Bất động sản: "Bài toán" nhiều ẩn số, lời giải nào cho thị trường?

Thị trường bất động sản quý II và năm 2025 được dự báo sẽ có nhiều biến động, với cơ hội phục hồi nhưng cũng đầy thách thức. Các yếu tố như chính sách sắp xếp hành chính, đầu tư công và tác động từ chính sách thuế quan toàn cầu sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường, tuy nhiên, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực.

Phân khúc bất động sản thương mại được dự báo sẽ duy trì sự ổn định hơn trong bối cảnh thị trường suy giảm, tuy nhiên, sự thu hẹp hoạt động hoặc thậm chí là sự rút lui của một số doanh nghiệp có thể tạo ra tác động giảm cầu trong ngắn hạn, làm gia tăng thêm sự bất định cho thị trường.

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản quý II và cả năm 2025 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức khó lường, khi cơ hội và rủi ro luôn song hành. Sự thay đổi mạnh mẽ trong các chính sách sắp xếp hành chính, cũng như việc đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công và các dự án giao thông trọng điểm, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt trong phân khúc nhà ở, với nhu cầu thực tại các thành phố lớn và giao thông thuận tiện.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh (Dat Xanh Services – FERI), nhận xét rằng, thay vì tâm lý hưng phấn của một chu kỳ mới, thị trường hiện đang trong giai đoạn thận trọng, tiếp tục quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, sau một thời gian dài "nén" lại, thị trường bất động sản có động lực mạnh mẽ để phục hồi, hứa hẹn sự cải thiện đáng kể trong thời gian tới.

Theo Dat Xanh Services – FERI, có ba kịch bản tăng trưởng chính cho thị trường bất động sản trong quý II/2025. Kịch bản lạc quan nhất là sự phục hồi nhanh chóng, với nguồn cung mới tăng từ 25-30%, lãi suất ở mức 8-10%, giá bán tăng 5-7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Mặt khác, kịch bản khả thi nhất dự đoán tăng trưởng khi nguồn cung tăng từ 20-25%, lãi suất từ 9-11%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-30%. Tuy nhiên, trong bối cảnh có nhiều yếu tố không chắc chắn, kịch bản thận trọng với tăng trưởng nguồn cung 15-20%, lãi suất 10-12% và giá bán giữ nguyên, là điều cần phải tính đến.

Các yếu tố kinh tế toàn cầu, đặc biệt là tác động của chính sách thuế quan của Mỹ, cũng sẽ làm gia tăng những biến động trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù thế, thị trường vẫn tiếp tục chứng kiến sự gia tăng các hoạt động hợp tác, mua bán – sáp nhập (M&A), nhưng dòng vốn FDI có thể sẽ bị gián đoạn trong ngắn hạn do ảnh hưởng từ chính sách Mỹ.

Bất động sản công nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế từ Tổng thống Mỹ Donald Trump, gây tác động đến chuỗi cung ứng và nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản thương mại được kỳ vọng ít bị tác động hơn, mặc dù sự thu hẹp của một số doanh nghiệp có thể làm giảm cầu trong ngắn hạn. Riêng thị trường nhà ở vẫn được kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong quý II, với sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư lớn.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, nhận định rằng dòng tiền đầu tư bất động sản hiện đang chuyển dịch từ Bắc vào Nam, với xu hướng phân hóa rõ rệt. Khách hàng đang tập trung vào các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý chuẩn, trong khi tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế. Các dự án từ các chủ đầu tư uy tín sẽ là yếu tố dẫn dắt lực cầu trong thời gian tới.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản, chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp sẽ kích thích nhu cầu mua nhà thực và đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư và vấn đề lệch pha cung - cầu vẫn là những rủi ro đáng chú ý. Thị trường sẽ tiếp tục phát triển với giá cao, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, nhưng đà tăng sẽ chậm lại khi ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân. Dòng tiền đầu tư sẽ hướng về các khu vực ngoại ô, nơi giá đất còn dư địa tăng trưởng.