Bất động sản 'ăn theo' sân bay Long Thành: Dư địa tăng giá liệu có còn?

Đầu tư vào Long Thành rất tiềm năng nhưng luôn đi kèm theo rủi ro, đặc biệt là rủi ro về quy hoạch vì khu vực này hiện đang trong giai đoạn phát triển định hướng lên thành phố. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý chưa rõ ràng của nhiều dự án cũng là điều các nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm.

Thị trường chưa thoát cảnh trầm lắng

Là hạng mục quan trọng nhất do thời gian thi công dài nhất, tính chất kỹ thuật phức tạp nhất, quyết định đến sự thành công của Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành (sân bay Long Thành) giai đoạn 1, nên gói thầu 5.10 nhận được sự quan tâm đặc biệt, những chỉ đạo quyết liệt về tiến độ và chất lượng công trình từ Chính phủ. Thông tin này được nhiều nhà đầu tư BĐS cá nhân mong chờ và hy vọng thị trường sẽ nóng lên, tính thanh khoản sẽ tốt hơn.

Dẫu vậy, trên thực tế, thanh khoản các sản phẩm BĐS gần khu vực sân bay không được như kỳ vọng. Theo ghi nhận của phóng viên, cách dự án sân bay khoảng 3 km, ở khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn (huyện Long Thành), những ngôi nhà thô đã hình thành nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang. Chị Huệ, một môi giới tại khu vực cho hay, giá đất tại đây dao động từ 50-80 triệu đồng/m2 vào thời điểm “sốt” đất đầu năm 2020. Nhưng hiện nay, giá đã giảm từ 15%- 20% tùy vị trí nhưng rất khó tìm khách để “chốt”.

Ngoài khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, nhiều dự án khu đô thị cũng được xây dựng nhanh trong thời gian gần đây như Gem Sky (Đất Xanh), Biên Hòa New City (Hưng Thịnh), STC Long Thành có giá từ 3,5 - 5 tỷ đồng/lô đất nền. Tuy nhiên, do một số thông tin từ cuối năm 2022 về việc Chính phủ đã có yêu cầu thanh tra, kiểm tra các dự án BĐS ở Đồng Nai nên hiện thị trường vẫn chưa thoát khỏi trầm lắng.

Một số sản phẩm nằm trong dự án của các đơn vị bị thanh kiểm tra hầu như “đóng băng” việc mua bán, chẳng hạn như dự án của Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (thị trấn Long Thành), dự án của Công ty TNHH thương mại dịch vụ Quang Vinh tại xã Phước An, dự án của Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh BĐS Hà An tại xã Long Đức, thậm chí cả dự án Khu thị sinh thái thông minh Aqua City tọa lạc tại Hương Lộ 2 hiện đang sở hữu quy mô rộng gần 1.000 ha, nằm ven sông Đồng Nai kết nối với những dự án giao thông huyết mạch.

Hiện giá chào bán một căn nhà phố 6x20m view sông khoảng 18-20 tỷ đồng, còn ở phân khu phía trong được giao dịch ở mức 7-8 tỷ đồng. Trong khi đó, biệt thự đơn lập, song lập đang được chào bán với giá 50-60 tỷ đồng. Khảo sát thực tế cho thấy thị trường đang trầm lắng nhưng mức giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm mạnh.

“Cũng giống như tình hình chung của thị trường BĐS toàn quốc, khó khăn về vốn, dòng tiền, vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ tận gốc thì thị trường BĐS ở Long Thành vẫn chưa thể ấm ngay được. Thị trường đã trải qua nhiều phen thăng trầm, “nóng- lạnh” nhưng dư địa tằng giá vẫn còn”, anh Nguyễn Hải, giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở TP. Thủ Đức nhận xét.

BĐS Long Thành còn dư địa tăng giá

Dẫu vậy, nhiều nhà đầu tư cá nhân và môi giới có kinh nghiệm vẫn cho rằng, việc thanh khoản kém chỉ là tạm thời, thị trường sẽ thoát khỏi cảnh ảm đảm và còn dư địa tăng giá. “Nhà nước đang đóng vai trò là “nhà tạo lập” cho thị trường BĐS Long Thành. Được đầu tư lên đến 16 tỷ USD, Cảng hàng không quốc tế Long Thành được ví như “cửa ngõ quốc gia” khi cộng hưởng cùng với hệ thống cảng biển, các tuyến đường cao tốc, đường Vành đai 3, 4… tạo đột phá trong thu hút đầu tư vào các lĩnh vực như công nghiệp, thương mại dịch vụ, logistics, bất động sản nên không có lý do gì mà lại không tăng giá”, một môi giới lâu năm tại khu vực tỉnh Đồng Nai nhận xét.

Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, Long Thành - Đồng Nai

Ông Nguyễn Tiến Việt, Phó tổng giám đốc ACV cho biết: “Cảng hàng không quốc tế Long Thành trong tương lai sẽ mở ra không gian phát triển mới cho vùng, tạo động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy cơ cấu kinh tế mới, chuyên về sản xuất dịch vụ, tạo ra năng lực cạnh tranh mới, tạo ra năng lực cho cả vùng Đông Nam bộ và các khu vực lân cận”.

Nhận định về sức bật của thị trường BĐS Long Thành, chị Nguyễn Ánh Tuyết, giám đốc một công ty môi giới và tư vấn BĐS ở Đồng Nai cho rằng thị trường địa ốc ở Long Thành còn nhiều dư địa tăng giá. Chị Tuyết phân tích: “Dự án đang được thúc tiến độ từng ngày để đưa vào hoạt động năm 2025. Nhiều người nói dẫu sao cũng chỉ là sân bay thôi, khách đến thì không lưu trú nên chả có lý do gì để khu này sầm uất. Nhưng theo tôi, tăng giá là vì đường giao thông được mở cộng hưởng với khánh thành sân bay”.

Theo chị Tuyết, các tuyến cao tốc đã và đang được triển khai xây dựng, thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và dự kiến tất cả sẽ hoàn thành đưa vào hoạt động năm 2027 như : Cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây được mở rộng, tuyến Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Đà Lạt, Dầu Giây – Phan Thiết, Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4 được triển khai.

Nhờ vậy, các khu công nghiệp cũng sẽ được dịch chuyển về đây để thuận lợi cho việc xuất khẩu hàng hóa đi quốc tế, lúc đấy lực lượng lao động lớn sẽ về đây sinh sống làm việc, nhu cầu nhà ở tăng, các công trình an sinh xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại… được xây dựng lên để phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân.

Còn anh Vũ Viết Trung, một nhà đầu tư thứ cấp nhận định, Long Thành có mục tiêu năm 2025 sẽ nâng cấp lên đô thị loại IV và 2030 sẽ trở thành đô thị loại III thì giá BĐS tự động sẽ tăng. “Hiện tại giá BĐS ở Long Thành đang dao động từ 20-35 triệu/m2, không phải quá cao và dư địa tăng giá của nó vẫn còn rất tốt. Quá khứ đã chứng minh những khu vực sau khi có sân bay giá đất tăng lên nhiều lần như Phú Quốc, Cam Ranh, Vân Đồn”, anh Trung nói.

Đồng tình với anh Trung, anh Trần Thắng, một nhà đầu tư ở quận 1 chia sẻ: “Theo những gì tôi tìm hiểu thì BĐS Long Thành 5 năm tới sẽ tăng vọt về giá. Ở đây mình nhận thấy được quá khứ của quận 9 (Thủ Đức) khoảng 7 năm về trước khi trước va sau khánh thành cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây”.

Theo anh Thắng, từ khi có cao tốc các tập đoàn lớn như Vingroup, Khang Điền, Novaland, Hưng Thịnh…về đây phát triển nên những khu đô thị compound hiện đại đầy đủ tiện ích, thay đổi bộ mặt hạ tầng của khu vực, từ đó giá đất ở quận 9 bắt đầu tăng chóng mặt.

Hiện tại, Long Thành đã có các tập đoàn lớn đã về đây làm những dự án có quy mô lớn có thể kể đến: Tái định cư Lộc An Bình Sơn, D2D, Gem Sky World, Century City, STC... Hiện nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng cho hàng loạt dự án khu đô thị lớn trong bán kính 30 km xung quanh sân bay như: khu đô thị sinh thái Aqua City có quy mô 1.000ha, tổng mức đầu tư khoảng 8 tỷ USD (Novaland); khu đô thị sinh thái Đại Phước có quy mô 465ha, tổng mức đầu tư 7.506 tỷ (DIC Corp); khu đô thị Izumi City (Nam Long Group) có quy mô 170ha, tổng mức đầu tư 21.000 tỷ đồng…

“Diện tích huyện Long Thành khoảng 43.000ha, vùng lõi sân bay đã chiếm 5.000ha và 21.000 ha vùng phụ cận, quy hoạch có thêm 18 cụm KCN dẫn đến đất ở cực kì khan hiếm, thiếu nguồn cung, nên giá đất sẽ tăng. Năm 2025 sẽ có 2 sự kiện quan trọng ảnh hưởng tới giá BĐS đó là sân bay sẽ đưa vào khai thác giai đoạn 1 và ước tính khoảng 14.000 lao động về đây sinh sống làm việc vì sự kết hợp giữa sân bay quốc tế top 10 châu Á và cảng quốc tế top 11 thế giới như thế này sẽ thu hút được vốn FDI về nhiều”, anh Thắng nói.

Tuy nhiên, theo anh Thắng, đầu tư vào Long Thành rất tiềm năng nhưng luôn đi kèm theo rủi ro, đặc biệt là rủi ro về quy hoạch vì khu vực này hiện tại đang trong giai đoạn phát triển định hướng lên thành phố. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý chưa rõ ràng của nhiều dự án cũng là điều các nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm. Thị trường BĐS Long Thành rộng lớn nên đầu tư ở đâu để sinh lời tốt nhất và an toàn nhất vẫn cần các nhà đầu tư tìm hiểu thấu đáo.