Bất động sản cuối năm: Khó kỳ vọng “sốt” trở lại

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản diễn biến chậm, cơn sốt đất nền do thông tin sáp nhập tỉnh thành nhanh chóng hạ nhiệt, thanh khoản sụt giảm. Các chuyên gia nhận định nửa cuối năm thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng, khó xảy ra “sốt nóng” khi nguồn cung tăng nhưng lực cầu vẫn yếu.

Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng, thiếu động lực bứt phá và khó xuất hiện những cơn “sốt nóng” cục bộ. Đà phục hồi – nếu có – được đánh giá sẽ diễn ra chậm rãi, có chọn lọc và chịu sự chi phối mạnh từ chính sách tín dụng, lãi suất và thanh khoản toàn hệ thống.

Bất động sản nửa đầu năm: Đi ngang, không “sốt” và còn nhiều lực cản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 chứng kiến nhịp tăng trưởng chậm, thiếu động lực bứt phá, dù từng xuất hiện các đợt “sốt cục bộ” do thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, làn sóng tăng giá nhanh chóng hạ nhiệt và để lại thị trường với tâm lý thận trọng, thanh khoản thấp và nguồn cung hạn chế.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một số địa phương như Ninh Bình, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội... từng ghi nhận mức tăng giá đất nền 5-30% sau thông tin sáp nhập, đặt lại trung tâm hành chính. Nhưng chỉ sau vài tuần, mặt bằng giá đã chững lại, giao dịch rơi vào trạng thái trầm lắng. Dữ liệu tháng 5 cho thấy mức độ quan tâm tới đất nền giảm tới 15% so với tháng trước đó – cho thấy cơn sốt chỉ mang tính thời điểm, thiếu nền tảng bền vững.

Phân khúc chung cư – vốn là thị trường trọng yếu tại Hà Nội và TP.HCM – cũng không nằm ngoài xu hướng suy giảm. Nhiều dự án thứ cấp kém thanh khoản, giá có xu hướng điều chỉnh. Theo chuyên gia Lê Đình Chung, trong quý I, thị trường có tín hiệu tích cực do hiệu ứng sáp nhập tỉnh, song từ quý II, giá và giao dịch đã chững, thậm chí sụt giảm ở nhiều khu vực.

Ông Phạm Đức Toản (EZ Property) cho biết, ngoài các địa phương được xác định là trung tâm hành chính mới, hầu hết khu vực khác đều rơi vào trạng thái “đi ngang”. Đáng chú ý, giao dịch chung cư tại các đô thị lớn giảm mạnh, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung tăng trở lại khi các chính sách tháo gỡ pháp lý bắt đầu phát huy hiệu lực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội. Dù vậy, lực cầu vẫn yếu do giá nhà đã tăng quá cao so với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Nửa cuối năm: Trầm lắng tiếp diễn, dòng tiền thận trọng

Nhìn về nửa cuối năm, các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ khó có đột phá lớn. Mặc dù các khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ có tiềm năng tăng trưởng, nhưng chưa đủ để tạo nên cơn “sốt”. Ngược lại, những địa phương bị "mất trung tâm" có thể đối mặt với áp lực giảm giá.

Nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, được dự báo sẽ tăng mạnh nhờ loạt dự án được gỡ vướng pháp lý. Tuy nhiên, áp lực từ mặt bằng giá cao, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư và điều kiện kinh tế vĩ mô chưa ổn định khiến thị trường nhiều khả năng vẫn trong trạng thái thanh khoản thấp, giá bán ít biến động.

Ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) cho rằng, TP.HCM và vùng ven đang trong quá trình tái cấu trúc nguồn cung. Trong khi phía Tây thành phố như Long An ghi nhận chuyển động tích cực, thì phía Đông như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu tạm thời chững lại. Giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào neo cao, nhưng thanh khoản vẫn là bài toán nan giải vì thị trường chịu ảnh hưởng từ nhiều biến số như lãi suất, thuế, địa chính và xung đột toàn cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn) đánh giá, khu vực phía Nam đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở thực gần khu dân cư, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Dữ liệu nửa đầu năm cho thấy người mua chuyển dần từ đất nền sang sản phẩm thấp tầng, chung cư, thể hiện nhu cầu thực dần quay lại thị trường.

Kỳ vọng dài hạn: Tăng trưởng có chọn lọc, thị trường bước vào giai đoạn lọc máu

Theo báo cáo mới nhất của Vietcap, dù thị trường năm 2025 còn nhiều rủi ro, giao dịch sơ cấp có thể gia tăng nhờ loạt yếu tố hỗ trợ như lãi suất ổn định, chính sách pháp lý thuận lợi hơn và hạ tầng được thúc đẩy. Trong kịch bản thận trọng, thị trường vẫn có thể cải thiện nhẹ nhờ dòng tiền quay lại ở những phân khúc phù hợp nhu cầu thực.

Về trung và dài hạn, động lực tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam vẫn được duy trì nhờ quá trình đô thị hóa, tầng lớp trung lưu mở rộng, và tín dụng mua nhà từng bước phục hồi. Tuy nhiên, xu hướng phát triển tới đây sẽ mang tính bền vững hơn, gắn với các chiến lược tái cấu trúc hành chính – kinh tế từ Chính phủ.