Bất động sản 'đóng băng', giá thuê kiot chung cư Hà Nội vẫn tăng mạnh

Trong khi giá mặt bằng bán lẻ mặt phố và ở trung tâm thương mại giảm mạnh thì các cửa hàng khối đế ở chung cư vẫn tăng, bất chấp khách thuê khó khăn vì COVID-19.

Anh Nguyễn Hải, chủ một salon tóc hồi tháng 7/2020 cho biết, anh muốn mở rộng thêm chuỗi cửa hàng sau khi dịch COVID-19 lần 1 kết thúc. Nghĩ rằng nhiều người làm ăn thua lỗ trả lại cửa hàng thì giá thuê sẽ "mềm" hơn mọi khi, anh tìm thuê một ki-ốt tầm hơn 30m2 nằm trong khối đế chung cư trên đường Khúc Thừa Dụ (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Theo anh Hải tìm hiểu, trước đó, chủ nhà này cho cửa hàng áo dài thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, vì dịch COVID-19 cửa hàng ế ấm, khách thuê đóng cửa trả lại mặt bằng. Nhưng bất ngờ là, sau khi thoả thuận, chủ nhà đã ra giá với anh Hải 18 triệu đồng/tháng (tăng 3 triệu đồng so với chủ cũ). Do kỳ vọng dịch chấm dứt, cửa hàng nằm trong khu dân cư đông đúc sẽ sớm hút khách, anh Hải vẫn quyết định ký hợp đồng và phải đóng luôn tiền nhà 6 tháng.

Tương tự, anh Nguyễn Dương đang thuê một cửa hàng làm salon tóc tại Khu đô thị Mỹ Đình 1 với diện tích 20m2 từ cách đây 3 năm với giá 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19 lần 1, chủ nhà tăng giá thuê lên 15 triệu đồng/tháng với lý do chủ đầu tư cũng tăng giá.

Khảo sát của PV cho thấy, nhiều cửa hàng, ki-ốt khối đế chung cư tăng giá cho thuê, trái ngược với cảnh giảm giá sâu tại các trung tâm thương mại và cửa hàng mặt phố. Sau dịch COVID-19, mặt bằng bán lẻ ế ẩm, chủ nhà phải trầy trật tìm khách thuê, thậm chí chấp nhận giảm giá 20-30% trong khoảng thời gian đến 1 năm.

Tuy nhiên, theo tập đoàn bất động sản Savills Việt Nam, điểm sáng mặt bằng thị trường bất động sản bán lẻ thương mại đang có dấu hiệu khởi sắc. Số liệu thống kê của Savills mới đây cho thấy, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM quý III/2020 giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm. Việc kiểm soát tốt làn sóng COVID-19 đợt 2 và công suất cao giúp các chủ nhà củng cố niềm tin vào thị trường.

Còn tại Hà Nội, chủ nhà và khách thuê lạc quan hơn khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng. Lượng khách mua sắm dần hồi phục nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Nhiều đề nghị giao dịch lớn chủ yếu đến từ các khách thuê ngành ẩm thực mở rộng từ TP.HCM ra Hà Nội. Các nhà bán lẻ nước ngoài đang trì hoãn gia nhập thị trường.

Lý giải về mặt bằng khối đế chung cư tăng giá, các chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu nói tất cả khối đế chung cư đều tăng giá thì không đúng, mà hiện tượng này chỉ xảy ra tại những khu vực có dân cư về ở lấp đầy. Mặt bằng tăng do chủ đầu tư tăng giá, nên các nhà đầu tư thứ cấp cũng phải tăng.

Hơn nữa, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định, vì các cửa hàng ở đây đa phần kinh doanh các mặt hàng thiết yếu như nhu yếu phẩm, ngân hàng, phòng khám, hàng ăn…đã có một lượng khách lớn, ổn định. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn có những khối đế chung cư cũng đang gặp phải tình trạng để trống nhiều do ở khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt.

Đối với khu vực trung tâm, mặc dù giá thuê cao nhất thị trường, nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn đạt 100%, hầu như không có mặt bằng để cho thuê. Trong khi đó, ở khu vực ngoại thành, nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp, nhưng lại rất khó cho thu.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt 24,53 USD/m2/tháng, giảm 1,5% theo năm và 0,78% theo quý. Tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đạt 11,15%, cao hơn 1,37 đpt theo quý và 2,93 đpt theo năm.

Trong khi đó, bà Bùi Trang, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, đối với các cửa hàng ở khối đế chung cư, thị trường đã trở nên cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, vì lý do an ninh nên nhiều chủ đầu tư cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào mua sắm tại các cửa hàng trong dự án. Với các dự án có quy mô nhỏ, ít cư dân, người thuê cũng không mặn mà vì khách hàng trong dự án không nhiều, không đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

“Nhìn chung, với các cửa hàng khối đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn”, bà Trang nói.

Dự báo về thị trường khối đế chung cư từ nay đến những tháng đầu năm 2021, đại diện Savills Hà Nội nhìn nhận, các phân khúc khác của thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và khối đế chung cư nói riêng có dấu hiệu phục hồi tốt. Đặc biệt, hoạt động bán lẻ truyền thống sẽ trở lại mạnh mẽ trong dịp mua sắm cuối năm khi nhu cầu mua sắm của người dân tăng lên.