Bất động sản công nghiệp hút vốn ngoại, tiền chảy vào túi ai?

Sự đổ bộ của “đại bàng FDI”, đặc biệt là làn sóng bán dẫn đang phả hơi nóng vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, hút nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ tham gia. Cạnh tranh được dự báo ngày càng khốc liệt, tuy nhiên, tiền nhiều khả năng tiếp tục chảy vào túi các ông lớn.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc ngân hàng Quân đội (MB), cho biết trong 2 quý đầu năm 2024, bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng lớn nhất. Cơ bản các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực này đều tăng trưởng. Các dự án khu công nghiệp cũng cơ bản được tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý.

Nước chảy chỗ trũng

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước cũng hạ hệ số rủi ro tín dụng bất động sản công nghiệp từ 200% xuống 160%, khuyến khích các nhà băng cho vay. MB cũng là đơn vị cho vay nhiều trong phân khúc này.

Sự “xuôi chèo mát mái” của dòng tiền là minh chứng rõ ràng nhất cho thấy bất động sản công nghiệp đang “thăng hoa”. Điều này cũng lý giải vì sao dòng vốn FDI liên tục chảy mạnh, tác động tích cực đến phân khúc được dự báo tiếp tục là tâm điểm trên thị trường bất động sản.

Vốn FDI chảy mạnh là dấu hiệu tích cực, tuy nhiên, một điều dễ nhận thấy là các ông lớn như có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn như Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)… vẫn tiếp tục nắm lợi thế lớn trong việc thu hút dòng tiền.

Đơn cử, vào hạ tuần tháng 6 vừa qua, Tập đoàn Foxconn, nhà sản xuất thiết bị điện tử theo hợp đồng lớn nhất thế giới, công bố thông tin thành lập pháp nhân triển khai dự án quy mô hơn 383 triệu USD tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh, tỉnh Bắc Ninh. Và, như thường lệ, đối tác gọi tên KBC.

Cụ thể, theo tìm hiểu, dự án mới của Foxconn hướng tới sản xuất sản xuất, lắp ráp, gia công bảng mạch in PCB (bo mạch in), có tổng diện tích thực hiện là 14,26 ha với tổng vốn đầu tư thực hiện là hơn 9.400 tỷ đồng (tương đương 383,3 triệu USD). Dự án được triển khai tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Tiên Du, Bắc Ninh), là một trong những khu công nghiệp do KBC phát triển.

Trên thực tế, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang ở thời kỳ sôi động và có triển vọng hơn bao giờ hết trong bối cảnh 2 cường quốc Mỹ, Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, châu Á được kỳ vọng sẽ bứt phá, trong đó có Việt Nam.

Trong năm 2024, vốn FDI được dự báo chảy mạnh hơn, tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất và năng lượng tái tạo. Đặc biệt, việc Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp thay đổi mạnh về công nghệ, thu hút đầu tư vào công nghệ cao, chất bán dẫn…

Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc nhiều khả năng tăng tích cực nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1”. Trong khi các khu công nghiệp tại miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Từ những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung với đà hồi phục ở tốp đầu. Theo đó, tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” như KBC, Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)…

Đường đua ngày càng khốc liệt

Tuy nhiên, bên cạnh các ông lớn vốn đã được “chỉ mặt đặt tên”, tiềm năng của bất động sản công nghiệp cũng đang hút hàng loạt đại gia có tiềm lực khác gia nhập đường đua.

Như TTC Land, trong chiến lược sắp tới, công ty này sẽ mở rộng thêm mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam. Hay Taseco Land năm 2024 cũng chú ý đến mảng bất động sản khu công nghiệp. Doanh nghiệp này dự kiến phát hành cổ phiếu để huy động gần 150 tỷ đồng nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III tại Hà Nam.

Ngay trong tháng 6, DIC Holdings, thành viên của DIC Corp, đã hợp tác với Công ty TNHH Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Vạn Thương để được ưu tiên làm tổng thầu thi công hạ tầng dự án 400 ha tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Tập đoàn này có hơn 30 năm kinh nghiệm phát triển đô thị và du lịch, được biết đến là chủ đầu tư nhiều dự án lớn tại các tỉnh thành như DIC Đại Phước Đồng Nai, khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), khu đô thị du lịch Long Tân (Đồng Nai)...

Các tên tuổi khác như Hà Đô, Vinaconex (VCG), Becamex (BCM), Viglacera (VGC)... cũng đang thể hiện rất nhiều tham vọng trong cuộc đua gom đất. Đại diện Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng cho hay công ty đang có chiến lược quay trở lại đường đua bất động sản công nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong năm nay bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc "ngôi sao" của thị trường.

Cùng quan điểm, ông John Campbell, Phó giám đốc bộ phận Dịch vụ công Nghiệp, Savills TP.HCM, cho biết bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giá thuê liên tục tăng trong thời gian qua. Báo cáo của Savills cũng chỉ ra các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%, trong khi ở phía Nam đạt 91%.

Bất động sản công nghiệp đang cho thấy tiềm năng vượt trội, tuy nhiên, sự cạnh tranh khốc liệt cũng đòi hỏi các doanh nghiệp cần phải hoàn thiện mình để giành phần thắng.

Để hút dòng vốn, đặc biệt là dòng vốn từ các ngành “hót” như công nghiệp bán dẫn, công nghệ cao... các địa phương, doanh nghiệp cần hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, hạ tầng và nhân lực để có thể đáp ứng một cách tốt nhất những nhu cầu khắt khe của ngành công nghiệp đặc thù này. “Công nghiệp bán dẫn cần lượng điện khổng lồ. Do vậy, Việt Nam cần đẩy nhanh các dự án hạ tầng năng lượng quy mô lớn”, chuyên gia của Savills nhấn mạnh.