Bất động sản công nghiệp phía Nam: "Thời điểm vàng" giữa dòng chuyển đổi?

Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cùng những thay đổi mang tính bước ngoặt của Luật Đất đai 2024 đang định hình lại cuộc chơi bất động sản công nghiệp phía Nam. Tuy nhiên, cánh cửa cơ hội ấy cũng đi kèm những nút thắt mới: giá thuê leo thang và nguồn cung khan hiếm đang trở thành lực cản lớn đối với các doanh nghiệp đang khát mặt bằng sản xuất.

Từ sân bay Long Thành đến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, các công trình hạ tầng trọng điểm đang không chỉ mở rộng năng lực logistics mà còn tái định hình toàn bộ cục diện bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam. Dưới góc nhìn của giới chuyên môn, làn sóng này không đơn thuần là “bê tông hóa” hạ tầng, mà chính là bước mở màn cho một cuộc tái cấu trúc toàn diện: từ dòng vốn FDI, phân bổ chuỗi cung ứng, cho đến xu hướng xanh – thông minh của các khu công nghiệp tương lai.

Đòn bẩy hạ tầng – cú huých tái định vị chuỗi cung ứng toàn cầu

Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, khi sân bay quốc tế Long Thành chính thức đi vào vận hành, năng lực vận tải hàng không sẽ được nâng lên tầm khu vực, mở ra cơ hội lớn cho các ngành sản xuất giá trị cao và thương mại điện tử xuyên biên giới. Cùng lúc, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ rút ngắn hành trình từ các khu công nghiệp trọng điểm tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu đến cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải – “mắt xích vàng” trong chuỗi cung ứng khu vực.

“Tốc độ và kết nối là hai trụ cột sống còn trong cạnh tranh chuỗi cung ứng toàn cầu. Khi bài toán logistics được giải, bất động sản công nghiệp phía Nam không chỉ hấp dẫn về vị trí, mà còn trở thành một lựa chọn chiến lược cho các doanh nghiệp đa quốc gia,” bà Dung nhận định.

Không chỉ giới hạn ở tam giác TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương, động lực hạ tầng đang “bẻ lái” dòng vốn về các tỉnh cấp hai như Tây Ninh, Bình Phước. Ông John Campbell – Giám đốc Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam – chỉ rõ: “Chi phí đất hợp lý, hạ tầng dần hoàn thiện, cùng chính sách thu hút đầu tư bài bản đang đưa các địa phương này trở thành điểm đến mới của làn sóng FDI, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt hậu COVID-19.”

Tiêu biểu là VSIP III tại Bình Dương – nơi đã hút về những tên tuổi lớn như LEGO, Pandora – nhờ định hướng phát triển bền vững, xanh hóa và sự phối hợp nhịp nhàng giữa khu vực công – tư.

Tái cấu trúc công nghiệp – bài toán thời gian và luật chơi mới

Tuy nhiên, cuộc chuyển mình không thiếu những thách thức. Ông Campbell cảnh báo, tại các tỉnh đã phát triển như Đồng Nai, Long An, giá đất tăng nhanh sau các phiên đấu giá công đang làm giảm sức hấp dẫn của các cụm công nghiệp nhỏ lẻ, đồng thời đẩy doanh nghiệp vừa và nhỏ vào thế khó.

Luật Đất đai 2024, với quy định định giá đất theo cơ chế thị trường và siết chặt quy trình đấu giá, được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch – yếu tố đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư đến từ châu Âu, Nhật Bản hay Hàn Quốc – những quốc gia yêu cầu cao về chuẩn ESG. Nhưng trong ngắn hạn, như bà Dung phân tích, chính sách này khiến tiến độ phê duyệt dự án mới bị chậm lại, đặc biệt tại các địa phương sở hữu nhiều đất công hoặc đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong khi đó, nhu cầu lại tăng mạnh. Tính đến tháng 4/2025, tổng vốn FDI đổ vào Việt Nam đạt gần 14 tỷ USD, tăng hơn 40% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và kho bãi phía Nam hiện đạt 89%, dự báo sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2025 khi thương mại điện tử và dịch vụ logistics bùng nổ.

Doanh nghiệp SME: Mảnh ghép dễ tổn thương nhất

Giá thuê đất công nghiệp đang leo thang chóng mặt. Tại phía Nam, mức trung bình hiện đã lên tới 178 USD/m²/kỳ hạn – cao hơn đáng kể so với 138 USD/m² tại phía Bắc. TP.HCM dẫn đầu với mức 270–320 USD/m², tiếp theo là Bình Dương (180–210), Đồng Nai – Long An (170–195), và Bà Rịa – Vũng Tàu (100–140).

CBRE dự báo giá thuê sẽ tiếp tục tăng trung bình 3%/năm từ 2025–2027, nhất là với sự ra mắt của các khu công nghiệp mới chất lượng cao như VSIP III (giai đoạn 2), KCN Protrade (Bình Dương) và Thừa Đức (Long An).

Trong bối cảnh này, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) chịu sức ép lớn nhất. Ngoài việc bị ép thanh toán một lần toàn bộ kỳ hạn thuê, họ còn khó chen chân vào các khu công nghiệp vốn ưu tiên thuê dài hạn, diện tích lớn. Bà Dung cho biết: “Để tồn tại, SME buộc phải xoay trục: ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn, tận dụng linh hoạt mô hình thuê ngắn hạn, hoặc chuyển hướng sang các tỉnh có giá thuê dễ chịu hơn như Tây Ninh, Bình Phước.”

Kỷ nguyên công nghiệp xanh – thông minh: Ai nhanh, người đó thắng

Savills dự báo từ 2025–2026 sẽ là thời điểm bứt phá của các khu công nghiệp tích hợp năng lượng tái tạo, tối ưu hiệu suất và tiết kiệm chi phí vận hành. Những ngành như bán dẫn, thiết bị điện tử, máy móc sẽ là đầu tàu, gắn liền với lộ trình phát triển ngành công nghiệp lõi trong chiến lược quốc gia.

“Kết nối hạ tầng – dữ liệu – logistics sẽ là tam giác vàng định vị lại lợi thế cạnh tranh. Các nhà đầu tư lớn đang tìm kiếm không chỉ mặt bằng, mà cả hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, từ năng lượng sạch đến trung tâm dữ liệu”, ông Campbell nhấn mạnh.

Hạ tầng là tiền đề, chính sách là đòn bẩy, nhưng chiến lược vận hành – minh bạch – xanh hóa mới là yếu tố quyết định thứ hạng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Bất động sản công nghiệp phía Nam đang ở giữa bản lề của một chu kỳ mới – nơi những ai dám chuyển đổi nhanh, dám đón đầu xu hướng sẽ là người thiết lập luật chơi thay vì bị cuốn theo nó.

Nếu bạn muốn tôi rút gọn lại phiên bản này cho bản in báo, hoặc chia thành từng mục riêng theo định dạng chuyên mục (ví dụ: Điểm nhấn hạ tầng, Cơ hội FDI, Rào cản chính sách…), chỉ cần nói nhé!