Bất động sản công nghiệp: Định hình con đường mới

Nếu như trước đây bất động sản công nghiệp được hiểu là “xây tường, cắt đất cho thuê”, thì nay phát triển bất động sản công nghiệp phải hướng tới những hệ sinh thái khu công nghiệp tầm cỡ.

Từ nhà xưởng xây sẵn 4.0...

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Kizuna - một doanh nghiệp chuyên về phát triển bất động sản công nghiệp theo mô hình nhà xưởng xây sẵn cho hay, mẫu nhà xưởng xây sẵn cho thuê sẽ mang đến nhiều lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp có sự tăng giá mạnh mẽ.

Theo bà Hiếu, các mẫu nhà xưởng nhỏ và lớn tại Kizuna đều có thiết kế kiến trúc tối ưu cho sản xuất. Chính vì vậy, dù trong bối cảnh dịch bệnh, nhưng rất nhiều khách hàng sau khi xem thông tin các chế độ ưu đãi và hiểu sự tiện lợi của nhà xưởng Kizuna đã gửi email, điện thoại trao đổi, hẹn khi Việt Nam mở cửa trở lại sẽ trực tiếp qua khảo sát sản phẩm của Công ty.

“Một doanh nghiệp dược phẩm nước ngoài đã ký thỏa thuận giữ xưởng để thuê 2 tầng của khu nhà xưởng chung cư sau khi tìm hiểu và được tư vấn qua mạng", bà Hiếu thông tin và nói rằng, trong lĩnh vực này, Chính phủ cần khuyến khích và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp phát triển các mô hình khu công nghiệp kiểu mới như khu nhà xưởng xây sẵn có dịch vụ khép kín, khu nhà xưởng dịch vụ Plug & Play… phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư thế hệ mới hiện nay.

Là một trong những “ông trùm” về cung ứng nhà xưởng xây sẵn, ông C.K Tong, Tổng giám đốc Công ty BW Industrial cho hay, trong 9 tháng vừa qua, đã có nhiều doanh nghiệp dịch chuyển khỏi Trung Quốc và lựa chọn điểm đến là Việt Nam. Ngoài ra, cũng có nhiều nhà đầu tư khác đã lựa chọn Việt Nam làm cứ điểm sản xuất của mình. Việc dịch chuyển đầu tư của những “chú ong chúa” như Samsung chẳng hạn, luôn mang theo hàng trăm nhà cung ứng nước ngoài đến Việt Nam.

Ông C.K Tong cho rằng, một điểm quan trọng trong việc dịch chuyển này là họ không di chuyển một mình bởi tính chất chuyên môn hóa sản xuất. Theo đó, sự dịch chuyển của toàn bộ hệ sinh thái chuỗi cung ứng là tất yếu, song các doanh nghiệp hiện đang gặp một số thách thức về vốn, địa điểm xây dựng, giấy phép và nguồn lao động.

Nhận rõ khó khăn trên, ông C.K Tong khẳng định, nhà kho, xưởng xây sẵn là một giải pháp cho những thách thức này và đây cũng là lựa chọn của BW Industrial. Khi lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn, nhà đầu tư có thể thuê theo những diện tích linh hoạt (nhỏ nhất là 500 m2), điều khoản thanh toán thuận tiện, dễ quản lý dòng tiền, yên tâm về chứng chỉ xây dựng, đơn giản hóa quy trình cấp phép, đội ngũ quản lý cơ sở vật chất chuyên nghiệp.

“Quá trình xin chứng chỉ xây dựng tại Việt Nam cần một sự thấu hiểu và BW Industrial, với kinh nghiệm phục vụ hàng trăm khách hàng, đang và sẽ giúp các đối tác của mình trải qua quá trình này nhanh chóng nhất”, ông C.K Tong nói và cho biết, đây là một lợi thế cạnh tranh của BW Industrial so với các nhà cung cấp giải pháp khác.

… đến khu công nghiệp chuyên ngành

Chọn hướng đi hoàn toàn khác biệt, nên từ một doanh nghiệp nhỏ chuyên mua bán ô tô đã qua sử dụng, Công ty cổ phần Ô tô Trường Hải (Thaco) đã phát triển thành tập đoàn công nghiệp đa ngành với quy mô lớn. Năm 2003, Thaco đã đầu tư vào Khu kinh tế mở Chu Lai (Quảng Nam) với tổng diện tích 1.200 ha cùng 3,5 tỷ USD vốn đầu tư. Tính đến thời điểm hiện tại, khu này được xem là trung tâm công nghiệp ôtô và logistics tập trung có quy mô lớn nhất cả nước và thuộc Top đầu trong khu vực ASEAN.

Ông Phạm Văn Tài, Tổng giám đốc Thaco cho hay, khu công nghiệp cơ khí và ô tô hiện hữu có quy mô hơn 243 ha và Thaco tiếp tục đầu tư mở rộng thêm 100 ha, nâng tổng diện tích khu công nghiệp này lên gần 400 ha.

Năm 2018, Thaco thực hiện chiến lược đầu tư đa ngành thông qua việc triển khai khu công nghiệp chuyên nông - lâm nghiệp có diện tích 451 ha, gồm Trung tâm R&D và cánh đồng thực nghiệm, tổ hợp các nhà máy chế biến trái cây và tổ hợp nhà máy chế biến nguyên liệu gỗ để sản xuất - chế biến - phân phối và xuất khẩu.

Trong lĩnh vực logistics, Thaco đã thành lập Tổng công ty THILOGI kết nối cảng Chu Lai với các tỉnh miền Trung và Tây Nguyên (Việt Nam). Đồng thời, Công ty cũng cung ứng các dịch vụ logistics trọn gói gồm cảng, vận tải đường bộ, vận tải biển, kho bãi với các tuyến vận chuyển quốc tế trực tiếp từ Chu Lai đi Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản.

Việc đầu tư bài bản đã giúp Thaco có những thành tựu đáng nể. Hàng loạt thương hiệu ô tô quốc tế nổi tiếng như BMW, Mazda, Kia, Peoguet… đã hợp tác với Thaco. Hiện nay, Thaco là đơn vị duy nhất tại Việt Nam sản xuất, phân phối đầy đủ chủng loại xe từ trung cấp đến cao cấp.

Trong đánh giá của ông Diệp Thành Kiệt, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty TBS Group thì “bất động sản công nghiệp không thể chỉ đi làm đất, không thể chỉ làm nhà, không thể chỉ làm xưởng..., mà phải nâng cao chất lượng công nghệ và tính kết nối trong hệ thống chuỗi sản xuất”. Ông Kiệt đúc rút nhận xét trên từ thực tế phát triển của TBS Group. Công ty này vừa là một nhà sản xuất, vừa là một doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp.

“Chúng tôi phát triển bất động sản công nghiệp cho chính bản thân sử dụng nên TBS Group có thể đáp ứng được những gì mình cần và muốn”, ông Kiệt nói và cho rằng, phát triển bất động sản công nghiệp phải ứng dụng được công nghệ 4.0 trong nhà xưởng, phải có sự kết nối nhuần nhuyễn giữa các chuỗi sản xuất và đặc biệt hơn là phải tạo ra được một hệ sinh thái đáp ứng được nhu cầu nhà ở, tiện ích cho người lao động.

“Chúng tôi không phải là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, nhưng những gì mà chúng tôi đã làm cho thấy, bất động sản công nghiệp phải hội tụ đủ phần cứng và phần mềm. Sắp tới, phần mềm có khi lại quan trọng hơn cả phần cứng, bởi vì tự động hóa người ta không cần đầu tư những nhà xưởng khổng lồ, mà làm sao các nhà nhà máy có thể kết nối được với hệ thống hạ tầng giao thông, phải có thiết bị kỹ thuật hiện đại và đáp ứng nhu cầu ăn ở, đi lại của người lao động”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Cuộc đua vào đô thị công nghiệp

Trong bối cảnh địa chính trị thế giới như hiện nay, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, nhất là EVFTA mà Việt Nam mới ký kết, sẽ thúc đẩy một làn sóng nhà đầu tư chất lượng cao vào Việt Nam. Tuy nhiên, cũng từ đó mà “bất động sản công nghiệp không chỉ đơn thuần là cho thuê đất hay xây nhà xưởng rồi cho thuê nữa”, mà phải hướng tới đô thị công nghiệp. Xây những khu công nghiệp khép kín, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội như nơi ở, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… sẽ dễ hút khách hơn. Điều này đòi hỏi các nhà phát triển bất động sản công nghiệp phải thay đổi tư duy tạo lập sản phẩm.

Từ năm 2018, Chính phủ ban hành Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, đã cụ thể hóa và bổ sung thêm nhiều điều kiện cho việc phát triển bất động sản công nghiệp. Ông Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, phát triển bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục rộng mở.

Sự thay đổi quan trọng của Nghị định 82 là ở việc đa dạng hóa các loại hình khu công nghiệp thành khu đa chức năng. Điều này xuất phát từ thực tế cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ. Do đó, yêu cầu này đòi hỏi việc phải tạo nên một khái niệm mới cho hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.

Đặc biệt, việc kết hợp sẽ giải quyết vấn đề nhà ở, công trình văn hóa, thể thao và các tiện ích xã hội khác, đảm bảo cuộc sống của công nhân trong khu công nghiệp và người dân địa phương. Đây là điều kiện tiên quyết để phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững.

Quan sát thị trường Việt Nam cho thấy, xu hướng khu công nghiệp kết hợp đô thị được nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển một vài năm trở lại đây. Một số chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề khu công nghiệp, tạo thành tổng thể một khu công nghiệp - đô thị như Khu công nghiệp VSIP tại Bình Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Nam Định… Việc phát triển khu đô công nghiệp kết hợp đô thị sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động, sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại, gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.

Chúng tôi kỳ vọng ngành bất động sản hậu cần sẽ phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam khi nền kinh tế ngày càng phát triển và ngành hậu cần hỗ trợ xây dựng một thị trường bất động sản hiện đại, hiệu quả. Chúng tôi đang nhận thấy sự quan tâm mạnh mẽ về vốn tại các thị trường mới nổi như Việt Nam. Gần đây, LOGOS đã ra mắt Công ty liên doanh Việt Nam đầu tiên với danh mục đầu tư ban đầu là 350 triệu USD tính theo giá trị tổng tài sản. Chúng tôi tăng cường tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới tại Việt Nam với kế hoạch phát triển trong vòng 3-5 năm tới.

Để tận dụng mọi cơ hội và thúc đẩy nhiều nhà sản xuất quốc tế đến Việt Nam trong thời gian tới, Việt Nam phải có khả năng thu xếp những địa chỉ tốt cho phát triển bất động sản logistic. Những vị trí nằm gần các khu đô thị, cảng và sân bay trọng điểm là rất quan trọng để thu hút các nhà khai thác mới. Việc có thể có được các địa chỉ tốt sẽ giúp khách hàng của chúng tôi đạt được hiệu quả khi họ mở rộng hoặc gia tăng hoạt động đầu tư của mình tại thị trường Việt Nam.

Những đối tác muốn dịch chuyển chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro, nhưng vẫn bị phụ thuộc thị trường này thường rất quan tâm đến yếu tố có vị trí địa lý và hạ tầng giao thông kết nối tốt với Trung Quốc. Còn các đối tác muốn tận dụng các hiệp định thương mại mà Việt Nam ký kết đều muốn hưởng lợi về thuế quan khi xuất khẩu. Do đó, yếu tố gần sân bay quốc tế, cảng biển quốc tế, đường cao tốc, đường sắt của khu công nghiệp rất được nhà đầu tư thứ cấp quan tâm.

Khu công nghiệp Nam Đình Vũ hội tụ đủ các yếu tố này. Khu công nghiệp của chúng tôi nằm cách trung tâm TP. Hải Phòng 10 km, cách Cảng nước sâu quốc tế Lạch huyện 15 km, cách Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng 4 km, cách Sân bay quốc tế Cát Bi 8 km và nằm cạnh đường ô tô xuyên biển Tân Vũ - Lạch Huyện.

Khu công nghiệp còn có cảng biển Nam Đình Vũ đã đưa vào khai thác, giúp đối tác có thể xuất nhập khẩu nguyên vật liệu, hàng hóa thuận tiện nhất với những hỗ trợ nhanh nhất từ chủ đầu tư. Điều này đã và sẽ giúp các đối tác tiết giảm được nhiều chi phí vận tải so với nhiều địa điểm đầu tư khác. Mặt khác, khu công nghiệp đã hình thành chuỗi dịch vụ tương đối hoàn chỉnh với các dịch vụ cung ứng cảng biển, logistics, hậu cần và sản xuất, xử lý chất thải..., giúp tiết giảm chi phí sản xuất, thời gian vận chuyển tối đa.

Chúng tôi xác định bất động sản công nghiệp là một trong những lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển mạnh mẽ. Vì vậy, KSB đã chuẩn bị kỹ càng cho chặng đường phía trước.

Trong xu hướng sắp tới, KSB sẽ tiến dần tới xây dựng khu đô thị công nghiệp.

Hiện nay, xu hướng phát triển công nghiệp cũng cần nhà ở và các tiện ích xung quanh, bởi có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở, tiện ích, cũng như thu hút được người lao động và chuyên gia đến làm việc. Khu công nghiệp muốn phát triển được thì cần phải đáp ứng được chỗ ở cho người lao động.

Ngoài ra, các dự án khu công nghiệp của chúng tôi cũng hướng đến việc phát triển các khu công nghiệp sạch và xanh.

Chúng tôi sẽ chú trong hơn trong việc đầu tư hệ thống nước thải, trồng nhiều cây xanh và từ chối cho thuê với các doanh nghiệp sản xuất các ngành nghề có mức độ ô nhiễm cao.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay chỉ mới phát triển trong giai đoạn khu công nghiệp - đô thị, trong khi các nước phát triển trên thế giới đã đến giai đoạn khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ và cao hơn nữa là hệ sinh thái khu công nghiệp.

Tại Việt Nam, ban đầu chỉ khởi động bằng một vài khu công nghiệp, khu chế suất, thì giờ đây đã nâng lên thành khu công nghiệp - đô thị. Để phát triển sang giai đoạn 3 và giai đoạn 4 có lẽ sẽ phải cần thêm thời gian.

Theo quan sát của tôi, hiện có một vài địa điểm có tiềm năng phát triển mô hình hệ sinh thái công nghiệp, ví dụ khu vực phía Nam có Khu công nghệ cao ở quận 9, mà sắp tới khi được sáp nhập sẽ trở thành TP. Thủ Đức.

Khu vực này ban đầu chỉ là khu công nghệ cao, nhưng lại có tính liên kết vùng rất tốt do nằm ở ngay cửa ngõ TP.HCM. Vì vậy, bên cạnh khu công nghệ cao, hiện có những dự án khu đô thị kết hợp với các trường đại học và khu tài chính mới ở Thủ Thiêm, tương lai có thể hình thành một hệ sinh thái khu công nghiệp đầu tiên ở Việt Nam khi đã có hạt nhân nhiều nơi.