Bất động sản bước vào chu kỳ mới

Qua 5 năm lay lắt vì những quy định pháp lý “trói chân”, thị trường bất động sản hứa hẹn bước vào chu kỳ mới nhờ xung lực đến từ sửa đổi các quy định đầu tư và đất đai.

Gỡ điểm nghẽn thể chế

Nghẽn thể chế là điều nhìn thấy rõ trong lĩnh vực bất động sản trong 10 năm qua. Dù cải cách thể chế được xác định là mũi đột phá, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhiều văn bản pháp luật được ban hành 5 - 6 năm trước không theo kịp yêu cầu phát triển của thị trường.

Đến khi Covid-19 xuất hiện, khó khăn của thị trường bất động sản càng bộc lộ rõ. Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2015; Chính phủ ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực ngày 10/12/2015. “Nhưng từ ngày 10/12/2015, thị trường bất động sản tắc nghẽn về thủ tục các dự án đầu tư nhà ở mà không có 100% quỹ đất ở”, ông Châu nêu.

Đại diện HoREA lý giải, từ ngày 10/12/2015, tất cả các dự án đầu tư bất động sản đều bị đình đốn, nhưng chưa tác động lập tức đến thị trường. Thực chất, nguồn cung trên thị trường từ sau năm 2015 là những dự án cũ tiếp tục triển khai. “Tới năm 2018, nguồn cung từ các dự án cũ cạn kiệt, nguồn cung dự án mới gặp khó, dẫn tới hiện tượng giảm nguồn cung, quy mô thị trường bị thu hẹp. Giảm số dự án, đương nhiên hệ quả là sản phẩm đưa ra thị trường sụt giảm. Thị trường rơi vào lệch pha cung - cầu”, đại diện HoREA nói.

Theo ông Châu, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng gần 70%, phân khúc nhà ở vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm vỏn vẹn 2%. Điều này cho thấy thị trường phát triển chưa bền vững, không hướng vào nhu cầu thực.

Về vấn đề này, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, những nhà đầu tư lớn làm nhà ở xã hội còn khó, huống chi các nhà đầu tư nhỏ thì không thể làm được.

“Chúng tôi đang làm dự án nhà ở xã hội ở Đại Mỗ (Hà Nội), đến khâu mở bán phải đợi chờ các tục mất rất nhiều thời gian. Đấy là chúng tôi còn có quỹ đất 7 năm trước, còn hiện nay xin đất nhà ở xã hội thì thủ tục phải mất đến 3 - 5 năm. Với ‘chiều dài lịch sử’ như vậy, nên không ai dám làm nhà ở xã hội”, ông Quyết trần tình.

Tuy nhiên, năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản. Trong kỳ họp vào tháng 6/2020, việc Quốc hội thông qua Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi, kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường… đã tháo gỡ nhiều nút thắt cho bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét, những vướng mắc nhà ở xã hội mà Chủ tịch Tập đoàn FLC đề cập đều đang được Chính phủ nghiên cứu sửa đổi trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Ngoài ra, trong Nghị định số 148 đã bổ sung Điều 14b về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có liên quan đến nhà ở xã hội.

Điểm đáng ghi nhận trong sửa đổi các quy định liên quan đến bất động sản được nêu trong Luật Đầu tư năm 2020. Trước kia, quyết định chủ trương đầu tư phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường theo Luật Bảo vệ môi trường, trong khi doanh nghiệp chưa có dự án thì không thể có báo cáo đánh giá tác động môi trường. Cho nên, doanh nghiệp phải lách bằng cách làm báo cáo đánh giá tác động môi trường “không thực”, nhưng thực sự tốn tiền để đối phó.

“Báo cáo đánh giá tác động môi trường khiến doanh nghiệp mất khoảng 3 tháng thực hiện và chi phí bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng, nhưng không sử dụng được vì sau khi dự án được phê duyệt lại mất công làm lại báo cáo đánh giá tác động môi trường thật”, ông Châu nói.

Luật Đầu tư 2020 đã “sửa” luôn Điều 25, Luật Bảo vệ môi trường. Theo đó, quy định thay vì yêu cầu báo cáo đánh giá tác động môi trường, thì nay yêu cầu lập đánh giá sơ bộ tác động môi trường. Đây thực sự là điểm khơi thông cho doanh nghiệp bất động sản, từ chỗ mất 3 tháng làm báo cáo đánh giá tác động môi trường, nay chỉ mất 1 tuần hoặc 10 ngày, từ chỗ tốn cả tỷ đồng, giờ chỉ mất 50 triệu đồng.

Bước vào chu kỳ mới

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, việc các văn bản pháp luật đã được tinh giản và sửa đổi đáng kể trong thời gian qua là một xung lực mới giúp thị trường bất động sản năm 2021 phát triển bền vững. Trong đó nổi bật là Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, cho phép huy động vốn qua việc thành lập quỹ. Năm 2021, xung lực từ việc sửa đổi các văn bản này chắc chắn sẽ tác động tốt đến việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Với quy định pháp lý thuận lợi hơn, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng nhờ sự cộng hưởng của một loại yếu tố khác. Trong đó, xung lực từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất cũng sẽ tác động tích cực đến thị trường này. Đơn cử, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản chuyển dịch đầu tư có tới 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam, trong đó có cả doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp nhỏ.

Bên cạnh đó, chuyển đổi số nhanh và hiệu quả cũng là xung lực cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản, ngoài việc đầu tư chuyển đổi số để bán hàng và marketing, việc áp dụng công nghệ số cũng là một kênh tốt để huy động vốn. Chưa kể, lãi suất cho vay đang ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm, ở mức 8-10% tuỳ vào thời hạn vay. Điều này cũng là nhân tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên trong năm 2021.