'Bất động sản công nghiệp mất ưu thế cạnh tranh về giá'

Giá đất điều chỉnh khiến chi phí đầu tư các khu công nghiệp tại Việt Nam tăng, bất động sản phân khúc này mất lợi thế cạnh tranh với các nước khu vực, theo chuyên gia.

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2024 "Xanh hóa đón sóng đầu tư mới" ngày 30/7, ông Tom Over, Giám đốc Vận tải và công nghiệp JLL châu Á - Thái Bình Dương, cho biết Việt Nam, Thái Lan và Malaysia là ba quốc gia đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm rót vốn.

Trong đó, Thái Lan và Malaysia có ưu thế chính sách đầu tư thông thoáng, nhiều ưu đãi, lao động tay nghề cao. Còn Việt Nam có tiềm năng cạnh tranh và phát triển dài hạn nhờ chi phí triển khai rẻ, nhân công dồi dào. Tuy nhiên, ưu thế này khó duy trì khi giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam ngày càng cao.

Ông dẫn chứng báo cáo của JLL Việt Nam, 6 tháng đầu năm nay giá thuê đất khu vực phía Bắc trung bình 85-175 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê, tăng 6% so với cùng kỳ 2023. Còn tại phía Nam, giá dao động 100-186 USD mỗi m2 cho chu kỳ thuê, tăng 5% so với năm ngoái.

Ông Tom Over, Giám đốc Vận tải và công nghiệp JLL châu Á - Thái Bình Dương, phát biểu tại diễn đàn, ngày 30/7. Ảnh: Báo Đầu tư

Cùng quan điểm, ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc SLP Việt Nam, nhận xét chi phí đất tại một số tỉnh đang tăng rất nhanh. Điều này khiến nhà đầu tư mới tham gia thị trường gặp khó khăn để cân đối tài chính, đảm bảo giá và tính cạnh tranh của sản phẩm đầu ra.

"Việt Nam từng dựa vào lợi thế lực lượng lao động đông, rẻ, giá thuê đất thấp để thu hút đầu tư, nhưng tới đây câu chuyện sẽ phải đi theo hướng khác", ông Nam nhìn nhận.

Ở góc độ cơ quan quản lý đầu tư, ông Vũ Văn Chung, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cho rằng các địa phương cần lưu ý giá dịch vụ khu công nghiệp phải ở mức hợp lý. "Nếu cứ tăng giá thì khả năng cạnh tranh sẽ bị ảnh hưởng", ông nhận xét.

Một góc khu công nghiệp ở Bình Dương, tháng 2/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Ngoài yếu tố giá, theo ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Frasers Property Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng khắt khe hơn trong lựa chọn địa điểm đầu tư. Họ có yêu cầu cao về cơ sở hạ tầng, gồm hạ tầng giao thông, liên kết vùng và chất lượng cung cấp hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông...). Ngoài ra, nhà đầu tư cũng xem xét các yếu tố ưu đãi thuế, hỗ trợ tài chính, nguồn nhân lực tại địa phương dồi dào, tay nghề cao, năng lực sản xuất mạnh và cuối cùng mới là chi phí cạnh tranh.

Ông Dương cho rằng tuy Việt Nam đang đẩy nhanh đầu tư hạ tầng, nhưng vẫn cần nâng cao tay nghề chuyên môn cho đội ngũ lao động, cải thiện năng lực sản xuất nếu không muốn đánh mất cơ hội cạnh tranh với các nước láng giềng.

Việt Nam hiện được xếp vào nhóm 20 nền kinh tế có quy mô thương mại lớn nhất thế giới, độ mở trên 200% với sự hiện diện của nhà đầu tư đến từ 144 quốc gia và vùng lãnh thổ. Các nhà đầu tư ngoại đang rót vốn tại hơn 40.544 dự án, với tổng vốn đăng ký 484 tỷ USD.

Bên cạnh câu chuyện sản xuất, một xu hướng khác cũng được các chuyên gia lưu tâm là yếu tố "xanh hóa" bất động sản công nghiệp. Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam, nhìn nhận 5 năm trước xanh hóa là khái niệm được khuyến khích, nhưng hiện dần là tiêu chí bắt buộc.

Theo bà Trang, khu công nghiệp sinh thái đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt gắn với các tiêu chí ESG (môi trường - xã hội - quản trị) theo yêu cầu của các chuỗi ngành hàng. Tuy nhiên, để đưa các mô hình công nghiệp sinh thái vào phát triển ở Việt Nam còn nhiều khó khăn, trong đó thách thức lớn nhất là chi phí.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục là điểm đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong trung và dài hạn. Tính đến cuối tháng 5, cả nước có 425 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với quỹ đất công nghiệp khoảng 89.200 ha. Các khu công nghiệp thu hút trên 11.200 dự án FDI và 10.600 dự án trong nước.