Bất động sản cho thuê: Phân khúc hấp dẫn nhưng không dễ ăn

Thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức cao, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang BĐS cho thuê nhằm tạo nguồn thu đều đặn. Tuy nhiên, không phải ai cũng thành công.

Nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở bất động sản cho thuê

Từ đầu năm 2022, khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức rất cao, nhiều nhà đầu tư rục rịch đón đầu cơ hội ở phân khúc bất động sản cho thuê bằng cách săn tìm các sản phẩm "cắt lỗ" bán dưới giá thị trường từ 10 - 20%, hoặc thuê sỉ nguyên căn, sau đó cho thuê lẻ.

Hơn hết, bất động sản cho thuê, đặc biệt là căn hộ, mặt bằng kinh doanh và nhà xưởng đang là những loại hình ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài "ngủ đông" vì dịch bệnh. Vì vậy, trong danh mục đầu tư của nhiều nhà đầu tư, căn hộ hoặc nhà phố cho thuê đã và đang trở thành phân khúc chủ lực.

Anh Hoàng Minh Hải, một nhà đầu tư hơn 15 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cho biết, đất nền, nhà phố và căn hộ cho thuê luôn là ba phân khúc ưu tiên trong giỏ hàng đầu tư của anh.

Trong đó, đất nền được xem là phân khúc "gà đẻ trứng vàng" nếu biết lựa chọn vị trí đẹp, đầu tư trong dài hạn. Còn nhà phố và căn hộ cho thuê là các phân khúc có thể đem đến dòng tiền ổn định hàng tháng nếu kinh doanh cho thuê suôn sẻ.

Anh Hải chia sẻ, tháng 3/2022, anh vừa mua thêm một toà nhà 6 tầng, rộng 47m2 ở phường Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội). Sau gần 2 tháng tu sửa, toà nhà của anh đã được xây dựng dưới dạng chung cư mini và đang cho thuê lẻ từng phòng. Trừ chi phí quản lý, vận hành, mỗi tháng anh thu về 21 triệu đồng.

Không chỉ anh Hải, rất nhiều nhà đầu tư hiện nay đang hứng thú với phân khúc bất động sản cho thuê. Từ đó mà nhu cầu tìm kiếm đất nền đô thị để xây nhà cho thuê, mua sẵn nhà cũ sửa sang cho thuê mới hay thuê sỉ để cho thuê lẻ đang trở nên phổ biến.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư và phát triển dự án bất động sản cho thuê nhận định, trong những giai đoạn bất ổn của thị trường như hiện nay, các bất động sản cho thuê đang cho thấy tính bền vững.

"Bất động sản đang lộ rõ nhiều vấn đề, việc mua đất chờ tăng giá không còn khả thi. Trong vòng ít nhất 3 năm, nhà đầu tư buộc phải tập trung vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị để có dòng tiền. Vì vậy, khai thác bất động sản cho thuê sẽ được ưu ái trở lại", ông Kiên nhìn nhận.

Đặc biệt, bên cạnh dòng tiền hàng tháng, với mảnh đất có thể khai thác cho thuê cũng sẽ luôn tăng giá. Những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất chỉ khoảng 15 - 20%/năm. Ngược lại, những khu vực có dân cư thưa hơn, hạ tầng tiện ích còn dư địa để phát triển đầy đủ dần trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê thấp hơn, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất có thể đạt khoảng 25 - 30%/năm.

… nhưng không dễ kiếm lời

Dù được nhận định là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất ổn, nhưng không phải ai cũng thành công với việc cho thuê bất động sản và câu chuyện của anh Biên (Thanh Xuân, Hà Nội) là một ví dụ.

Anh Biên là một tay ngang đi thuê sỉ để cho thuê lẻ. Theo nhà đầu tư này, chỉ 500 triệu đồng để sửa sang lại nhà nguyên căn và hàng tháng chỉ cần trả giá thuê 100 triệu đồng sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn khai thác được 8 triệu đồng/tháng.

Cho đây là "món hời", anh Biên nhẩm tính, nếu sang nhượng lại suất đầu tư nhà nguyên căn kia, doanh thu tổng khoảng 160 triệu đồng/tháng, trừ đi 100 triệu đồng tiền thuê và 20 triệu đồng chi phí quản lý vận hành cũng còn lời ngay 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh sẽ thu hồi 500 triệu đồng tiền sửa sang dự án này, từ năm thứ hai sẽ có lãi.

Song bài toán lý thuyết không như anh nghĩ. Khi đi vào vận hành, anh Biên nhận ra, cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích rộng 40m2 có thể cho thuê được giá 8 triệu đồng (là các phòng mà bên sang lại và môi giới đưa anh vào xem). Còn lại, 14 phòng 25m2 chỉ cho thuê được dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ 125 triệu đồng thay vì 160 triệu đồng như tính toán ban đầu. Chưa kể, tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng đạt 100% mà thường chỉ đạt trên dưới 80% nên doanh thu thực tế chỉ khoảng 95 - 100 triệu đồng.

Ngoài ra, do vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng thêm chi phí môi giới, quảng cáo cho thuê phòng nên anh Biên bị lỗ thêm chục triệu đồng mỗi tháng. Vì vậy, 500 triệuđồng chi phí đầu tư sang lại ban đầu xem như không có cơ hội thu hồi và sau hai năm, suất đầu tư này ngốn của anh Biên gần 800 triệu đồng.

Theo giới chuyên gia, việc thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại luôn phát sinh một khoản chi phí cải tạo, sửa chữa, chứ không chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà. Do đó, điều mà nhà đầu tư cần làm trước khi xuống tiền là tính toán thật chắc chắn nguồn thu, được xác định bởi nhiều yếu tố như giá cho thuê khả thi tại khu vực (do chủ nhà tự khảo sát, tìm hiểu), số lượng chính xác từng loại phòng, khả năng lấp đầy của từng phòng…

Ông Lê Quốc Kiên đánh giá, dù là phân khúc hấp dẫn, dễ tạo ra dòng tiền ổn định hàng tháng nhưng mô hình nhà ở cho thuê cũng sẽ để lại các bài học thương đau tiền tỷ nếu vấp phải 3 "bẫy huyệt": Một là tranh nhau thuê giá cao để lấy nhà bằng được; Hai là không phân biệt được đâu là "doanh thu thật", "lợi nhuận thu nhập thật"; Ba là chủ nhà neo giá cao để các bên đi thuê tự sang đi sang lại cho nhau.

Ở trường hợp thứ nhất, đây là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường. Với công thức bỏ giá thuê cao hơn thị trường để giành quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

Ở trường hợp thứ hai, nguyên nhân gây nên là do người đi thuê hay bị chi phối bởi các thông tin “thái quá” từ bên cho thuê và môi giới bất động sản. Ngoài ra, việc không tính toán kỹ các chi phí cũng sẽ dễ khiến nhà đầu tư "ảo tưởng" về lợi nhuận.

Trường hợp cuối cùng, ông Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nguyên căn thường là chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên. Một khi "bên thuê sỉ" kinh doanh thua lỗ, họ sẽ tự phải tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu - thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại "càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt".

Vì vậy, đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê, vị chuyên gia nhấn mạnh, nhà đầu tư cần xác định mục đích chính là khai thác dòng tiền cho thuê hay chỉ tranh thủ kiếm thêm trong lúc chờ đất tăng giá để có sự lựa chọn phù hợp về vị trí và cách xây dựng. Nhưng dù mục đích là gì, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm mới đáng làm.

Ngoài ra, với tiêu chí khi chọn đất xây phòng cho thuê là gần nơi có dân nhập cư và giá mua đất thấp để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao cũng như tiềm năng tăng giá tốt. Lưu ý diện tích đất cũng cần đủ lớn với chiều ngang tối thiểu 6m để dễ chia được nhiều phòng, bởi nhà 10 phòng hay 30 phòng cũng tốn chi phí vận hành, quản lý như nhau.

Với mô hình thuê sỉ cho thuê lẻ căn hộ, nhà đầu tư phải tránh được 3 "bẫy huyệt" nói trên./.