Bất động sản công nghiệp thời 'tấc đất, tấc vàng'

Sự đổ bộ của các “đại bàng”, “chim sẻ” quốc tế, cùng tham vọng mở rộng của các đại gia trong nước, đang giúp các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất và hạ tầng cho thuê lớn thu về 'núi tiền'.

Báo cáo thị trường mới nhất của Avison Young cho thấy, dù cơn bão số 3 ảnh hưởng đến một số khu công nghiệp, thị trường Hà Nội vẫn duy trì ổn định, với giá thuê bình quân đạt hơn 220 USD/m2 (khoảng 5,5 triệu đồng), tăng 3,3% theo quý.

Một số khu vực vùng ven như Mê Linh, Long Biên, Sóc Sơn, Đông Anh, có giá thuê trung bình vượt 250 USD/m2 (trên 6,3 triệu đồng). Đáng nói, dù tăng cao, song giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội vẫn được đánh giá là “cạnh tranh” so với các tỉnh trọng điểm, cho thấy sức nóng ở phân khúc này.

Có đất là có tiền

Đà tăng giá thuê đất công nghiệp cũng được Cushman & Wakefield ghi nhận. Cụ thể, giá thuê tại các thị trường trọng điểm phía Bắc đã tăng 5,7% theo năm. Thậm chí, với nhu cầu cao, giá thuê khu công nghiệp tại một số dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên tăng 10% trong quý.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết giá trị tăng thêm toàn ngành công nghiệp trong 3 quý đầu năm 2024 tiếp tục tăng trưởng bình quân 8,3%, với động lực là công nghiệp chế biến, chế tạo (tăng đến 9,8%).

Những yếu tố trên thúc đẩy diễn biến tích cực tại thị trường cho thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Bắc. Trong bối cảnh đầu tư nước ngoài gia tăng và nhu cầu mở rộng sản xuất, nhu cầu thuê sẽ tiếp tục tăng mạnh, và thực tế cho thấy phần lớn diện tích đất đã được các nhà đầu tư lấp đầy.

Tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê liên tục tăng cho thấy phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh, đồng thời giúp túi tiền của các ông lớn có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)… ngày càng đầy thêm.

Điển hình, theo báo cáo mới đây của VBCS, diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê của Kinh Bắc bao gồm KCN Quang Châu mở rộng, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Với tiến độ cho thuê như hiện tại, VCBS dự báo diện tích đất cho thuê đất khu công nghiệp của KBC sẽ đạt khoảng 49 ha trong cả năm 2024. Trong đó, khoảng 27 ha dự kiến sẽ được bàn giao và mang về khoảng 1.147 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn cuối năm 2024 – đầu năm 2025.

Bên cạnh 3 khu công nghiệp trên, KCN Tràng Duệ 3 của Kinh Bắc trong năm 2024 cũng đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 200 ha đất và sẵn sàng cho thuê ngay sau khi dự án được phê duyệt. VCBS nhận định Kinh Bắc có thể ghi nhận doanh thu tương ứng khoảng 3.500 tỉ đồng từ 100 ha đã ký cho Tràng Duệ 3 trong năm 2025.

Đại gia đua gom đất

Trên thực tế, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang ở thời kỳ sôi động và có triển vọng hơn bao giờ hết trong bối cảnh 2 cường quốc Mỹ, Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, châu Á được kỳ vọng sẽ bứt phá, trong đó có Việt Nam.

Trong năm 2024, vốn FDI được dự báo chảy mạnh hơn, tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất và năng lượng tái tạo. Đặc biệt, việc Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp thay đổi mạnh về công nghệ, thu hút đầu tư vào công nghệ cao, chất bán dẫn…

Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc nhiều khả năng tăng tích cực nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1”. Trong khi các khu công nghiệp tại miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Từ những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung với đà hồi phục ở tốp đầu. Theo đó, tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” như KBC, Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)…

Tuy nhiên, bên cạnh các ông lớn vốn đã được “chỉ mặt đặt tên”, tiềm năng của bất động sản công nghiệp cũng đang hút hàng loạt đại gia có tiềm lực khác gia nhập đường đua.

Như TTC Land, trong chiến lược sắp tới, công ty này sẽ mở rộng thêm mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam. Hay Taseco Land trong thời gian qua cũng dành sự chú ý đặc biệt đến mảng bất động sản khu công nghiệp.

Mới đây, DIC Holdings, thành viên của DIC Corp, đã bắt tay hợp tác với Công ty TNHH Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Vạn Thương để được ưu tiên làm tổng thầu thi công hạ tầng dự án 400 ha tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Các tên tuổi khác như Hà Đô, Vinaconex (VCG), Becamex (BCM), Viglacera (VGC)... cũng đang thể hiện rất nhiều tham vọng trong cuộc đua gom đất. Đại diện Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng từng cho hay công ty dự kiến quay trở lại đường đua bất động sản công nghiệp.

Trước diễn biến ngày càng nóng trên thị trường bất động sản khu công nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong năm nay bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc "ngôi sao" của thị trường.

Trong khi đó, ông John Campbell, Phó giám đốc bộ phận Dịch vụ công Nghiệp, Savills TP.HCM, cho biết bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giá thuê liên tục tăng trong thời gian qua. Báo cáo của Savills cũng chỉ ra các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%, trong khi ở phía Nam đạt 91%.

Tựu chung lại, bất động sản công nghiệp đang cho thấy tiềm năng vượt trội, tuy nhiên, sự cạnh tranh khốc liệt cũng đòi hỏi các doanh nghiệp cần phải hoàn thiện mình để giành được “miếng bánh” lớn hơn. Ngược lại, những đơn vị lao vào “cơn say” mà thiếu tính toán sẽ lãnh hậu quả khôn lường.