Bất động sản công nghiệp duy trì "ngôi vương"

Theo các chuyên gia, giá thuê bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam sẽ tiếp tục tăng trong năm nay mặc dù nguồn cung giữa hai trung tâm công nghiệp này có sự khác biệt.

Đòn bẩy từ FDI, tiêu dùng nội địa

Dẫn báo cáo của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, Savills cho biết, tính đến cuối năm 2023, Việt Nam có 416 khu công nghiệp với tổng diện tích 89.200 ha. Trong đó, 296 khu công nghiệp đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 72%.

Năm 2024, khu vực phía Bắc chứng kiến sự gia tăng nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp. Sự chuyển dịch cơ cấu FDI của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là một động lực cho miền Bắc, với khu vực này là nơi thu hút các ngành công nghiệp nhất.

Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh. ­­­

Hoạt động cho thuê có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Phần lớn các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất Trung Quốc và Đài Loan trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.

Mặt khác, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.

Thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc. Suntory PepsiCo đã đầu tư 185 triệu USD vào khu công nghiệp VSIP III, Bình Dương với 7,5 ha đất thuê. Bên cạnh đó, Pandora Holdings từ Đan Mạch đã đầu tư 163 triệu USD vào khu công nghiệp ICDICO – Becamex Long An với 20 ha đất thuê.

Trong khi đó, các chuyên gia của VCBS cũng cho rằng nhu cầu tiêu dùng nội địa thúc đẩy các hoạt động sản xuất, tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn.

Trong đó, doanh thu hoạt động thương mại điện tử tăng trưởng cao. Dựa theo báo cáo SYNC Đông Nam Á của Facebook và Công ty tư vấn Bain & Company (Mỹ), quy mô thị trường thương mại điện tử của Việt Nam được dự báo có thể đạt hơn 40 tỷ USD vào năm 2025, tương đương mức tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) hơn 30%.

Giá điện sản xuất của Việt Nam cũng thấp hơn khoảng 40-50% so với các quốc gia khác trong khu vực, đây sẽ là lợi thế khi thu hút các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp như hóa chất, công nghiệp nặng.

Thách thức về thủ tục đầu tư và giá

Triển vọng thu hút FDI rất tích cực, song VCBS đánh giá thị trường khu công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2025 trở đi sẽ có nhiều sự cạnh tranh hơn trong việc thu hút khách thuê. Mặc dù được nhìn nhận có nhiều động lực phát triển mạnh trong tương lai gần, nhưng lợi nhuận quý I/2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp giảm mạnh.

Thống kê từ 27 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán, quý I/2024, tổng doanh thu đạt 8.148 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước; trong khi lãi ròng gần 1.715 tỷ đồng, giảm 12%. Nếu so với quý liền trước (quý IV/2023), cả doanh thu và lãi ròng lần lượt giảm 44% và 59%.

Theo nhận định của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn sẽ tiếp tục là thách thức của thị trường này. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Tại các khu công nghiệp đã diễn ra việc thiếu hụt lao động trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế. Do đó, VARS đề xuất, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp.

VARS kiến nghị Chính phủ cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ "dân số vàng".

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài cũng như tăng cường hợp tác quốc tế sâu rộng.