Bất động sản cần giảm giá cho tới khi có khách mua

'Để phá băng thị trường bất động sản, phương án khả dĩ nhất là các chủ đầu tư phải giảm dần giá bán đến khi có khách mua thì thôi'.

Gần 6 tháng đầu năm 2023, toàn cảnh thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) lẫn rổ hàng thứ cấp (đầu tư mua đi bán lại). Nguồn cung nhà ở sơ cấp chiết khấu 15-50%, hỗ trợ lãi suất trong 2-7 năm, thậm chí có trường hợp hỗ trợ lãi suất toàn bộ, nhận nhà khi chỉ đóng 30%. Tuy nhiên, khách mua vẫn vắng bóng. Rổ hàng thứ cấp xuất hiện tình trạng giảm giá 20-50% khi nhà đầu tư đuối tài chính xả hàng để thu hồi dòng tiền, song thanh khoản cũng trầm lắng. Vậy cần làm gì để khơi lại dòng chảy của thị trường?

Độc giả Andy Phan nếu quan điểm: "Cứ loay hoay lo đầu ra chỉ với ý tưởng tăng chiết khấu, giảm lợi nhuận, ân hạn nợ gốc và kéo dài thời gian cho vay, ưu đãi... mà chẳng có ý tưởng đột biến khác biệt táo bạo nào khác giữa các chủ đầu tư thì bế tắc tập thể là không tránh khỏi. Thị trường thường thấy nhiều 'chuyên gia, CEO bất động sản' phát biểu hùng hồn khắp phương tiện đại chúng nhưng sao không thấy ai hiến kế bày mưu cho doanh nghiệp thoát ế vậy?

Doanh nghiệp bất động sản hãy nỗ lực tìm mời được người tài (và đương nhiên để họ chọn cống hiến cho doanh nghiệp lại là một vấn đề khác). Ngạn ngữ có câu 'Một người lo bằng một kho người làm'. Có rất nhiều tuyệt chiêu để các chủ đầu tư vẫn bán được hàng mỗi ngày, thậm chí gây bão mà không cần đánh mất giá trị từng ngày của chính mình".

Nói về nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng, bạn đọc L Tran nhận định: "Có nhiều nguyên nhân dấn đến thị trường đóng băng:

- Giá quá cao so với thu nhập người dân. Trước giờ, thị trường nhà đất chỉ cung cấp cho giới đầu tư thứ cấp mua đi bán lại, chứ thật sự tới tay người có nhu cầu ở rất thấp.

- Vì lạm phát nên ngân hàng phải liên tục tăng lãi suất huy động, từ đó phải tăng lãi suất vay là điều khó tránh khỏi.

- Thị trường bất động sản đã tăng giá quá ảo (do làm giá) trong thời gian dài.

- Thị trường bất động sản trong thời điểm này rất bấp bênh, khiến ngân hàng tự động phải siết tín dụng, không thể cho vay mua nhà dễ như lúc trước.

- Tình hình kinh tế toàn cầu đang khó khăn, ảnh hưởng đến không ít đến bất động sản Việt Nam.

- Niềm tin của khách hàng xuống thấp vì những chủ đầu tư làm mất uy tín.

- Cơ chế có nhiều lỗ hổng khiến người dân không an tâm mua nhà đất.

- Đã xuất hiện khá nhiều công ty môi giới có những hành động không thành thật khi chào hàng khách hàng, từ đó khiến lòng tin của người mua thêm sụt giảm".

Làm gì để phá băng thị trường bất động sản? Độc giả Truong TLG cho rằng: "Giờ có nhiều chủ đầu tư chiết khấu theo dạng cam kết hỗ trợ lãi suất, ân hạn lãi gốc, nghe có vẻ tốt, song một thời gian lại phá vỡ cam kết. Rồi lúc hết ân hạn, ngân hàng thu lãi suất thả nổi lên đến 14% nên khách hàng cầm chắc phần lỗ. Giảm giá thì tính luôn vào giá ban đầu của hợp đồng, ví dụ căn 5 tỷ đồng, giờ giảm còn 2 tỷ, hai ký bên ký luôn hợp đồng giá 2 tỷ, chứ cứ vòng vo thì ai tin?

Chu kỳ trước, năm đầu đóng băng giá giảm nhẹ (năm 2011), nhưng từ năm 2014 các chủ đầu tư đồng loạt giảm giá sâu hơn, có nơi giảm 50% như ở các vùng ven Hà Nội. Khi đó, thị trường bất động sản mới bắt đầu có người mua, tan băng và phục hồi. Do đó, để phá được băng, phương án là giảm dần giá bán đến khi có khách mua thì thôi".

Trong khi đó, cho rằng không cần giải cứu mà để thị trường bất động sản tự điều tiết, bạn đọc Hạt Nắng Bên Thềm bình luận: "Hãy để thị trường tự điều tiết, đơn giản bản chất vấn đề ở đây là các chủ đầu tư neo giá bán cao quá thực tế. Nếu họ muốn bán được hàng thì bắt buộc phải giảm giá xuống. Làm ăn lúc có lúc lãi đậm thì cũng phải có lúc cắt lãi. Ngân hàng sẽ không bao giờ dễ dàng cho vay tiền mua nhà (đất) như trước kia để lướt sóng nữa.

Hệ quả của giai đoạn bùng nổ 2016-2020 là tín dụng kẹt cứng vì bất động sản, tất cả tiền đều đổ về nhà, đất. Có nhiều doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhưng cuối cùng cũng đổ dồn hết tiền của vào đất. Khi quả bóng được bơm căng quá, việc nó nổ là điều tất yếu.

Tôi hoan nghênh nhà nước siết dòng tiền chảy vào bất động sản, thúc đẩy thật nhanh nhà ở xã hội cho người dân thu nhập thấp an cư lạc nghiệp. Quỹ đất phải dùng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và nghiên cứu công nghệ. Một miếng đất bỏ hoang mà qua tay hết người này đến kẻ khác sẽ chẳng tạo ra ích lợi gì cho xã hội".