Bất động sản đang nằm ở đâu của chu kỳ?

Theo quan điểm cá nhân của tôi thì chu kỳ bất động sản chia thành 11 mốc.

1. Mốc 0 là mốc đáy của thị trường bất động sản, nó tương ứng với giai đoạn quý 3, quý 4 năm 2022 khi sự thanh khoản và giá bất động sản lao dốc, nhà nước sử dụng các công cụ chính sách để kìm hãm bất động sản phát triển nóng, lãi xuất tăng cao, thu hẹp cung tiền cho bất động sản, lúc này nhà đầu tư mất niềm tin, hoang mang với bất động sản, muốn bán tháo với áp lực trả nợ.

2. Mốc 1-2 chính là giai đoạn hiện nay, tuy có những tia sáng cuối đường hầm, nhà nước bắt đầu sử dụng công cụ chính sách và tài chính để bơm thổi, khôi phục phát triển bất động sản nhưng do nhà đầu tư đang bị khủng hoảng niềm tin, vướng mắc thủ tục trong triển khai các dự án bất động sản và tình hình kinh tế - chính trị thế giới còn nhiều phức tạp nên thị trường bất động sản còn yếu, tính thanh khoản vẫn thấp.

Trong giai đoạn hiện nay thấy rõ nhất là từ tháng 2 đến nay nhà nước chỉ đạo giảm lãi xuất hơn 3 lần, từ nay tới cuối năm 2023 dự kiến sẽ giảm lãi xuất hơn 2 lần nữa để trở về mốc lãi xuất thấp như năm 2021 và thậm chí thấp hơn năm 2021. Thủ tục đầu tư dự án dần được tháo gỡ, các tỉnh đã gỡ bỏ việc tạm dừng tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dự án phân lô không phải xây nhà sẵn trừ các vị trí trục chính của dự án có lợi thế kinh doanh.

Ở giai đoạn này một số cá mập đã bắt đầu đi săn hàng, mua hàng ngộp, M&A dự án, những sản phẩm có pháp lý tốt, quy hoạch tốt, tiềm năng tăng giá, giá đang rẻ sẽ có tính thanh khoản hoặc những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư các thành phố lớn giá không quá cao cũng có giao dịch tốt.

3. Mốc 3 - 4 - 5 dự kiến là từ quý 4 năm 2023 trở đi cho đến hết năm 2024, nếu quay lại quá khứ thì mốc này tương ứng như năm 2014 - 2015

Ở mốc này tâm lý nhà đầu tư đã tốt hơn, thủ tục đầu tư dự án được quan tâm tháo gỡ, tiền rẻ, ngân hàng giảm lãi xuất, nguồn tiền không bị hạn chế đổ vào đầu tư bất động sản, hạn mức cho vay của ngân hàng được nâng lên, dự kiến cuối năm 2023 sẽ nâng lên mức 16%, tăng tốc giải ngân công, kích thích tiêu dùng, kích thích du lịch.

Ở mốc này lượng giao dịch bất động sản sẽ được tăng lên đáng kể. Điểm khác với giai đoạn 6 tháng cuối năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 là chung cư ở các thành phố lớn sẽ giao dịch chậm lại do nguồn cung cạn kiệt và giá đã bị đẩy lên quá cao, tuy nhiên chung cư các tỉnh có nguồn cung lớn hơn, nhất là nhà ở xã hội sát khu công nghiệp sẽ mở bán lượng căn hộ lớn. Ở giai đoạn này nhà phố, nhà đất đô thị lớn cũng ít giao dịch vì giá cao, nguồn cung hạn chế mà thay vào đó là tăng lượng giao dịch của đất ven đô do sự phát triển của giao thông và công bố quy hoạch, nhất là Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Đất nền và bất động sản du lịch giai đoạn này sẽ bắt đầu có dấu hiệu tan băng, tuy nhiên đất nền sẽ có lượng giao dịch nhiều hơn do quỹ hàng lớn, giá trị thấp phù hợp với túi tiền của nhà đầu tư, không phải sử dụng đòn bẩy của ngân hàng. Ở giai đoạn này một số cá mập bắt đầu tính toán phương án vay ngân hàng do lãi xuất thấp, người dân vay mua nhà mạnh dạn vay ngân hàng hơn do được giảm áp lực trả nợ.

4. Trên đây là các dự đoán của tôi dựa trên các chính sách nhà nước đang ban hành để khôi phục phát triển nền kinh tế, khôi phục phát triển thị trường bất động sản. Nếu không có những biến cố đột biến xảy ra về chính trị, kinh tế của thế giới và trong nước thì các nội dung bài viết này tôi tin sẽ trở thành sự thật.

Từ tháng 9 năm 2022 tôi đã viết nhiều bài về việc từ quý 3/2022 nhà nước tăng room tín dụng cho các ngân hàng và cuối năm 2022 room tín dụng đã tăng từ 11 lên 14%. Đồng thời tôi cũng dự đoán từ quý 4 năm 2022 trở đi nhà nước sẽ có những chính chính khôi phục thị trường bất động sản, lãi xuất cho vay sẽ hạ, bất động sản từ quý 2/2023 sẽ tan băng nhúc nhích giao dịch trở lại.

Tôi đánh giá chính sách điều hành nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng hiện nay của nhà nước đang đúng đắn. Tuy nhiên cần đẩy mạnh hơn nữa trong các việc: Tháo gỡ thủ tục đầu tư cho các dự án bất động sản, đẩy mạnh giải ngân công, kích thích tiêu dùng, kích thích du lịch, kêu gọi vốn FDI, đẩy mạnh xuất khẩu....

Mr Quê Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam