Bất động sản công nghiệp 'nở rộ' M&A, quy mô hàng tỷ USD

Trong nửa đầu năm 2023, khi dòng vốn FDI có chiều hướng giảm, nhiều người đã lo rằng bất động sản công nghiệp có thể rơi vào một giai đoạn thoái trào. Tuy nhiên, dòng vốn tỷ USD từ các “đại bàng” Hàn Quốc, Singapore… vẫn đang giúp phân khúc này tăng nhiệt.

Một trong những yếu tố tạo động lực để bất động sản công nghiệp giữ đà tăng trưởng ổn định thời gian qua là dòng vốn FDI chảy mạnh. Báo cáo của SSI Research cho thấy, vốn FDI giải ngân 3 quý đầu năm 2023 đạt 15,9 tỷ USD, mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Nở rộ xu hướng M&A

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp xuất hiện những dự án FDI hàng trăm triệu USD, theo khảo sát của Savills Việt Nam. Điển hình như dự án của Fulian Precision Technology (Singapore) với vốn đầu tư 621 triệu USD tại Bắc Giang, dự án 280 triệu USD của Goerteck (Hong Kong) Co. tại Bắc Ninh, dự án của Shandong Haohua Tire (Trung Quốc) trị giá 500 triệu USD tại Bình Phước…

Việc đón thêm các “đại bàng” với các dự án trăm triệu USD, cùng nhiều nhà đầu tư đang mở rộng sản xuất đang đẩy nhu cầu nhà xưởng tăng lên, từ đó xu hướng mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng trở nên sôi động.

Một trong những thương vụ M&A nổi bật trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian qua là thương vụ Frasers Property Vietnam (FPV) hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng, tương đương 250 triệu USD.

Trước đó, hồi đầu năm, ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương đã dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư rót vốn vào BW Industrial Development. Một số thương vụ đầu tư lớn khác là khoản đầu tư của Foxconn vào KCN Quang Châu (Bắc Giang) và khoản đầu tư của Goertek vào KCN WHA (Nghệ An).

Bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc cấp cao EY-Parthenon cho biết: “EY-Parthenon ghi nhận khoảng 10 thương vụ đang trong quá trình đàm phán với giá trị lên đến hàng tỷ USD có thể được chốt trong thời gian tới. Dự kiến, từ năm 2024 trở đi, hoạt động M&A sẽ sôi động hơn”.

Đại diện EY-Parthenon cho rằng, xu hướng thương vụ M&A bất động sản công nghiệp trong thời gian tới sẽ có quy mô vừa, nhưng số lượng lớn để mở rộng danh mục ở nhiều vị trí trọng điểm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các công ty FDI với giá trị trung bình từ 100 đến 200 triệu USD/thương vụ.

Bên mua khối ngoại vẫn sẽ là các quỹ, chủ đầu tư có kinh nghiệm tại thị trường Đông Nam Á và Việt Nam, trong khi đó, khối nội sẽ có thêm các doanh nghiệp tư nhân có tiềm lực tài chính tốt và mở rộng hoạt động sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Bên bán phần lớn là các chủ đầu tư KCN nội địa với quỹ đất lớn, pháp lý hoàn chỉnh, muốn hợp tác để thu hút thêm khách hàng.

Nhiều dư địa tăng trưởng

“Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với triển vọng tích cực. Mối quan tâm chính nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất tiềm năng với giá trị hấp dẫn, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển”, bà Đào Thiên Hương thông tin.

Trong khi đó, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, đánh giá trong bối cảnh “sức khỏe” nền kinh tế biến động, khó khăn vẫn bủa vây thị trường bất động sản, thì phân khúc công nghiệp vẫn được đánh giá rất cao.

Một mảng phát triển tốt là bất động sản kho vận nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vùng ven có nhiều khu công nghiệp. Điển hình, ở phía Bắc, có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… đang rất được chú ý. Bất động sản kho vận sôi động vì thương mại điện tử phát triển.

“Ngay tại Sohovietnam, nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt hàng những dự án quy mô từ 7-15 ha để làm kho vận, logistics với trị giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng”, ông Cần tiết lộ.

Nếu trước đây, việc các doanh nghiệp FDI rót tiền mạnh sẽ nảy sinh lo ngại các doanh nghiệp nội bị “nuốt chửng”. Thì nay, thời thế đã thay đổi, xu hướng “cá lớn nuốt cá bé” đã dần thay thế bằng hợp tác cùng phát triển. Các doanh nghiệp trong nước với lợi thế về tiềm lực, thấu hiểu thị trường ngày càng chủ động hơn trong cuộc chơi M&A.

Nhận định trên là có cơ sở, đơn cử như nhìn vào kết quả kinh doanh của Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC) trong nửa đầu năm thì có thể thấy rõ. Trong bối cảnh khó khăn vẫn bủa vây, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “bào mòn” bởi chi phí tài chính và nợ vay, thì KBC lại sớm hoàn thành các mục tiêu về cơ cấu tài chính.

Đáng chú ý, dòng tiền “không đáy” của các khách hàng FDI (vừa hoàn thành thủ tục đầu tư đến thuê đất) góp phần mang lại cho KBC mức lãi ròng kỷ lục hơn 1.800 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023.

Với những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. Tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn như Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDECO (IDC)…

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam có sự tăng trưởng ổn định nhờ các động lực chính của thị trường, bao gồm lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực vào các hiệp định thương mại tự do.

Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn những thách thức trước mắt. Theo đó, "Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động để nâng cao năng suất và hiệu quả. Đồng thời, thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm", ông John Campbell nhấn mạnh.