Bất động sản công nghiệp 'xoay xở' với chính sách ông Trump

Chuyên gia cho rằng việc ông Donald Trump đắc cử tổng thống Mỹ mang đến nhiều kỳ vọng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam, song cơ hội không dành cho tất cả.

Các báo cáo thị trường gần đây của Savills đều nhận định dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã liên tục gia tăng khiến nhu cầu về không gian, kho bãi phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh tăng lên tương ứng. Qua đó, bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư trên thị trường.

Kỳ vọng vào thị trường bất động sản khu công nghiệp càng được củng cố khi ông Donald Trump đắc cử tổng thống Mỹ. Giới phân tích một lần nữa cho rằng những chính sách thuế quan mà chính quyền ông Trump dự kiến thực thi sẽ thúc đẩy làn sóng chuyển dịch sản xuất ra ngoài Trung Quốc và Việt Nam là một điểm đến tiềm năng.

Nhiều yếu tố hỗ trợ

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp tại CBRE Việt Nam, cho rằng sau khi đắc cử tổng thống Mỹ, nhiều khả năng ông Trump sẽ tăng mức thuế 20% lên hàng hóa từ châu Á nói chung và 60% lên hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc.

Điều này sẽ thúc đẩy quá trình sắp xếp lại chuỗi cung ứng và tác động đến bất động sản công nghiệp Việt Nam.

"Bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng mở rộng đầu tư và dịch chuyển sản xuất sang Đông Nam Á", ông Hiếu nói.

Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset cũng cho rằng việc ông Trump lên nắm quyền sẽ tạo ra nhiều tác động và thay đổi mạnh mẽ về chính sách thuế quan. Với lập luận tương tự ông Lê Trọng Hiếu, các chuyên gia phân tích tại đây cho rằng ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có thể được hưởng lợi trong thời gian tới.

Đây không phải lần đầu tiên bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được dự báo triển vọng tích cực từ làn sóng chuyển dịch đầu tư ra ngoài Trung Quốc. Trong nhiệm kỳ trước của Tổng thống Trump, khi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc leo thang, phần lớn ý kiến cho rằng Việt Nam là một trong những quốc gia tiềm năng để đón đầu làn sóng FDI dịch chuyển về khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cung kho bãi, nhà xưởng hay các điều kiện về hạ tầng, nguồn nhân lực cũng như chính sách thu hút đầu tư của Việt Nam giai đoạn đó chưa sẵn sàng để đón làn sóng dịch chuyển ồ ạt.

Đại diện một doanh nghiệp hoạt động trong mảng bất động sản khu công nghiệp cho hay nhu cầu kho bãi, nhà xưởng tăng lên cả trong và sau nhiệm kỳ 2017-2021 của ông Trump, song cơ hội không dành cho tất cả.

Vị này cho biết cuối năm 2018, doanh nghiệp của ông từng làm việc với một đơn vị sản xuất có ý định chuyển nhà máy dịch từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên sau đó, hai bên không đạt được kết quả.

"Họ tìm hiểu rất kỹ về hạ tầng, chính sách, chất lượng và chi phí nhân công, chi phí thuê và vận hành nhà xưởng... tuy nhiên yếu tố hạ tầng và nhân lực không phù hợp nên hai bên không làm việc tiếp", ông nói.

Theo quan điểm của vị này, đến nay, các yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản khu công nghiệp đã có nhiều cải thiện như chất lượng lao động tốt hơn; hạ tầng kết nối, đặc biệt là giao thông được cải thiện; nguồn cung kho bãi, nhà xưởng cũng rục rịch tăng trưởng.

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết hệ thống các khu công nghiệp ở Việt Nam phân bổ khắp 61/63 tỉnh thành. Trong số 414 khu công nghiệp đã thành lập, có 293 dự án đã đi vào hoạt động và thu hút đầu tư.

Trong khi đó, Savills chỉ rõ Việt Nam hiện có 33.000 ha đất khu công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy 80%, nhu cầu ở mức cao, đặc biệt ở khu vực phía Nam.

Với nhu cầu ngày một tăng, thời gian qua, nhiều địa phương đã chấp thuận đầu tư các dự án khu công nghiệp mới. Chính phủ cũng duyệt chủ trương loạt dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Phần lớn trong số dự án mới này sẽ đi vào hoạt động từ năm 2026 trở đi.

Theo các chuyên gia, việc bổ sung loạt dự án khu công nghiệp có nhiều ý nghĩa trong việc đón làn sóng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, gia tăng lợi thế cạnh tranh của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong nước.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh cũng cho hay trong quý III vừa qua, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đạt 83%, trong khi ở miền Nam là 92%. Xu hướng mua bán và sáp nhập, chuyển dòng vốn từ bất động sản nhà ở sang bất động sản công nghiệp tăng mạnh.

Những nút thắt cần giải quyết

Dù vậy, ông Lê Trọng Hiếu nhấn mạnh khi chuỗi cung ứng được sắp xếp lại để thích ứng với các chính sách thuế quan mới, Việt Nam cũng chỉ là một trong nhiều địa điểm được cân nhắc đầu tư của các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu. Do đó, sẽ có doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều, có doanh nghiệp hưởng lợi ít.

Nhìn lại giai đoạn trước, ông Hiếu đánh giá chính sách của ông Trump có xu hướng khó lường, không ổn định nên các doanh nghiệp sản xuất cũng thích ứng theo hướng giảm đầu tư lâu dài bằng cách thuê đất và tăng đầu tư ngắn hạn bằng phương án thuê xưởng.

Do đó, bên hưởng lợi nhiều sẽ là các doanh nghiệp cho thuê kho xưởng, còn các doanh nghiệp cho thuê đất công nghiệp dự báo hưởng lợi ít.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, đánh giá bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội nhưng cũng đối mặt không ít thách thức. Ông nhìn nhận với việc ông Trump đắc cử, hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam cũng có thể bị áp thuế cao, không riêng Trung Quốc, chưa nói đến các tác động khác như tỷ giá, lạm phát...

Mặt khác, làn sóng dịch chuyển FDI ra khỏi Trung Quốc đã bắt đầu từ giai đoạn 2018 và không phải riêng Việt Nam hưởng lợi. Ông đánh giá việc thu hút được dòng vốn FDI dịch chuyển hay không còn phụ thuộc nhiều yếu tố như môi trường đầu tư, chính sách, nguồn nhân lực...

Trong một báo cáo hồi quý III, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận Bất động sản công nghiệp tại Savills Hà Nội, cho rằng lao động tay nghề cao đặc biệt quan trọng khi Việt Nam đang hướng đến việc nâng cao giá trị gia tăng trong các ngành sản xuất.

Theo chuyên gia này, lực lượng lao động tại các khu công nghiệp Việt Nam dồi dào, đặc biệt ở miền Bắc nhưng phần lớn vẫn là lao động có tay nghề thấp.

"Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang có tiềm năng lớn nhưng một trong những thách thức lớn là sự thiếu hụt nguồn lao động có tay nghề cao", chuyên gia Savills đánh giá.

Ngoài ra, ông Thomas nhấn mạnh phát triển cơ sở hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam. Hiện tại, các dự án hạ tầng đang được triển khai chủ yếu tập trung ở một số khu vực, nhưng cần có sự mở rộng và phát triển đồng bộ trên toàn quốc.

"Đặc biệt, việc cải thiện mạng lưới giao thông kết nối giữa các khu công nghiệp và các thị trường tiêu thụ sẽ giúp tối ưu hóa chi phí logistics, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp", ông Thomas Rooney nói.