Bất động sản... chuồng gà

Đồng nghiệp của tôi mới đây tư vấn cho một doanh nghiệp muốn thuê chuồng trại của hộ cá nhân để nuôi gà.

Quy mô chuồng trại lớn và giá thuê cao nên theo Luật Kinh doanh bất động sản, giao dịch này không được coi là hoạt động cho thuê bất động sản quy mô nhỏ. Sở Xây dựng yêu cầu cả bên thuê lẫn bên cho thuê thành lập doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.

"Thuê chuồng gà trở thành chuyện kinh doanh bất động sản", anh đồng nghiệp lắc đầu bình luận "chuyện tưởng đùa mà thật".

Tôi cũng gặp trường hợp tương tự khi tư vấn một vụ chuyển nhượng dự án du lịch nghỉ dưỡng. Khách hàng muốn mua lại dự án du lịch, gồm các công trình để kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, spa... nhưng cả bên bán lẫn bên mua đều phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản; phải công khai thông tin về các sản phẩm bất động sản đã bán và đang bán...

Khách hàng chất vấn: "Nhưng anh chỉ mua khách sạn, nhà hàng, anh đâu có kinh doanh bất động sản?". Tôi mất rất nhiều thời gian để giải thích cho anh về các quy định "tréo ngoe". Theo Nghị định số 02/2022 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản thì dự án bất động sản là "dự án đầu tư xây dựng công trình". Cách định nghĩa quá rộng này dẫn đến mọi dự án có xây dựng nhà, công trình đều coi là "dự án bất động sản". Hoạt động chuyển nhượng, dù không có mục tiêu kinh doanh bất động sản, cũng coi là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nhưng rõ ràng là anh không hiểu nổi lời tôi giải thích.

Tôi đem băn khoăn của khách hàng đến gặp cán bộ Sở Xây dựng - nơi giải quyết thủ tục, trình bày rằng yêu cầu cả bên bán và bên mua đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản chỉ phù hợp nếu việc chuyển nhượng có mục tiêu kinh doanh sản phẩm bất động sản, chẳng hạn nhà ở thương mại. Dự án khu du lịch tuy có xây dựng công trình nhưng không nhằm để bán công trình, mà chỉ tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ, nên việc yêu cầu bên bán lẫn bên mua phải hoạt động như những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp là không hợp lý.

Cán bộ Sở cười trừ: "Anh hiểu và chia sẻ với em, nhưng pháp luật quy định thế, anh phải làm theo luật".

Khách hàng của tôi rốt cuộc đành miễn cưỡng đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản và công khai thông tin để đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án.

Những câu chuyện như vậy cũng dễ bắt gặp trong nhiều lĩnh vực khác do sự phức tạp của thủ tục hành chính, và sự chồng chéo của các quy định pháp lý ở Việt Nam. Trong lĩnh vực kinh tế, tình trạng này đang làm giảm cơ hội đầu tư của doanh nghiệp, tạo ra nhiều bất cập cho môi trường kinh doanh.

Tư duy "nghiện quản lý" là vấn đề từng được Bộ Kế hoạch & Đầu tư thẳng thắn chỉ ra trong Đề án đổi mới phát triển kinh tế tư nhân ở Việt Nam vào tháng 4/2021. Theo đó, cơ quan nhà nước có xu hướng chọn phần dễ về phía mình để tiện quản lý, đẩy phần khó cho doanh nghiệp, trong khi chưa chắc lợi ích xã hội đã được đảm bảo. Các quy định quá chặt chẽ, thiếu hợp lý tạo ra chi phí tuân thủ cao là yếu tố lý giải thích cho tình trạng hoạt động phi chính thức hoặc bán chính thức cao của khu vực kinh tế tư nhân.

Theo một nghiên cứu của Economica Vietnam, một hộ kinh doanh có 10 lao động, sau khi chuyển đổi thành doanh nghiệp sẽ ngay lập tức phải gánh chịu một mức tăng về chi phí tuân thủ quy định là hơn 182 triệu đồng mỗi năm.

Báo cáo Nghiên cứu đánh giá khu vực kinh tế tư nhân Việt Nam (CPSD), do IFC và Ngân hàng Thế giới thực hiện cho thấy, kinh tế tư nhân liên tục duy trì tốc độ tăng trưởng, chiếm tỷ trọng 39-40% GDP, thu hút khoảng 85% lực lượng lao động của nền kinh tế. Chính phủ đặt mục tiêu vào năm 2025 có khoảng 1,5 triệu doanh nghiệp, trong đó có khoảng 60.000-70.000 doanh nghiệp quy mô vừa và lớn; tỷ trọng đóng góp của khu vực kinh tế tư nhân vào GDP khoảng 55%.

Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn doanh nghiệp, trực tiếp nhìn thấy những rào cản hành chính, pháp lý ngáng chân họ trong quá trình kinh doanh, tôi nhận thấy việc cải thiện môi trường kinh doanh là điều kiện tiên quyết để đạt được mục tiêu tăng quy mô đóng góp từ khoảng 40% lên 55% vào năm 2025.

Chính phủ cũng đã thúc đẩy chương trình hành động vì mục tiêu này thông qua các chiến lược quốc gia quan trọng. Chẳng hạn, chương trình cắt giảm, đơn giản hóa các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh giai đoạn 2020-2025 kỳ vọng cắt giảm, đơn giản hóa ít nhất 20% quy định, 20% chi phí tuân thủ quy định kinh doanh.

Nhưng hàng loạt rào cản vẫn tồn tại.

Gần đây, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo rà soát, cắt giảm các thủ tục hành chính rườm rà, các vướng mắc pháp lý làm giảm cơ hội đầu tư của doanh nghiệp. Cuối tháng 3, Bộ Kế hoạch & Đầu tư đã họp với các bộ để cùng tháo gỡ. Đây sẽ là một khối lượng công việc khổng lồ nếu Chính phủ thực sự muốn cải cách về tư duy quản lý, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng, xóa bỏ bớt chi phí tuân thủ và các phí "bôi trơn" cho doanh nghiệp.

Việc sửa đổi, bổ sung các đạo luật thời gian tới cũng cần hướng đến tính đồng bộ, xâu chuỗi, giải quyết triệt để các điểm mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa các luật; xuất phát từ tinh thần "lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trung tâm".

Thiết kế từng điều luật sao cho quản lý vừa đủ, tránh siết chặt, gây ách tắc thủ tục như bối cảnh hiện nay là nhiệm vụ khó khăn của cơ quan nhà nước, nhưng không thể không giải quyết rốt ráo.