Bất động sản công nghiệp vẫn... 'nóng hầm hập'

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang nóng hầm hập khi các doanh nghiệp lớn cả cũ lẫn mới liên tục rót tiền. Lâu nay, bất động sản công nghiệp vẫn được ví như phân khúc ngôi sao, tuy nhiên, sự cạnh tranh đang ngày càng khốc liệt.

Chỉ trong 10 ngày trung tuần tháng 9 vừa qua, Chính phủ đã liên tục ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư 4 dự án khu công nghiệp, quy mô hàng nghìn tỷ đồng, trải dài cả trong Nam và ngoài Bắc.

“Đại bàng” đổ bộ

Cụ thể, tại phía Bắc, khu công nghiệp Châu Minh - Bắc Lý - Hương Lâm giai đoạn 1 ở Bắc Giang được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư trên diện tích 106 ha, do CTCP Đầu tư và phát triển hạ tầng Hightech làm chủ đầu tư. Tổng vốn ước tính khoảng 1.256 tỷ đồng.

Đồng thời, khu công nghiệp Hưng Phú tại Thái Bình cũng được duyệt chủ trương đầu tư với diện tích 345 ha, tổng vốn đầu tư 1.940 tỷ đồng. Chủ đầu tư là CTCP Khu công nghiệp Geleximco Hưng Phú.

Trong khi đó, ở phía Nam, Chính phủ duyệt 2 dự án gồm khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Conac mở rộng tại Bà Rịa - Vũng Tàu và khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp giai đoạn 1 tại Đồng Nai.

Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Conac mở rộng có quy mô 111 ha, vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng, đươc CTCP Đầu tư xây dựng dầu khí Idico đầu tư. Còn khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp giai đoạn 1 được đầu tư bởi CTCP Khu công nghiệp Tân Hiệp, diện tích sử dụng đất khoảng 1.000 ha.

Không chỉ những tên tuổi mới, những ông lớn vốn đã chắc chân trên thị trường Việt Nam cũng đang liên tục có động thái mở rộng quy mô với dòng vốn tỷ USD.

Điển hình, Bắc Ninh và Samsung Display vừa ký bản ghi nhớ phát triển dự án màn hình, linh kiện điện tử trị giá 1,8 tỷ USD. Cùng với đó là hàng loạt “ông lớn” khác cũng tăng thêm vốn đầu tư vào địa phương như Tập đoàn Foxconn, GoerTek, Amkor... với tổng vốn đầu tư 5,5 tỷ USD.

Trong đó, một số dự án tiêu biểu phải kể đến như: Dự án nhà máy sản xuất, lắp ráp và thử nghiệm vật liệu, thiết bị bán dẫn của Công ty TNHH Amkor Technology Việt Nam với vốn đầu tư tăng thêm 1,07 tỷ USD; dự án nhà máy FCPV Foxconn Bắc Ninh của Foxconn Singapore, với tổng vốn đầu tư 383,3 triệu USD; Dự án Nhà máy chế tạo các sản phẩm điện tử, phương tiện thiết bị mạng và các sản phẩm âm thanh đa phương tiện Goertek, tổng vốn 280 triệu USD…

Không chỉ toàn màu hồng

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết sau 30 năm hình thành và phát triển, hệ thống các khu công nghiệp ở Việt Nam đã bao phủ 61/63 tỉnh thành. Trong số 414 khu công nghiệp đã thành lập, có 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động thu hút đầu tư.

Còn thống kê của Savills cho thấy Việt Nam hiện có 33.000 ha khu công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy 80%, nhu cầu cao, đặc biệt ở khu vực phía Nam.

Theo Savills, vốn FDI liên tục gia tăng, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ có nhu cầu cao về không gian, kho bãi để phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh. Bất động sản công nghiệp vẫn được dự báo là một điểm sáng thu hút các nhà đầu tư trên thị trường Việt Nam.

So với bức tranh chung toàn ngành bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp rõ ràng có nhiều mảng sáng hơn. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận trái chiều của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trong thời gian qua cho thấy bất chấp nhưng dự báo đầy lạc quan, phân khúc “ngôi sao” này vẫn ẩn chứa những mảng tối lẩn khuất.

Vừa qua, tại một diễn đàn về bất động sản công nghiệp, ông Tom Over, Giám đốc Vận tải và công nghiệp JLL châu Á - Thái Bình Dương, cho biết Việt Nam, Thái Lan và Malaysia là ba quốc gia đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm rót vốn.

Trong đó, Thái Lan và Malaysia có ưu thế chính sách đầu tư thông thoáng, nhiều ưu đãi, lao động tay nghề cao. Còn Việt Nam có tiềm năng cạnh tranh và phát triển dài hạn nhờ chi phí triển khai rẻ, nhân công dồi dào. Tuy nhiên, ưu thế này khó duy trì khi giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam ngày càng cao.

Ông Tom Over dẫn chứng báo cáo của JLL Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2024 giá thuê đất khu vực phía Bắc trung bình 85-175 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê, tăng 6% so với cùng kỳ 2023. Còn tại phía Nam, giá dao động 100-186 USD mỗi m2 cho chu kỳ thuê, tăng 5% so với năm ngoái.

Cùng quan điểm, ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc SLP Việt Nam, nhận xét chi phí đất tại một số tỉnh đang tăng rất nhanh. Điều này khiến nhà đầu tư mới tham gia thị trường gặp khó khăn để cân đối tài chính, đảm bảo giá và tính cạnh tranh của sản phẩm đầu ra.

Trước đó, theo Knight Frank Việt Nam, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đang gặp bài toán hóc búa khi triển vọng lợi nhuận giảm và cạnh tranh giá thuê. Chưa kể nhiều chính sách liên quan đầu tư, phát triển khu công nghiệp còn thiếu nhất quán, thủ tục phức tạp và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi lập kế hoạch dài hạn.

Tại các khu vực kinh tế trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, việc mở rộng quỹ đất đang gặp thách thức do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng cũng như cạnh tranh cao về đất đai.

Rõ ràng là thách thức vẫn đang hiện hữu với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nhìn chung, trong ba năm tới, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI tăng trưởng tốt. Giá thuê đất công nghiệp có thể tăng 7-9% mỗi năm. Cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong 3 năm tới, bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc "ngôi sao" của thị trường.