Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Bất động sản công nghiệp tiếp tục thể hiện vai trò dắt dắt khi trong năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút hơn 10.400 dự án đầu tư trong nước (2,54 triệu tỷ đồng) và 11.200 dự án FDI (231 tỷ USD) còn hiệu lực.

Năm 2023, cả nước đã có 412 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập (368 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 7 KCN nằm trong các KKT của khẩu) với tổng diện tích 217.500 ha.

293 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha; 119 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37.500 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24.700 ha.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng dù năm 2023 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 80% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 90%.

Giá thuê đất công nghiệp miền Bắc tăng mạnh

Số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm vừa qua, giá thuê đất công nghiệp tăng khoảng 20% so với kỳ trước, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất.

Tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Bắc Ninh ghi nhận mức tăng giá lớn nhất, tăng 40% lên mức 160 USD/m2/chu kỳ thuê do có thêm nguồn cung môi chất lượng cùng với sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ cao. Hải Phòng tăng 30% lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022.

Thị trường TP.HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Long An có mức giá thuê trung bình tăng khoảng 12%, dao động từ 140-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá thuê trung bình tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ, dao động từ 120-240 USD/m2 còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê trung bình130 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% theo năm.

Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch IIP Việt Nam cho biết, không chỉ có giá thuê đất trong KCN tăng mà giá thuê đất trong cụm công nghiệp (CCN)⁸ cũng tăng rất mạnh theo xu thế chung của từng địa phương. Có những CCN tại một số tỉnh ở miền Bắc, từ đầu năm 2021 đến cuối năm 2023 tăng 50-60%.

Lý giải, ông Hưng cho rằng, vài năm trở lại đây là hạ tầng ở miền Bắc được đầu tư tốt hơn, môi trường đầu tư được cải thiện, nguồn nhân lực dồi dào, nguồn đầu tư từ các nhà đầu tư Trung Quốc gia tăng và giá đất công nghiệp tại miền Bắc vẫn thấp hơn giá đất công nghiệp ở miền Nam.

Về Luât Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua, vị này nhận định luật mới sẽ làm cho chi phí đền bù tăng lên, do đó giá thuê đất KCN, CCN trong năm 2024 và một số năm tiếp theo tiếp tục tăng và đầu tư phát triển hạ tầng KCN, CCN tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều tập đoàn trong và ngoài nước.

Theo VARS, năm 2023, các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD.

Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện trong KCN, KKT trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt xấp xỉ 30%. Thúc đẩy hạ tầng kinh tế của địa phương. Tạo tiền để phát triển nhiều công nghiệp phụ trợ, tạo cơ hội phát triển BĐS nhà ở, nhà ở cho thuê.

Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ của tỉnh hình kinh tế và biến động chính trị trên thế giới. Song với sự nỗ lực, quyết tâm cao của cơ quan quản lý Nhà nước, các tỉnh, thành phố chủ động định hướng ngành nghề ưu tiên, phù hợp với lợi thế phát triển của địa phương.

Tiếp tục khởi sắc

VARS đánh giá, giá thuê đất công nghiệp tăng cao và cao hơn các nước khác trong khu vực, rủi ro liên quan đến luật thuế tối thiểu toàn cầu cùng với những nút thắt thể chế, chính sách và những phát sinh trong thực tiễn có thể là trở ngại, làm giảm lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút các nhà đầu tư tới Việt Nam.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn có nhiều động lực giúp thị trường BĐS công nghiệp hứa hẹn khởi sắc trong năm 2024.

Cụ thể, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày công đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ KCN ngày càng được cải thiện.

Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam.

Nhu cầu BĐS công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

Lực cầu được thúc đấy cả về chất và lượng với hàng loạt kế hoạch, thỏa thuận đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài, lựa chọn Việt Nam làm điểm đến trong xu hướng chuyển đối chuỗi cung ứng và kỳ vọng tăng cường hợp tác từ hoạt động ngoại giao tích cực, đặc biệt là mối quan hệ chiến lược Việt - Hoa Kỳ mới được thiết lập gần đây.

Ngoài ra, quy hoạch nhiều tỉnh/thành giai đoạn 2021-2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các KCN.