16/08/2019 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Bất động sản có thời hạn - Lời giải cho cung cầu hiện tại?

Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Nhu cầu ngày càng tăng lên, song con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế. Làm sao để giải quyết bài toán này?

Sáng ngày 16/08, tại hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, trong những năm qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài. Có 3 dòng sản phẩm đối với sản phẩm nhà ở bán như căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Theo đại diện đến từ CBRE, sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao.

Theo khảo sát, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15,000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8,000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63,000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55,000 căn.

Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế. Tại TP.HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11.12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260,000 căn hộ. Con số quá ít so với nhu cầu, nguồn cung như vậy còn quá thấp. Như vậy có dư địa rất lớn để chúng ta phát triển thị trường.

Nhiều sản phẩm thay thế khi nhà đầu tư thiếu cung từ sản phẩm sở hữu vĩnh viễn

Trong 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm so với cùng kỳ, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn, do vậy cần hướng tới sản phẩm thay thế (sản phẩm sở hữu có thời hạn).

Trong TP.HCM hay Hà Nội còn có officetel - sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu.

Trong vòng 4 năm từ năm 2015 đến năm 2019, tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra. Đến năm 2019, thị trường này có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và nguồn cung tiêu thụ.

"Rõ ràng chúng ta có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chúng tôi coi đây là sản phẩm bổ sung, năm 2016-2017, số lượng tiêu thụ được khoảng 70-80%. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16,000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19,000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này", bà Dung chia sẻ.

Bà Dung còn dẫn số liệu tỷ lệ bán hiện tại từ 60% đến 100%. Lợi nhuận đầu tư ở khoảng 7%- 9% trong giai đoạn đầu, thời điểm những năm qua, nguồn cung quá nhiều nên lợi nhuận đầu tư ước chừng chỉ 6%-7% ở hiện tại.

Đối với officetel, số lượng tăng rất cao, tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%. Dựa trên khảo sát, khả năng cho thuê lại không phải quá tốt, hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức lãi bán lại khoảng từ 5%-10%.

"Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng với officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này".

Nhiều sản phẩm thay thế khi nhà đầu tư thiếu cung từ sản phẩm sở hữu vĩnh viễn. Nguồn: CBRE

Hơn 70/220 quốc gia trên thế giới bán căn hộ có thời hạn

Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, Chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.

Có tới hơn 70/220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn, bà Dung cho hay.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50-70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40-50 năm.

Tại Singapore, có khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản như là được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines.

"Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói.