Bất động sản bước vào chu kỳ mới?

Lần đầu tiên, 3 luật là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản được đồng thuận thông qua và áp dụng sớm. Đồng thời, sự ra đời nhanh chóng của các Nghị định hướng dẫn về bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết với Báo Thanh Niên, xuất phát những bức thiết của người dân, doanh nghiệp liên quan đến đất đai, từ thực trạng quá khó khăn của nền kinh tế, sự tê liệt kéo dài của thị trường BĐS, lĩnh vực đóng góp lớn cho tăng trưởng, nên tất cả các bên liên quan đều mong muốn phải tháo gỡ, giải quyết tận gốc rễ những khó khăn đó mà đích đến cuối cùng là phải sửa luật. Chính vì vậy, Chính phủ đã trình và kiến nghị Quốc hội thông qua sớm các luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và nhận được sự đồng thuận cao. Kết quả là 3 luật này đã chính thức có hiệu lực từ 1.8, trước 6 tháng so với kế hoạch ban đầu.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cũng đồng quan điểm rằng chưa bao giờ thấy Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, và các bộ ngành có sự đồng thuận cao, quyết liệt trong việc tham gia "giải cứu" thị trường BĐS, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho người dân như thời gian qua.

Trước khi thông qua 3 luật là rất nhiều cuộc họp, rất nhiều văn bản chỉ đạo được ban hành. Các tổ giải cứu thị trường BĐS, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp cũng đã được thành lập từ Trung ương đến các địa phương.

Việc 3 bộ luật và hàng loạt nghị định được ban hành sớm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bước đầu đã tạo nên tính đồng bộ, giải quyết nhiều vướng mắc của các luật trước đây. Trong đó, tháo gỡ lớn nhất là những "vướng mắc" về trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, khi từ những người cao nhất đều nhắc nhở, nêu cao về trách nhiệm công vụ, không đùn đẩy, không được sợ rủi ro. Các doanh nghiệp kỳ vọng những nỗ lực từ Trung ương đến địa phương sẽ tháo gỡ, giải quyết vướng mắc cho hơn 500 dự án trên cả nước trong những năm vừa qua, mà chỉ riêng TP.HCM đã có tới hơn 148 dự án.

Những dự án này khi được gỡ vướng sẽ sớm được triển khai trở lại, từ đó giúp tăng nguồn cung, kéo giảm được giá nhà. Một trong những điểm tích cực nữa là các dự án nhà ở xã hội được "cởi trói", được miễn tiền sử dụng đất ngay mà không cần phải tính toán xong rồi mới giảm như trước. Không chỉ vậy, luật cũng đưa ra nhiều ưu đãi về tín dụng cho cả khách hàng và chủ đầu tư. Cải tạo lại nhà chung cư cũ cũng sẽ được đẩy nhanh khi luật Nhà ở 2024 cho miễn tiền sử dụng đất, cho doanh nghiệp được lợi nhuận lên đến 15%. Luật cũng tạo cơ chế thuận lợi để lựa chọn chủ đầu tư khi chỉ cần 70% cư dân đồng ý, không cần phải đạt được sự đồng thuận 100% như trước.

"Luật Đất đai cũng mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp được đấu thầu dự án có sử dụng đất, chưa giải phóng mặt bằng để lựa chọn chủ đầu tư làm các dự án BĐS. Nhà đầu tư trúng thầu chỉ cần làm đúng như cam kết, sau 36 tháng sẽ được nhà nước giao đất sạch. Đây là những điểm mở để tăng nguồn cung đất sạch cho doanh nghiệp làm dự án. Đối với luật Kinh doanh bất động sản 2024, lần đầu tiên hợp thức hóa về căn hộ condotel, officetel. Điều này giúp các doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án và cơ quan chức năng cũng có đủ cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua nhà, thay vì mỗi địa phương làm mỗi kiểu như trước đây", ông Châu dẫn chứng.

Cũng đi sâu phân tích tính hiệu quả, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, luật Kinh doanh bất động sản 2024 lần đầu tiên quy định rõ số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, khách hàng thanh toán lần đầu không vượt quá 30% và chủ đầu tư chỉ được thu 95% giá trị BĐS trước khi cấp sổ đỏ. Đây là những điều chỉnh khá quan trọng khi các chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này giúp quản lý chặt các dự án muốn huy động vốn và đứng về phía người mua, bảo vệ nhà đầu tư, không bị chủ đầu tư bắt chẹt hoặc không bị các chủ đầu giả danh thu tiền rồi biến mất.

Ngoài ra, luật lần này còn quy định rõ không chỉ nhà ở mà các công trình xây dựng cũng được huy động vốn. Đây là những dấu hiệu tích cực cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững. Bởi chủ đầu tư phải chuẩn bị 30% nguồn vốn để xây dựng nền móng trước khi bán hàng, 70% còn lại mới được huy động từ khách hàng.

Chỉ sau vài tháng có hiệu lực, niềm tin về thị trường BĐS đang được vực lại khi thị trường minh bạch hơn. Minh chứng cụ thể là thu ngân sách của TP.HCM cũng như nhiều địa phương trên cả nước từ BĐS đã tăng mạnh trở lại.