Bất động sản công nghiệp Việt Nam hấp dẫn vì giá thuê nhân công cực thấp

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bán lẻ, thương mại điện tử, đặc biệt trong thời gian đại dịch bùng phát, góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi của các doanh nghiệp trên toàn cầu.

CHI PHÍ KHO BÃI TĂNG NHỜ THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ

Theo nghiên cứu của Savills, số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, thì những chi phí dịch vụ thường chiếm đến khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi.

Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao.

Bốn thị trường hàng đầu gồm có: London, Tokyo, Hồng Kông và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê + phí dịch vụ + thuế), với tổng chi phí 32 USD trên một foot vuông (0,092 m²).

Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,5% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016.

Tính riêng phí thuê, Tokyo đứng đầu nhóm với mức 25 USD trên một foot vuông. Tỷ lệ trống tại thành phố này chỉ ở mức 0,4% và chi phí thuê tăng gần 7% ở khu vực lân cận Tokyo, tính đến quý III/2020. Tại Tokyo, Trung tâm Phân phối Amagasaki gồm 6 tầng của ESR đã được hoàn thành vào tháng 6 năm ngoái. Với diện tích 390.000 m², đây là tòa nhà kho vận lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương.

Các thị trường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao khác lần lượt là Sydney, New York, Dubai, Bắc Kinh và Los Angeles.

CHI PHÍ THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VẪN CAO HƠN ẤN ĐỘ

Ấn Độ là quốc gia có chi phí thuê bất động sản công nghiệp thấp nhất, trong khoảng từ 3 – 4 USD trên một foot vuông. Thị phần thương mại điện tử thấp (chỉ 5%) và lĩnh vực sản xuất ít phát triển hơn đồng nghĩa với việc quốc gia này vẫn chưa thể có được sự phát triển giống như các thị trường khác, nhưng Ấn Độ vẫn sở hữu tiềm năng lớn.

Arvind Nandan, Giám đốc Điều hành của Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn thuộc Savills Ấn Độ, cho biết dân số Ấn Độ dự báo sẽ tăng lên 1,5 tỷ người vào trước năm 2030, trở thành quốc gia đông dân nhất thế giới. Việc đô thị hóa đang thu hút hàng trăm triệu người đến các thành phố, song song đó là việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ giúp phát triển các trung tâm logistic.

Theo biểu đồ trên của Savills, chi phí thuê kho bãi tại Tp.HCM khoảng 8 USD/foot vuông/năm. Tổng chi phí kho bãi và thuế và dịch vụ khoảng 9,8 USD/foot vuông/năm. Đây là mức bằng với Berline, Hurmburg (Đức) và Marseille (Pháp).

Theo nghiên cứu của Savills, một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn 50% tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11 USD/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường mà Savills đã nghiên cứu. Chi phí điện và dầu cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho.

Tại Việt Nam, chi phí nhân công và chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất trên toàn cầu.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam, cho biết chi phí thấp là yếu tố hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia, song chính phủ Việt Nam cũng đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao. Hiện các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao vẫn được đưa ra để cạnh tranh trong khu vực.

Theo biểu đồ "Tổng chi phí" (hình bên) của Savills, chi phí thuê kho bãi (gồm chi phí nhân công, chi phí điện và dầu, chi phí bất động sản) tại Hà Nội và Tp.HCM đang thấp nhất trên thế giới, được đánh giá dưới 5 điểm (Điểm thấp = chi phí thấp). Trong đó, chi phí nhân công tại Hà Nội và Tp.HCM (Việt Nam) bằng Delhi, Mumbai, Bangalore (Ấn Độ) và thuộc hàng thấp nhất thế giới. Chi phí bất động sản tại Việt Nam chiếm cao nhất trong tổng chi phí thuê kho bãi và cao hơn Ấn Độ.

Chi phí bất động sản cao trong tổng chi phí thuê kho bãi cũng là tình trạng chung của nhiều nước trên thế giới (đặc biệt là Singapore, Bắc Kinh, London...). Tuy nhiên, ở nhiều quốc gia, chi phí nhân công thường chiếm cao nhất, nhưng ở Việt Nam và Ấn Độ ngược lại, chi phí nhân công đang cực rẻ và chiếm thấp nhất trong tổng chi phí thuê kho bãi.

Tại UAE (Các tiểu Vương quốc Ả Rập Thống nhất), chi phí thuê bất động sản nhà kho và chi phí điện cao hơn tại Ấn Độ và Việt Nam, nhưng chi phí dầu thấp nhất trong các nước nghiên cứu, đã giúp cho UAE trở thành một trong những nơi có chi phí thấp nhất về vận hành kho bãi trên toàn cầu.

Các thành phố tại Thụy Điển và Đức chiếm đến 6 trong 10 nơi có tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp đắt nhất.

Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang làm tăng nhu cầu thuê kho bãi. Tuy nhiên, các khách thuê đang yêu cầu cơ sở hạ tầng chạy bằng năng lượng sạch giúp doanh nghiệp và chính phủ đạt được các mục tiêu về môi trường, theo ông Thomas McMillan, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Năng lượng của Savills.