Bất động sản công nghiệp phát triển, thị trường nhà ở le lói điểm sáng

Báo cáo "Triển vọng ngành bất động sản: Thận trọng là chủ đạo trong năm 2020" do Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) công bố cho biết thị trường bất động sản công nghiệp đang phát triển, thị trường nhà ở đang gặp khó khăn. Trong khi Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường nhà ở vẫn có điểm sáng.

Theo MASVN, trong năm 2019, bất động sản công nghiệp hưởng lợi lớn từ các yếu tố vĩ mô và chiến tranh thương mại khi các chỉ số đánh giá ngành công nghiệp đều khả quan. Trong khi đó, 2019 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nhà ở do chính sách siết tín dụng, siết đầu tư dự án BT, ngưng xây dựng chung cư cao tầng tại trung tâm, cùng những khó khăn trong phê duyệt pháp lý.

Hưởng lợi nhờ chính sách

Hiện tại cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500ha, trong đó hơn 65.500ha là đất công nghiệp. Từ hưởng lợi nhờ kinh tế vĩ mô và chiến tranh thương mại, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%; tại miền Nam tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn 4,8 USD/m2/tháng, ở miền Nam là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Chiến tranh thương mại đã ảnh hưởng tích cực đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp. “Thị trường này được hưởng lợi từ việc dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc trong tương lai ngắn và trung hạn”, MASVN nhận định.

Trong năm 2019, đầu tư FDI vào Việt Nam tăng mạnh, trong đó công nghiệp chế biến chế tạo - lĩnh vực có vai trò xương sống cho tăng trưởng kinh tế - vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI tốt.

MASVN dự báo năm 2020, một số ngành lĩnh vực sẽ giảm tốc như dệt may, máy móc, thiết bị, điện thoại…, nhưng tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp.

Điều này được thể hiện qua việc một loạt hãng ô tô mở rộng sản xuất, xây thêm nhà máy như VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An.

Điểm nhấn nữa là nguồn cung bất động sản công nghiệp 2020 sẽ gia tăng. Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mở rộng khu công nghiệp với hơn 13.000ha ở miền Bắc và 18.000ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, mới đây Hiệp định thương mại tự do Việt Na - EU (EVFTA) đã được Nghị viện châu Âu thông qua, sẽ là động lực lớn cho ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng.

Le lói điểm sáng

Theo MASVN, trong khi bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng thì thị trường nhà ở đang gặp khó khăn từ chính sách siết tín dụng, siết đầu tư dự án BT, ngưng xây dựng chung cư cao tầng tại trung tâm, cùng những khó khăn trong phê duyệt pháp lý…

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng áp dụng chính sách khắt khe hơn trong quá trình phê duyệt cho vay đối với người mua nhà do áp lực tín dụng và nợ xấu.

Theo đó, Thông tư 36 và 22 quy định tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần về còn 30% vào năm 2022. Ngoài ra, các ngân hàng cũng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên.

Thị trường ảm đạm nhất, theo MASVN, là TP. Hồ Chí Minh, do thiếu hụt nguồn cung, thậm chí trong thời gian tới không còn nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã đánh giá, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 là 107.284 sản phẩm, chỉ đạt 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch là 72.828 sản phẩm, chỉ đạt 64,7%.

Riêng TP. Hồ Chí Minh, lượng cung chào bán 25.100 sản phẩm, lượng cung đủ điều kiện bán hàng hơn 23.480 sản phẩm, lượng giao dịch đạt hơn 21.300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 85%. Dưới sức ép lớn từ nguồn cung hạn chế, giá nhà đất TP. Hồ Chí Minh tăng trung bình từ 10-20% trong năm vừa qua.

“Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn, mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước”, Hội Môi giới Bất động sản nhìn nhận.

Năm 2020, MASVN dự đoán tình hình không mấy khả quan trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP. Hồ Chí Minh tiếp tục bị thiếu hụt, còn nguồn cung tại Hà Nội phụ thuộc lớn vào các dự án của Vinhomes.

“Với nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu lại chưa cân xứng, chúng tôi dự đoán giá nhà tại Hà Nội sẽ tăng trưởng chậm chỉ khoảng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ không thay đổi ở mức dưới 80% trong năm 2020”, MASVN dự báo.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, bên cạnh những biểu hiện khó khăn, lực cầu nhà ở trong năm luôn duy trì ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 - 80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường BĐS Việt Nam và là yếu tố tích cực thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.