Bất động sản công nghiệp: “Bánh” ngon nhưng có dễ ăn?

Nguồn cung hạn chế, giá cho thuê tăng cao, lợi nhuận liên tục đột phá, bất động sản công nghiệp được xem là “con gà đẻ trứng vàng” cho nhiều doanh nghiệp trong ngành.

Thế nhưng, với những “tay chơi” mới tham gia thị trường phải thật cẩn trọng khi dịch bệnh trên thế giới chưa có dấu hiệu được kiểm soát.

Xuất hiện nhiều “tay chơi” mới

Kể từ năm 2019 đến nay, bất động sản công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam khi hàng loạt doanh nghiệp trong ngành báo lãi, có doanh nghiệp ghi nhận lãi lên đến 300% (Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 - D2D).

Trước sức hấp dẫn lớn, hàng loạt doanh nghiệp ngoài ngành đã tham gia đầu tư vào các khu công nghiệp. Công ty CP Quốc tế Sơn Hà chính thức bước chân vào lĩnh vực này với 3 dự án, trong đó 1 dự án đã hoàn thiện pháp lý, dự án thứ 2 đang sắp hoàn thiện. Ông Lê Vĩnh Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cho biết, doanh nghiệp đang tiếp tục tìm hiểu, mở rộng lĩnh vực này tại các vùng lân cận Hà Nội, TP.HCM.

Hồi đầu tháng 3, Công ty CP Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup) cũng thông qua công ty con dự định đầu tư một số khu công nghiệp tại Hải Phòng. "Vingroup xác định bất động sản công nghiệp sẽ là mảng kinh doanh chính và quan trọng trong tương lai bởi lĩnh vực này mang lại dòng tiền thường xuyên", ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch HĐQT Vingroup nói.

Thậm chí, để rút ngắn thời gian, các doanh nghiệp ngoài ngành đã tìm cách thâu tóm, mua bán sáp nhập các doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp như trường hợp của Tổng công ty CP Thiết bị điện Việt Nam (Gelex) với tham vọng mua và sở hữu chi phối Tổng công ty Viglacera.

Năm 2019, lãi trước thuế mảng này của Viglacera đạt 623 tỷ đồng, doanh thu đạt 3.834 tỷ đồng. Năm 2019, Viglacera đã cho thuê được 166 ha tại Khu công nghiệp Yên Phong mở rộng, Khu công nghiệp Đông Mai, Khu công nghiệp Tiền Hải, Khu công nghiệp Phú Hà, Khu công nghiệp Đồng Văn IV. Tổng diện tích đất công nghiệp đã đầu tư hạ tầng chưa cho thuê khoảng 236 ha, trong đó đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê 123 ha, đất công nghiệp đang đầu tư hạ tầng dở dang 113 ha. Như vậy, một khi hoàn tất chi phối Viglacera, con đường tiến vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp sẽ mở rộng với Gelex.

Cẩn trọng khi chuyển hướng đầu tư

Ngoài dòng tiền ổn định, sinh lời tốt, sự hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam được thúc đẩy bởi những yếu tố như: cuộc chiến thương mại giữa các quốc gia lớn leo thang cùng với đại dịch Covid-19 dẫn tới làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất; Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) có hiệu lực từ tháng 8 tới đây.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp ngoài ngành cần phải xem xét lại một cách thận trọng kế hoạch “tiến quân” vào thị trường bất động sản công nghiệp khi dịch bệnh Covid-19 ở nhiều cường quốc đang có nguy cơ bùng phát lại, tâm lý nhà đầu tư nước ngoài còn dè dặt. Ngay cả khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, nếu hạ tầng không đầy đủ sẽ gây nên một cuộc khủng hoảng dư thừa khu công nghiệp. Thậm chí, nguy hiểm hơn là xảy ra tình trạng “chỗ thừa vẫn thừa, nơi thiếu vẫn thiếu” bởi nhà đầu tư sẽ đánh giá cao các dự án có kết nối với trục giao thông chính, hạ tầng cảng biển, cảng hàng không, cao tốc được phát triển đồng bộ.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo, ở nhiều nơi, bất động sản công nghiệp phát triển nóng nhưng không hẳn do nhu cầu, mà do cò và môi giới đẩy giá lên trong khi hạ tầng chưa đồng bộ. Các doanh nghiệp “ngoại đạo”, đặc biệt là những doanh nghiệp vốn mỏng, đòn bẩy tài chính cao, non kinh nghiệm có thể gặp rủi ro rất cao nếu ồ ạt đổ tiền vào những nơi này.

Ngoài ra, các doanh nghiệp tham gia phải có sức bền về mặt tài chính để đối phó với giai đoạn hậu khủng hoảng do Covid-19 gây ra. Khách hàng có thể sẽ đề nghị nhiều cơ chế ưu đãi hơn như giảm tiền thuê, hoặc xin chậm thanh toán tiền thuê. Trên thực tế, đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài không chấp hành nghiêm chỉnh thời hạn đóng các khoản phí, tiền thuê do gặp khó khăn.

Bất động sản công nghiệp trong giai đoạn này có thể xem là cơ hội vàng nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn.