Bất động sản: Đòn bẩy nào vực dậy thị trường?

Làn sóng đầu tư công vào hạ tầng giao thông không chỉ kiến tạo trục phát triển mới cho nền kinh tế, mà còn thổi luồng sinh khí hồi phục vào thị trường bất động sản. Những công trình trọng điểm được khởi động đang tái định hình dòng vốn, mở ra chu kỳ cơ hội sinh lời mới cho nhà đầu tư địa ốc – không chỉ theo sau, mà đón đầu quy hoạch.

Lực đẩy từ hạ tầng

Sự phát triển của hạ tầng giao thông luôn được xem như một đòn bẩy then chốt, khơi thông dòng chảy thị trường và đưa bất động sản đến một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. Mối quan hệ cộng sinh này đã được kiểm chứng qua thực tế ở nhiều quốc gia, và Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Những năm gần đây, một loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai, đóng vai trò cú hích mạnh mẽ cho thị trường. Điển hình như các tuyến Vành đai tại Hà Nội, TP.HCM, hệ thống metro, cao tốc Bắc – Nam phía Đông, cùng hàng loạt cây cầu như Vĩnh Tuy 2, Thủ Thiêm 2, Tứ Liên, Trần Hưng Đạo… Tất cả cùng khắc họa một bức tranh phát triển đầy sức sống.

Khi một con đường hoàn thành, một cây cầu được khánh thành, hoặc một sân bay được mở rộng, giá trị đất đai khu vực lân cận lập tức tăng vọt, kéo theo sức nóng lan khắp thị trường.

Savills Việt Nam ghi nhận tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro tăng trung bình từ 35 - 70% từ thời điểm mở bán, cá biệt một số dự án tăng gấp đôi từ 2015 đến 2023.

Hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản

Một minh chứng rõ nét là tại khu vực Thảo Điền, Masteri Thảo Điền từ mức giá 35 - 39 triệu đồng/m² thời 2015, đến quý 2/2024 đã vọt lên 69 - 75 triệu đồng/m². Tương tự tại Hà Nội, các khu vực gần metro Cầu Giấy – Nhổn ghi nhận giá tăng trên 40% chỉ sau một năm.

Savills cũng chỉ ra tại khu vực chưa tiện metro, giá cũng tăng 25 - 35%. Tuy nhiên, nếu ở gần ga, mức tăng luôn cao hơn 5 - 15% so với xu hướng chung.

Một câu chuyện tương đồng diễn ra tại khu vực dọc Vành đai 4 Thủ đô. Theo anh Đình Hải – một môi giới tại Hà Nội, chỉ cần thông tin khởi công được tung ra, dòng vốn đổ về mua đất tại khu vực như Hoài Đức, Thường Tín tăng vọt, đẩy giá lên 10 - 30% chỉ sau thời gian ngắn.

Giao thông mở đường cho đô thị phát triển

Những tuyến metro, vành đai, cao tốc… chính là “những dòng mạch” khơi thông sức phát triển của thị trường. Nhưng để phát huy tối đa lợi thế này, hạ tầng cần được quy hoạch đồng bộ, minh bạch và chiến lược.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, khẳng định: Hạ tầng hoàn thiện không chỉ đóng vai trò “kết nối”, mà còn khởi nguồn phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu đô thị.

Những khu vực bám theo hạ tầng luôn thu hút dòng vốn, thu hút các trung tâm mua sắm, văn phòng, dịch vụ… bởi tiện ích, khả năng tiếp cận thị trường, lao động, khách hàng đều được hoàn thiện.

Những khu vực trước đây chưa phát triển, khi được hoàn thiện về hạ tầng, hoàn toàn đủ sức vươn lên, hình thành các khu đô thị vệ tinh, thu hút dân cư dịch chuyển, qua đó giải tỏa áp lực tại khu vực trung tâm.

Để phát triển bền vững, theo ông Chung, minh bạch thông tin quy hoạch, công bố rõ ràng các kế hoạch hạ tầng là khâu then chốt. Việc ra quyết định mua, bán, đầu tư cần dựa trên thông tin chính thống, thay vì đồn đoán.

Nhà đầu tư cũng nên phân tích kỹ lưỡng ảnh hưởng của hạ tầng đến khu vực. Không phải con đường, metro, vành đai… nào cũng đồng nghĩa với “đòn bẩy” giá.

Như metro 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) được xem là tâm điểm phát triển khu vực phía Tây, trong khi một số tuyến vành đai (như 3.5 hoặc 4) chủ yếu đóng vai trò “đường tránh”, ít tiếp cận khu dân cư, nên ảnh hưởng giá ở khu vực lân cận cũng sẽ thấp hơn.

Từ góc độ quản lý, cần hoàn thiện các công cụ kiểm soát thị trường, chẳng hạn thuế, chính sách nhà ở, để tránh sốt ảo.

Bên cạnh hạ tầng, chính sách phát triển nhà ở giá thấp cũng cần được công bố minh bạch, đồng thời đẩy mạnh kiểm soát tiến độ các dự án.

Những “đòn bẩy” như thế nếu được đồng bộ, minh bạch, sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, thay vì nóng sốt, bong bóng.