Bất động sản công nghiệp: Cuộc đua hút khách

Vốn FDI tiếp tục là động lực thúc đẩy ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tăng trưởng. Nhưng bài toán lớn các doanh nghiệp trong ngành đang phải giải quyết là nguồn cung đất công nghiệp, chưa kể việc có thêm các “tay chơi” mới trong ngành này khiến cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê càng thêm sôi động.

Thu hút nhiều “tay chơi” mới

Số liệu thống kê cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD, tăng 13,1% so với cùng kỳ; giải ngân đạt 10,8 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ. Bắc Ninh đã vươn lên vị trí dẫn đầu cả nước về thu hút đầu tư nước ngoài nhờ dự án sản xuất linh kiện bán dẫn của Amkor tăng vốn thêm 1,07 tỷ USD.

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2024 do Báo Đầu tư tổ chức cuối tháng 7, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở (Frasers Property Vietnam) cho biết, các năm vừa qua, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tập trung vào lĩnh vực sản xuất (chiếm 60 - 70% tổng vốn đầu tư nước ngoài), làm gia tăng nhu cầu bất động sản công nghiệp và các tiện ích đi kèm để phục vụ cho các hoạt động sản xuất.

Các làn sóng FDI thế hệ mới tập trung vào các ngành: công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, sản xuất ô tô, năng lượng tái tạo… Có thể nói, cơ hội đang rộng mở với Việt Nam. Tuy nhiên, trong chuỗi sản xuất toàn cầu không chỉ có Việt Nam, nên Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước trong khu vực Đông Nam Á, như Thái Lan, Malaysia, Philippines, Indonesia… trong thu hút vốn FDI. Các quốc gia này có thế mạnh riêng cũng như có nhiều chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào các ngành nghề trên. Chẳng hạn, Thái Lan có thế mạnh trong sản xuất ô tô, Malaysia có nền tảng phát triển rất tốt trong ngành bán dẫn trong 20 - 30 năm vừa qua…

Câu chuyện về thuế tối thiểu toàn cầu là vấn đề được giới chuyên môn quan tâm, bởi ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các doanh nghiệp FDI đang trong thời gian hưởng ưu đãi miễn giảm thuế, có thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thực tế thấp hơn 15%, qua đó ảnh hưởng tới sức hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam. Theo Tổng cục Thuế, có khoảng 122 tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chịu ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch mở rộng hoạt động kinh doanh sang mảng bất động sản khu công nghiệp. Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2024, ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị DIG thừa nhận: “Sai lầm lớn của tôi là chỉ làm khu đô thị, không quan tâm đến khu công nghiệp”.

DIG đang phát triển 4 dự án khu công nghiệp, gồm: Khu công nghiệp Châu Đức II (quy mô 1.000 ha, trong đó có 400 ha đất đô thị, đã thỏa thuận được với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu); Khu công nghiệp Phạm Văn Hai (quy mô 270 ha, đang xin làm chủ đầu tư), Khu công nghiệp Hàng Gòn (ở cuối cao tốc Long Thành - Dầu Giây, có 400 ha đất trồng cây cao su), Khu công nghiệp Long Sơn (liên doanh với đối tác và DIG có thể sở hữu 30%).

Chiến lược của DIG với mảng bất động sản công nghiệp là tập trung phát triển khu công nghiệp sinh thái, “nếu không sẽ bị lạc hậu”. Lãnh đạo DIG cũng cho biết, “giờ nhà đầu tư chạy toát mồ hôi khắp nơi với mức giá thuê 500 USD/m2 nhưng không ít nơi không còn đất cho thuê”.

Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) dù đã bán mảng khu công nghiệp cho công ty của Chủ tịch khi thực hiện tái cơ cấu tài chính nhưng tại đại hội cổ đông thường niên năm nay cũng chia sẻ sẽ quay lại với phân khúc này.

Tương tự, Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) tiết lộ, bất động sản khu công nghiệp sẽ là lĩnh vực phát triển trọng điểm của Tập đoàn trong giai đoạn 2025 - 2030. Hà Đô đã được UBND các tỉnh Ninh Thuận, Hưng Yên, Long An chấp thuận nghiên cứu lập quy hoạch khu công nghiệp trên địa bàn các tỉnh này, với tổng quy mô khoảng 1.000 ha.

Khang Điền cũng không đứng ngoài xu thế khi triển khai dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân. Hiện dự án này đang hoàn tất giải phóng mặt bằng, kỳ vọng có thể đủ điều kiện đưa vào vận hành từ năm sau.

Đánh giá được giới chuyên gia đưa ra, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt đã tham gia mạnh hơn vào thị trường bất động sản công nghiệp - phân khúc ổn định và đây là điểm tích cực trong bức tranh chung của ngành bất động sản. Các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục thu hút nhiều “tay chơi” tham gia, bởi triển vọng tăng trưởng của ngành, đặc biệt là các doanh nghiệp có quỹ đất trồng cao su rộng được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp.

Cạnh tranh bằng “xanh hóa”

Cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trên thị trường này ngày càng sôi động hơn, khi tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất cho thuê không còn dồi dào như trước và các doanh nghiệp trong ngành tích cực tìm kiếm thêm quỹ đất mới.

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), tính đến cuối tháng 6/2024, Việt Nam có 429 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất hơn 134.500 ha. Thị trường đất khu công nghiệp ở Việt Nam rất phân mảnh, VSIP (công ty liên doanh do Becamex sở hữu 49% và Sempcorp sở hữu 51%) tiếp tục dẫn đầu với hơn 7.500 ha đất khu công nghiệp và thị phần 5,6%; Tập đoàn Cao su Việt Nam (mã GVR) đứng thứ hai với hơn 7.000 ha đất, chiếm 5,2% thị phần.

Trong nửa đầu năm 2024, chỉ có ba doanh nghiệp niêm yết được chấp thuận chủ trương đầu tư khu công nghiệp mới: VGC được phê duyệt dự án Khu công nghiệp Sông Công 2 ở Thái Nguyên rộng 296 ha và Dốc Đá Trắng ở Khánh Hòa rộng 288 ha; GVR được phê duyệt dự án Khu công nghiệp Hiệp Thạnh giai đoạn 1 ở Tây Ninh rộng 495 ha; Idico (IDC) được phê duyệt dự án Khu công nghiệp Tân Phước 1 tại Tiền Giang rộng 470 ha.

Xu hướng phát triển các khu công nghiệp thông minh, sinh thái (có sử dụng năng lượng tái tạo và hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn) sẽ ngày càng phổ biến do các tập đoàn sản xuất phải giảm phát thải và tiết kiệm năng lượng theo cam kết. Đơn cử, Idico đã và đang vận hành 11 khu công nghiệp với tổng diện tích cho thuê gần 3.900 ha, trải dài từ Bắc vào Nam, thu hút sự quan tâm đầu tư của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới như Suntory Pepsico (tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh, Long An), Hyosung và Posco (tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II, Bà Rịa - Vũng Tàu), Heineken (tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân A, Bà Rịa - Vũng Tàu) và Honda (tại Khu công nghiệp Kim Hoa, Vĩnh Phúc)...

Ngoài các quỹ đất hiện hữu sẵn sàng thu hút đầu tư tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh (Long An), Khu công nghiệp Phú Mỹ II & Phú Mỹ II mở rộng, Khu công nghiệp Cầu Nghìn (Thái Bình) và Khu công nghiệp Quế Võ II (Bắc Ninh), Idico tiếp tục tìm hiểu các dự án đầu tư tại các vị trí trọng điểm tại miền Bắc, miền Trung và miền Nam nhằm đáp ứng nhu cầu đất công nghiệp ngày càng tăng của các nhà đầu tư.

Với dự án 470 ha tại Tiền Giang, Idico ấp ủ sẽ áp dụng các giải pháp xanh, chú trọng việc giảm thiểu tác động đến môi trường. Công ty cũng từng bước chuyển đổi Khu công nghiệp Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái.

Xanh hóa là xu hướng của các khu công nghiệp trong tương lai. Tuy vậy, theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao Khối nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam, việc chuyển đổi xanh tốn kém ở giai đoạn đầu nên để nhân rộng mô hình này, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ nguồn lực. Tiếp đến là chính sách, hiện chỉ có khung chính sách mà thiếu những quy định chuyên sâu. Điều này đồng nghĩa rằng, chủ đầu tư khu công nghiệp nào có thể đáp ứng được tiêu chí “khu công nghiệp xanh” sẽ càng gia tăng lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút các nhà đầu tư lớn nước ngoài.