Bất động sản có còn là kênh "trú ẩn" an toàn cho giới đầu tư khi lạm phát tăng cao?

Bất động sản thường được coi là nơi trú ẩn khi lạm phát tăng, nhưng theo Wall Street Journal, lạm phát hiện nay có thể là quá cao đối với một số ngành bất động sản, khiến cho những kênh đầu tư này khó có thể bảo vệ túi tiền của nhà đầu tư trong bối cảnh giá tiêu dùng tăng cao.

Bất động sản từ trước đến nay luôn được coi là một hàng rào chống lạm phát, dựa trên nguyên tắc lợi nhuận thu được từ kênh đầu tư này có xu hướng bắt kịp với mức tăng giá tiêu dùng. Một nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE cho thấy, giá thuê nhà ở Anh tăng đồng thời cùng với lạm phát trong giai đoạn 1981-2020. Tuy nhiên, các số liệu thống kê thể hiện xu hướng khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản. Trong số 14 ngành bất động sản trong nghiên cứu, 7 ngành có giá cho thuê thực tế giảm.

Hiện nay, không phải tất cả các nhà đầu tư đều coi bất động sản là kênh phòng thủ trước lạm phát. Theo dữ liệu từ công ty Nghiên cứu quỹ đầu tư mới nổi EPFR Global, phân bổ vốn của các quỹ đầu tư Mỹ vào bất động sản, chỉ dấu cho tâm lý của các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp, đã giảm từ 3,1% trước đại dịch xuống 2,4%. Tỷ lệ này trên quy mô toàn cầu cũng đang giảm. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư vào các quỹ đầu tư bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chỉ dấu cho tâm lý của các nhà đầu tư cá nhân, đang tăng lên.

Bất động sản tạo ra lợi nhuận tốt nhất khi giá bất động sản tăng với tốc độ vừa phải cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế lành mạnh. Theo nhà phân tích Charles Boissier của ngân hàng UBS, đối với các quỹ đầu tư bất động sản được niêm yết, mức lạm phát hợp lý nằm trong khoảng 2-3,5%. Khi đó, chủ sở hữu bất động sản dễ dàng tăng giá cho thuê hơn, trong khi nền kinh tế phát triển ổn định tạo ra nhu cầu đối với bất động sản thương mại cao hơn và tỷ lệ trống giảm đi.

Tuy nhiên, một khi lạm phát tăng trên 4%, tỷ lệ ghi nhận tại Mỹ vào tháng 4/2021 và khu vực đồng euro vào tháng 10/2021, một số cổ phiếu bất động sản gặp nhiều khó khăn để có thể duy trì đà tăng giá. Trong khi đó, giới chức các nước khó kiểm soát lạm phát bởi nguyên nhân khiến giá cả hàng hóa tăng cao xuất phát từ việc giá nguyên liệu thô, giá năng lượng và mức lương của người lao động đều đang tăng lên. Những yếu tố này đã bắt đầu tác động tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) ước tính nền kinh tế lớn nhất thế giới sẽ tăng trưởng 2,8% vào năm 2022, thấp hơn so với mức 4% mà ngân hàng trung ương ước tính vào tháng 12/2021. Nếu nền kinh tế trì trệ hơn làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng, các chủ sở hữu bất động sản sẽ khó tăng giá cho thuê. Triển vọng tăng trưởng giá thuê bất động sản đóng vai trò quan trọng vì lãi suất ngân hàng cao hơn có thể khiến lợi nhuận đầu tư vào bất động sản khó bắt kịp tốc độ tăng lạm phát.

Về xu hướng, bất động sản khu dân cư và các trung tâm hậu cần đang thu hút khách thuê, chủ yếu là do nguồn cung khan hiếm. Theo dữ liệu của CBRE, trong quý IV/2021, 45% vốn đầu tư vào bất động sản thương mại ở khu vực châu Mỹ là nhà ở dành cho hộ gia đình, so với mức trung bình 28% trong 4 năm trước đại dịch.

Tình trạng thiếu nhà ở đang đẩy giá nhà lên cao ở nhiều thị trường phát triển, do đó, ngày càng ít người có khả năng mua mà phải đi thuê nhà. Theo dữ liệu của công ty bất động sản Redfin, giá thuê nhà ở Mỹ đã tăng khoảng 18% trong hai năm qua. Các quỹ đầu tư bất động sản REIT (Real Estate Investment Trust, hay còn gọi là quỹ tín thác bất động sản) như American Homes 4 Rent và Invitation Homes có lợi nhuận vượt trội đáng kể so với chỉ số S&P 500 của Mỹ kể từ khi lạm phát vượt 4% vào năm ngoái.

Ngược lại, ở châu Âu, cổ phiếu của các công ty bất động sản nhà ở của Đức bao gồm Vonovia và Deutsche Wohnen, thường được các nhà đầu tư ưa chuộng nhưng lại ghi nhận kết quả không mấy khả quan, do các quy định của chính phủ giới hạn mức tăng giá thuê nhà.

Tỷ lệ trống tại các kho hàng của các công ty thương mại điện tử ở châu Âu và Mỹ cũng đang ở mức thấp kỷ lục, cho thấy phân khúc bất động sản kho vận vẫn khá hấp dẫn. Trong bản cập nhật quý I/2022, công ty quản lý các kho hàng Prologis cho biết, họ dự kiến sẽ tăng giá thuê khoảng 20% ở cả thị trường Mỹ và nước ngoài vào năm 2022 do nhu cầu thuê nhà kho mạnh mẽ.

David Grumhaus, Chủ tịch công ty quản lý đầu tư Duff & Phelps Investment Management, cho biết: “Chắc chắn có những lĩnh vực bất động sản khác sẽ không được hưởng lợi vì không có đòn bẩy để chống lại lạm phát”. Triển vọng đối với một số ngành bất động sản như văn phòng và bán lẻ không khả quan lắm. Các chủ sở hữu tòa nhà văn phòng ở Manhattan và San Francisco sẽ khó có thể tăng giá cho thuê khi xu hướng làm việc từ xa khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm đi. Ngày nay, các trung tâm mua sắm chất lượng thấp cũng không thu hút được khách thuê.

Ngược lại, các REIT đầu tư vào lĩnh vực văn phòng và bán lẻ tại châu Âu lại có tương lai tươi sáng hơn, vì giá cho thuê ở châu Âu thường được điều chỉnh theo lạm phát. Các chủ sở hữu những trung tâm mua sắm lớn ở châu Âu là Unibail Rodamco Westfield và Kleppiere đã tăng giá thuê lần lượt 10% và 12% trong năm nay, trong khi đó các công ty Mỹ như Simon Property Group và Macerich giảm giá thuê hơn 20%. Theo số liệu thống kê trước đây của UBS, REIT của châu Âu thường mang lại lợi nhuận tốt hơn so với các công ty cùng ngành ở các khu vực khác trong thời kỳ lạm phát cao.

Bất động sản có thể là nơi trú ẩn trong thời kỳ lạm phát, nhưng chỉ đối với những nhà đầu tư lựa chọn đúng ngành nào phù hợp với xu hướng cung cầu của thị trường.