hàng loạt ngân hàng vừa và nhỏ cũng tăng tốc cho vay bất động sản. KienlongBank tăng gấp 5,6 lần so với cùng kỳ; VIB tăng gấp hơn 3 lần; PGBank tăng hơn 2 lần. BVBank tăng trưởng tới 68%, MB gần 59%, TPBank hơn 39%.

So với cuối năm 2024, tốc độ tăng cũng không kém phần đáng chú ý: PGBank tăng 34,45%, VIB tăng 24,91%, KienlongBank tăng 20,54%, HDBank và MB đều tăng trên 12%.

Dòng vốn “nóng” và bài toán giám sát

Sự gia tăng mạnh mẽ về tín dụng bất động sản diễn ra trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn đang loay hoay trong chu kỳ phục hồi chậm, sức cầu suy yếu, thanh khoản chưa cải thiện đáng kể. Nhiều ngân hàng nhỏ lại là bên gia tăng tín dụng nhanh nhất, càng làm dấy lên lo ngại về chất lượng tài sản và nguy cơ nợ xấu tiềm ẩn.

Theo ông Lê Hoài Ân – chuyên gia nghiên cứu chiến lược ngân hàng, “sự gia tăng tín dụng bất động sản trong khi sức mua chưa cải thiện, đặc biệt khi tập trung vào các ngân hàng vừa và nhỏ, đòi hỏi phải có sự giám sát sát sao để đảm bảo an toàn hệ thống”.

Dữ liệu tỷ trọng cho vay bất động sản cũng phản ánh xu hướng này. Tại Techcombank, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng tín dụng tăng mạnh từ 29,6% cuối năm 2024 lên 32,36% đầu năm 2025. VPBank có giảm nhẹ tỷ trọng nhưng vẫn chiếm tới 25,47%. Các ngân hàng khác như TPBank, MB, PGBank cũng đồng loạt nâng tỷ trọng, cho thấy xu hướng “ưu ái” bất động sản vẫn tiếp tục lan rộng.

Kỳ vọng hồi phục hay sai lầm lặp lại?

Đằng sau sự gia tăng tín dụng là kỳ vọng vào một chu kỳ hồi phục mới của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, nếu nhìn lại giai đoạn 2022 – 2023, khi bất động sản bắt đầu chững lại do chính sách siết trái phiếu, các vụ án liên quan đến lãnh đạo doanh nghiệp, và tâm lý thị trường tiêu cực, câu hỏi đặt ra là: liệu kỳ vọng hiện nay có đang vượt xa thực tế?

Các ngân hàng vẫn xem bất động sản là lĩnh vực chiến lược. Lãnh đạo VPBank cho biết, họ vẫn ưu tiên cho vay lĩnh vực này nhưng “sẽ chọn lọc, chỉ tham gia các dự án có chất lượng, chủ đầu tư uy tín”. Tỷ lệ cho vay bất động sản cá nhân tại VPBank chiếm hơn 40% tổng dư nợ tín dụng cá nhân – một con số đáng lưu tâm.

ABBank cũng khẳng định quan điểm ưu tiên các khoản vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản, đánh giá đây là lĩnh vực “còn dư địa tăng trưởng hàng chục năm tới”.

Rủi ro tích tụ nếu thị trường hồi phục chậm

Tuy nhiên, không phải ai cũng lạc quan. Chuyên gia Lê Hoài Ân cảnh báo rằng việc các ngân hàng quy mô nhỏ – vốn có năng lực quản trị rủi ro hạn chế – gia tăng cho vay bất động sản là điều cần giám sát chặt. Nếu thị trường không hồi phục như kỳ vọng trong giai đoạn 2025 – 2026, nguy cơ nợ xấu có thể bùng phát từ chính những khoản vay hiện nay.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng đang được “canh me” sát, do chính sách thuế tối thiểu toàn cầu có thể làm chậm dòng vốn FDI, ảnh hưởng đến nhu cầu thuê đất và phát triển dự án tại các khu công nghiệp – nơi từng là điểm sáng thu hút vốn.

Không để lặp lại bài học đắt giá

Bài học từ các đợt sốt ảo, khủng hoảng niềm tin và bong bóng tài sản vẫn còn đó. Việc đẩy mạnh cho vay bất động sản nếu không đi kèm giám sát pháp lý dự án, thẩm định tài sản kỹ lưỡng và kiểm soát dòng vốn, rất dễ lặp lại vòng xoáy cũ: tăng nóng - khựng lại - phát sinh nợ xấu - xử lý tài sản dở dang.

Để tránh điều này, giới chuyên gia cho rằng các ngân hàng cần định hướng dòng vốn tín dụng vào những dự án thực, nhu cầu thực, khả thi về dòng tiền. Cùng với đó, hệ thống giám sát cần tăng cường các tiêu chí định giá tài sản sát với giá trị thực, kiểm soát tiến độ triển khai và thẩm định năng lực chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng.

Tín dụng bất động sản là con dao hai lưỡi: hoặc giúp hồi phục thị trường và thúc đẩy tăng trưởng, hoặc sẽ trở thành gánh nặng tài chính mới nếu thiếu kiểm soát. Điều quan trọng là phải đi nhanh, nhưng không được mù quáng.