Bất động sản công nghiệp: Chưa bao giờ hết hot và cảnh báo nguy cơ rất gần

Là phân khúc phát triển ổn định, có nhiều điểm sáng trong suốt những năm gần đây, tuy nhiên, các chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư khi mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao.

Phân khúc chưa bao giờ hết "hot"

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2023, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai...

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Báo cáo mới nhất từ Knight Frank - đơn vị tư vấn bất động sản cũng cho hay, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại TP. HCM là 92%. Hệ quả là giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP. HCM.

Dù thị trường bất động sản 2023 ngập tràn trong khó khăn nhưng bất động sản công nghiệp hầu như không giảm nhiệt, cầu luôn cao hơn cung gấp nhiều lần, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá. Thị trường đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.

Thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về bất động sản công nghiệp. Do đó, các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, sân thể thao, cửa hàng, chợ…ngày càng phát triển đa dạng, cơ sở quy mô nhỏ hay buôn bán nhỏ lẻ đều có cơ hội phát triển.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho thấy, từ đầu năm 2023 tới nay, lượng vốn FDI tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Trong năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100ha; 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha.

Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Sức mua bất động sản công nghiệp không hề giảm nhiệt cho dù thị trường còn khó khăn cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này. Đáng chú ý, theo khảo sát thị trường của nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng khu công nghiệp, dòng sản phẩm bất động sản phụ trợ, logictic cho các khu công nghiệp đang ngày càng được nhà đầu tư ưa chuộng.

Sắp đối mặt áp lực lớn

Là phân khúc phát triển ổn định, có nhiều điểm sáng trong suốt những năm gần đây, tuy nhiên, các chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sắp đối mặt với áp lực lớn trong năm 2024.

Trước hết, theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành công ty Knight Frank Việt Nam, triển vọng lợi nhuận bất động sản công nghiệp sẽ giảm. Tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại, và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

"Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% - 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước" ông Crane nói.

Trong báo cáo thị trường quý III, đơn vị nghiên cứu thị trường JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Áp lực thứ hai là mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Theo ông Crane, mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP. HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Ông Alex Crane nhấn mạnh bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.

Đồng quan điểm, ông John Cambpell, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng quá nhanh là một thách thức với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới. Giá đất tăng cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp bị đội lên theo.

Một thách thức khác mang tính dài hạn đối với thị trường khu công nghiệp là trình độ lao động còn hạn chế.

Theo ông John Cambpell, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Chuyên gia Savills nhìn nhận, tuy Việt Nam đã vạch ra chiến lược cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo lực lượng lao động tay nghề cao cho các khu công nghiệp, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.