Bất Động Sản Bình Dương: Giá chung cư sang tay rẻ hơn tới 25% so với hàng sơ cấp, thị trường thứ cấp âm thầm cắt lỗ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, giá bán thứ cấp của chung cư tại Bình Dương đang cho thấy sự chênh lệch đáng kể so với giá sơ cấp. Dù nhu cầu mua ở thực vẫn tồn tại, thị trường thứ cấp vẫn đang âm thầm ghi nhận nhiều trường hợp rao bán cắt lỗ – điều từng xảy ra phổ biến trong giai đoạn 2022–2023 và hiện vẫn chưa hoàn toàn hồi phục.

Giá sơ cấp leo thang, hàng sang tay giảm giá sâu

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Bình Dương do chuyên trang Batdongsan công bố gần đây, giá bán sơ cấp chung cư tại tỉnh này đã tăng 112% trong vòng 10 năm qua, với mức giá trung bình hiện đạt khoảng 45 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá thứ cấp (sang tay) chỉ ghi nhận mức trung bình khoảng 36 triệu đồng/m², tức thấp hơn 25% so với giá bán từ chủ đầu tư.

Đáng chú ý, từ năm 2021 đến nay, giá bán thứ cấp chỉ tăng khoảng 10%, trong khi giá sơ cấp lại tăng hơn 55% cùng kỳ. Điều này cho thấy độ trượt giá giữa hai phân khúc đang ngày càng giãn rộng, tạo ra nhiều băn khoăn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Nguồn cung cao cấp bùng nổ kéo giãn khoảng cách giá

Lý giải cho sự chênh lệch này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam – cho rằng, sự bùng nổ nguồn cung chung cư cao cấp trong 2 năm trở lại đây đã góp phần kéo giãn mức giá giữa các dự án mới và cũ. Trong quý I/2023, hơn 50% nguồn cung mở bán tại Bình Dương thuộc phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, đến quý I năm nay, tỷ lệ này giảm còn 37%, trong khi căn hộ trung – cao cấp (30–50 triệu đồng/m²) chiếm 63%.

“Khoảng giá 40–50 triệu đồng/m² đang trở thành xu hướng phổ biến trong các giỏ hàng mở bán đầu năm 2025,” ông Tuấn nhấn mạnh.

Tương tự, DKRA Group ghi nhận mức giá bán trung bình chung cư Bình Dương hiện khoảng 40 triệu đồng/m², dao động từ 28 đến 60 triệu đồng/m². Trong đó, chung cư cũ phổ biến từ 28–40 triệu đồng, trong khi các dự án mới tập trung ở ngưỡng 35–60 triệu đồng/m².

Thứ cấp phục hồi chậm, cắt lỗ vẫn diễn ra âm thầm

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý bộ phận nghiên cứu của Savills TP.HCM, giai đoạn 2022–2023, thị trường thứ cấp Bình Dương từng chứng kiến nhiều trường hợp cắt lỗ sâu, phản ánh rõ sự “ngộp” thanh khoản. Đến nay, thị trường này mới chỉ hồi phục một phần, và mặt bằng giá thứ cấp vẫn đang đi ngang.

Trong khi đó, phía chủ đầu tư các dự án mới lại chịu áp lực lớn từ chi phí sử dụng đất và phát triển, buộc phải điều chỉnh tăng giá sơ cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Sự bất cân xứng trong chi phí và lợi nhuận kỳ vọng đã đẩy giá sơ cấp lên cao, làm rộng thêm khoảng cách với thị trường sang tay.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, từ năm 2020 đến nay, thị trường căn hộ Bình Dương rơi vào trạng thái “ngộp” thanh khoản khi nguồn cung thứ cấp quá dồi dào trong khi nhu cầu mua giảm mạnh. Điều này khiến giao dịch thứ cấp vẫn diễn ra trong âm thầm, với nhiều trường hợp rao cắt lỗ để thu hồi vốn.

70% giao dịch đến từ nhà đầu tư TP.HCM

Theo bà Hương, hiện Bình Dương có hơn 55.000 căn hộ (gồm cả sơ cấp và thứ cấp) với mức giá trung bình quanh ngưỡng 35 triệu đồng/m² – một rổ hàng lớn so với nhiều đô thị vệ tinh khác của TP.HCM. Tuy nhiên, 70% giao dịch vẫn đến từ nhóm khách đầu tư tại TP.HCM, không phải người mua ở thực.

Thực tế này khiến sức mua thứ cấp phụ thuộc lớn vào nhu cầu đầu tư, và khi thị trường chững lại, thanh khoản dễ bị “tắc nghẽn”. Nếu giá thứ cấp bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, áp lực thanh khoản sẽ càng trầm trọng hơn.

Tương lai thị trường: Động lực từ quy hoạch và nguồn cung mới

Theo dự báo từ DKRA Group, trong 2 năm tới, nếu thuận lợi về pháp lý, Bình Dương có thể triển khai thêm khoảng 150.000 căn hộ mới, với mức giá dao động từ 40–60 triệu đồng/m². Trong khi đó, Savills Việt Nam nhận định ít nhất 20.000–24.000 căn hộ sẽ được mở bán từ nay đến năm 2027, chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Bên cạnh yếu tố cung cầu, một động lực quan trọng khác tác động đến giá bất động sản tại Bình Dương là thay đổi về quy hoạch địa giới hành chính, trong đó có khả năng sáp nhập vào TP.HCM. Nếu điều này xảy ra, giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá thứ cấp vẫn bị kìm hãm, do nhu cầu thực tế không theo kịp kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu tư.

Kết luận: Nhà đầu tư cần cẩn trọng và linh hoạt

Trước bối cảnh giá sơ cấp tăng nhanh còn thị trường thứ cấp phục hồi chậm, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa việc chạy theo xu hướng giá mới hay chấp nhận lợi nhuận hợp lý để tăng tính thanh khoản. Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng cao, còn nguồn cung nhà ở bình dân ngày một khan hiếm, xu hướng chênh lệch giá sơ – thứ cấp sẽ còn tiếp diễn, không chỉ ở Bình Dương mà còn tại nhiều địa phương khác như TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng hay Nha Trang.