Bất động sản công nghiệp: Nhiều yếu tố tích cực nâng đỡ thị trường

Trong khi Trung Quốc vẫn duy trì chính sách zero Covid, thì việc mở cửa biên giới từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam. Chính điều này cũng thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam…

Theo đà tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển.

GDP ĐẠT 8,83% TRONG 9 THÁNG ĐẦU NĂM 2022

Theo báo cáo từ Tổng cục thống kê, 9 tháng năm 2022, tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng 8,83% so cùng kỳ năm trước, riêng quý 3/2022 tăng 13,6%. Bình quân 9 tháng năm 2022, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,73%; lạm phát cơ bản tăng 1,88%. Với nền tảng kinh tế vĩ mô phát triển tốt, Bộ phận dịch vụ Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, đây là yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp nước nhà đối với vốn đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, hàng loạt nhân tố ảnh hưởng tích cực tới kết quả hoạt động công nghiệp Việt Nam cũng được chỉ ra. Trước hết phải kể tới chính sách mở cửa biên giới áp dụng từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam, trong khi nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách zero Covid. Chính điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.

Không chỉ hưởng lợi từ làn sóng ấy, tiềm năng của nước ta còn nằm ở các hiệp định thương mại tự do, điển hình Hiệp định EVFTA giúp Việt Nam thu hút tốt hơn nhà đầu tư từ châu Âu. Và một yếu tố khác góp phần tạo ra môi trường đầu tư an toàn còn đến từ sự ổn định tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như: Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.

Song song các nhân tố kể trên, thì hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang đưa ra những chính sách kích cầu du lịch, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, nhà đầu tư nước ngoài còn hưởng lợi bởi chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu hoạt động, và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo. Đồng thời, Chính phủ tiếp tục giúp doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ một số Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào.

Như vậy với đà phục hồi nền kinh tế sau đại dịch, cùng chính sách hỗ trợ hiệu quả của Chính phủ, chuyên gia kỳ vọng bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc phát triển mạnh thời gian tới. Tuy nhiên các chuyên gia cũng cảnh báo các địa phương cần cẩn trọng tính toán việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh rơi vào nguy cơ khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra.

Đặc biệt lưu ý, khu mới nên quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, các trung tâm dữ liệu; cải thiện quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp chủ đầu tư khu công nghiệp phát triển thêm dự án mới dễ dàng, giảm bớt thủ tục hành chính liên quan…

Qua thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 9/2021, trên phạm vi cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210,9 nghìn ha, chủ yếu tập trung tại vùng kinh tế trọng điểm. Hệ thống khu công nghiệp Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp từ hầu khắp quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới.

ƯU THẾ VỀ CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ GIAO THÔNG

Đưa ra nhận định, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell nêu, bất chấp thách thức đến từ sự suy giảm thương mại toàn cầu, công nghiệp Việt Nam vẫn sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.

Trong báo cáo Industrial Insider do đơn vị này công bố vào tháng 9, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Với những ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn, vô hình trung đẩy giá thuê cao hơn. Giá tại Hà Nội đạt mức gần USD 140/m2, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM vượt ngưỡng USD 200/m2, đứng đầu khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống ở mức giá mềm, hứa hẹn sự lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.

Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý 2/2022, nguồn cung đất công nghiệp đã thay đổi. Nếu năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích, thì đến nay, Hải Phòng vươn lên vị trí thứ nhất. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn gần gấp đôi Hải Phòng. Ngoài ra, khi nguồn cung Hà Nội không còn, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Hải Dương.

Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và được lấp đầy gần hết. Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua. Nhưng nhìn chung một số tỉnh, thành phố vẫn khan hiếm nguồn cung.

Đứng trước làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ cũng đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước, đáng chú ý là việc phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ đưa vào hoạt động giai đoạn 2023 – 2025 với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng.

Riêng Hà Nội, UBND TP phê duyệt đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa, Phụng Hiệp. Ngoài ra, theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Mạnh Quyền, về phương án sơ bộ ban đầu phát triển các khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, thành phố đã rà soát có 25 khu công nghiệp. Để đảm bảo đẩy nhanh tiến độ khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, sẽ tập trung lập điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050; lập Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Nói về tiềm năng của thị trường, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, năm 2022 phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt và dự báo phát triển tích cực hơn.

Về vấn đề này, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefiled nêu, so với Indonesia, Malaysia, Philippines, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Vì vậy cùng với các yếu tố khác, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực.