Bất động sản công nghiệp trước những cơ hội và thách thức

Theo báo cáo của các cơ quan quản lý, tổng vốn FDI trong 9 tháng đầu năm đã vượt mốc 20 tỉ đô la Mỹ, tăng 7,7% so với cùng kỳ năm trước đó. Lượng vốn FDI tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía nam. Bên cạnh tín hiệu tích cực, các nhà phát triển khu công nghiệp cũng đang đứng trước một thách thức không nhỏ đó là

Định hình các thủ phủ sản xuất công nghiệp

Bắc Ninh là một trong những điểm sáng về phát triển khu công nghiệp trên cả nước với gần 20 khu công nghiệp đang được đầu tư. Đi kèm với phát triển khu công nghiệp, Bắc Ninh thu hút đầu tư nhiều nhà máy với vốn đầu tư trong và ngoài nước. Để duy trì, quản lý và vận hành các nhà máy cần có lượng chuyên gia, quản lý trung và cao cấp khá lớn đến Bắc Ninh làm việc.

Tại Diễn đàn cấp cao thường niên về Công nghiệp 4.0 năm 2023 diễn gần đây, ông Nguyễn Anh Tuấn, Bí thư Tỉnh ủy Bắc Ninh đã cho biết, xuất phát từ chính góp ý của các nhà đầu tư, Bắc Ninh đã phát hiện việc phát triển đô thi ở tỉnh này tương đối manh mún. Bắc Ninh chưa tạo được hệ sinh thái đồng bộ, đầy đủ, đủ tiện ích để chuyên gia quản lý cấp trung trở lên có thể ở lại sinh sống khi làm việc tại đây.

Do đó ông Tuấn cho biết, ngay sau khi quy hoạch điều chỉnh chung đô thị Bắc Ninh được phê duyệt tỉnh này sẽ tập trung kêu gọi đầu tư để phát triển các khu đô thị có chất lượng sống cao, khu lưu trú, khu kí túc xá… đáp ứng những yêu cầu, tiện ích đầy đủ cho các nhà đầu tư, nhà quản lý, các chuyên gia, nhà khoa học có thể sinh sống, làm việc tại Bắc Ninh.

Trong khi Bắc Ninh đang đưa ra kế hoạch thúc đẩy phát triển đô thị, nhà ở thì tại Hải Phòng thị trường bất động sản phát triển sớm hơn do bất động sản công nghiệp được thúc đẩy mạnh mẽ. Hải Phòng cũng là thành phố được định hướng phát triển công nghiệp nên thành phố này hiện có hơn chục khu công nghiệp và đang có kế hoạch phát triển thêm hàng chục khu nữa trong tương lai.

Số liệu của công ty Savills Việt Nam cho biết nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ tại Hải Phòng đạt 11.696 căn từ 11 dự án. Mức giá sơ cấp trung bình là 45 triệu đồng/m2, thấp hơn 15% so với giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội tại cùng một thời điểm. Kể từ năm 2019 đến nay, mức giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hải Phòng tăng liên tiếp 8%/năm. Dự kiến, từ 6 tháng cuối năm 2023 trở đi, Hải Phòng sẽ chào đón thêm 25.100 căn hộ mới.

Bên cạnh tiềm năng của thị trường nhà ở, bất động sản bán lẻ (trung tâm thương mại) cũng là phân khúc khá phát triển tại Hải Phòng. Thêm vào đó, kinh tế đang phát triển của Hải Phòng và đầu tư trực tiếp nước ngoài gia tăng kéo theo nhu cầu thuê văn phòng tại trung tâm thành phố. Nguồn cung văn phòng đạt 173.000 m2, mức tăng trưởng trung bình ở mức 2% mỗi năm từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023. Công suất đạt mức 91% và giá thuê đạt 238.000 đồng/m2/tháng.

Từ năm 2023 đến 2025, dự kiến sẽ có thêm 7 dự án khu công nghiệp mới tại Hải Phòng. Phát triển công nghiệp dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và thương mại do gia tăng lực lượng lao động, cũng như cộng đồng người nước ngoài tại thành phố.

Theo Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn 2050, dân số Hải Phòng đến năm 2030 đạt khoảng 2,8 – 3,0 triệu người, dân số đô thị khoảng 2,0 – 2,2 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt 74-76%. Đến năm 2040, dân số sẽ đạt 3,9 – 3,7 triệu người, dân số đô thị khoảng 3,2 – 4,0 triệu người với tỉ lệ đô thị hóa đạt 80-86%.

Nhờ thị trường công nghiệp năng động, Hải Phòng đã hình thành thị trường căn hộ dịch vụ. Hiện nguồn cung căn hộ tại thành phố cảng này đạt 1.500 căn, chỉ đứng sau Hà Nội tại Miền Bắc. Thành phố đang tiếp tục nhận được dòng vốn FDI tốt, góp phần thu hút thêm nhiều người nước ngoài tới làm việc, từ đó thúc đẩy nhu cầu căn hộ dịch vụ. Từ nửa cuối năm 2023 trở đi, 113 căn hộ dịch vụ sẽ gia nhập thị trường từ hai dự án, cả hai đều có thương hiệu quốc tế.

Cung cấp thông tin cho TKSG Online, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, nhu cầu mua bất động sản ở Hải Phòng luôn hiện hữu và sẽ tiếp tục tăng, ảnh hưởng lớn từ việc phát triển các khu công nghiệp kèm theo sự phục hồi của lực lượng lao động, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tính đến quí 2-2023, Hải Phòng đã thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 1,98 tỉ đô la Mỹ, tăng 80% so với cùng kì năm 2022. Tính đến hết 6 tháng đầu năm 2023, Hải Phòng có 480 dự án FDI tại các khu công nghiệp và khu kinh tế. Sự gia tăng về FDI và các dự án đầu tư tại Hải Phòng sẽ tạo ra nguồn cầu cho các dự án nhà ở giá rẻ phục vụ công nhân và nhà ở cho chuyên gia.

Bà Hằng đánh giá, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng, ảnh hưởng lớn từ việc phát triển các khu công nghiệp kèm theo sự phục hồi của lực lượng, tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và cải thiện cơ sở hạ tầng. Khi thành phố Hải Phòng được mở rộng trong tương lai, nguồn cầu cho thị trường thương mại và lưu trú cũng sẽ gia tăng. Điều này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và các chủ đầu tư khai thác thị trường bất động sản tại Hải Phòng.

Cơ sở hạ tầng năng lượng cũng là một trong những yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư đến với bất động sản công nghiệp.

Cơ hội song hành cùng thách thức

Với vị trí chỉ cách Hà Nội khoảng 40km, Hưng Yên gần đây đã trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu cho người mua tìm kiếm nhà ở gần Hà Nội. Bên cạnh đó việc phát triển bất động sản công nghiệp cũng thúc đẩy thị trường bất động sản ở tỉnh này phát triển.

Hiện Hưng Yên có 17 khu công nghiệp và dự kiến đến năm 2030 sẽ có tổng số 30 khu. Sự gia tăng về số lượng các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại tỉnh Hưng Yên đã kéo theo nhu cầu về nhà ở cho cả người lao động trong nước và chuyên gia nước ngoài tăng cao. Nguồn cầu này dự kiến sẽ còn có xu hướng tăng do nhu cầu thuê nhà kho/nhà xưởng xây sẵn và đất ở khu vực miền Bắc đang nở rộ, đặc biệt đến từ các ngành có giá trị gia tăng cao.

Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Hưng Yên đặt mục tiêu có hơn 10 triêu m2 diện tích nhà ở mới vào năm 2025, hướng tới cả hai đối tượng bao gồm khách thuê và nhà đầu tư đến từ Hà Nội và các tỉnh thành khác. Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở cũng sẽ gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa của Hưng Yên, từ mức 17% trong năm 2022 đến dự kiến đạt 48% trong năm 2025. Khoảng 108.000 nhà ở dự kiến gia nhập thị trường tới 2025 nhằm đáp ứng nhu cầu. Có thể thấy, Hưng Yên với nguồn cung nhà ở tương lai có chi phí hợp lý sẽ phần nào giảm bớt gánh nặng nguồn cầu về nhà ở cho Hà Nội.

“Khi điều kiện hạ tầng phát triển, khoảng cách từ Hưng Yên đến Hà Nội sẽ tương đương khoảng cách so sánh với các đô thị vệ tinh, điều đó sẽ tạo nên khả năng cạnh tranh cho Hưng Yên. Ngoài ra, tỉnh còn thu hút đầu tư với nhiều dự án nhà ở có quy mô đa dạng, từ đại đô thị đến các tòa chung cư, do đó có thể thu hút được nguồn cầu ở miền Bắc muốn tìm nhà ở gần Hà Nội,” bà Hằng đánh giá.

Theo Savills, sự phát triển công nghiệp đã gia tăng nhu cầu nhà ở từ các chuyên gia, công nhân và các nhà đầu tư. Hưng Yên sẽ đáp ứng 50% nhu cầu nhà cho công nhân khu công nghiệp đến năm 2025, tương đương với 17.000 nhà ở xã hội. Theo Chương trình phát triển nhà của Hưng Yên, thị trường sẽ cần 7.000 căn hộ từ nay đến 2025. Từ 2023 trở đi, các dự án tương lại sẽ mở bán khoảng 95.300 căn hộ.

Chia sẻ về lợi thế trong thu hút đầu tư của Việt Nam tại một diễn đàn gần đây, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C, nhu cầu về bất động sản công nghiệp xanh và phát triển bền vững từ nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sẽ ngày càng tăng. Các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng quan tâm đến phát triển bền vững và sử dụng năng lượng tái tạo do áp dụng thuế carbon.

Tuy nhiên, trở thành một địa điểm thu hút đầu tư hấp dẫn với nhiều lợi thế nhưng việc các nhà đầu tư có thể tận dụng được điều đó hay không, một phần lại tùy thuộc vào các chính sách của Việt Nam trong thời gian tới. Theo ông Bruno, môi trường đầu tư của Việt Nam đang gặp phải 2 vấn đề lớn trong tương lai cần lời giải từ hôm nay, đó là lao động và năng lượng.

Theo đó, Việt Nam bắt đầu bước vào giai đoạn già hoá dân số. Dân số dưới độ tuổi lao động đang ít dần. Trong tương lai, Việt Nam sẽ có ít lao động hơn và có thể nhiều người sẽ không đồng ý làm việc với mức lương thấp. Do vậy, Việt Nam cần cân nhắc những nhà đầu tư đến chỉ vì chi phí lao động rẻ.

Với vấn đề năng lượng, việc thu hút FDI tăng mạnh như hiện nay, nếu không có kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng năng lượng ngay từ hôm nay, trong khoảng 5 năm tới, Việt Nam có thể sẽ thiếu điện cho sản xuất.

Tương lai của bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam rất nhiều triển vọng. “Theo dự đoán cá nhân, trong khoảng 7 – 10 năm nữa, Việt Nam sẽ chứng kiến sự tăng trưởng không ngừng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Tôi cũng tin rằng, các khu công nghiệp sinh thái sẽ ngày càng mở rộng”, ông Bruno nói.