Bất động sản ‘ăn theo’ hạ tầng cao tốc, sân bay: Hưởng lợi nhưng tiềm ẩn rủi ro

Các chuyên gia dự báo bất động sản sẽ sớm hồi phục khi vốn đầu tư công tập trung giải ngân cho các dự án hạ tầng giao thông.

Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, vành đai, các đường cao tốc và nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL)… Các chuyên gia đánh giá việc Chính phủ đẩy mạnh hạ tầng để thúc đẩy kinh tế, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý các dự án bất động sản sẽ không thể phát huy vai trò là hạt nhân của đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được hình thành.

Vốn đầu tư công dồn cho hạ tầng

Theo báo cáo nghiên cứu của Savills World Research, Việt Nam đã tăng chi tiêu cho cơ sở hạ tầng từ 2,5% GDP năm 2016 lên 6% năm 2020, khi cam kết tạo ra mạng lưới giao thông toàn quốc toàn diện vào năm 2045.

Mạng lưới đó sẽ bao gồm 5.000 km đường cao tốc, một cảng nước sâu và hai tuyến đường sắt cao tốc. Nền tảng sẽ là Sân bay quốc tế Long Thành gần TP.HCM phục vụ 100 triệu hành khách mỗi năm và vận chuyển 5 triệu tấn hàng hóa. Giai đoạn đầu tiên trong bốn giai đoạn sẽ mở cửa vào năm tới và sân bay dự kiến ​​sẽ hoạt động toàn bộ công suất vào năm 2035.

Nghiên cứu cũng nhấn mạnh nhiều dự án đã thúc đẩy phát triển bất động sản trong lĩnh vực du lịch ngày càng quan trọng của Việt Nam. Đơn cử, khách sạn Hilton Saigon cao 32 tầng đã mở cửa vào cuối năm 2023. Dự kiến, ​​sẽ có nhiều dịch vụ khách sạn và bán lẻ cao cấp hơn trong thành phố và các khu vực xung quanh khi sân bay này hoạt động.

Sân bay quốc tế Long Thành đang triển khai xây dựng các hạng mục. Ảnh: Vũ Hội

Công suất vận chuyển hàng hóa bổ sung sẽ giúp cuộc sống của các doanh nghiệp sản xuất và hậu cần dễ dàng hơn, dẫn đến nhu cầu về không gian công nghiệp và kho bãi.

Ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research cho biết, các dự án cơ sở hạ tầng có thể cung cấp lợi ích công cộng hoặc cải thiện hoạt động kinh tế, hoặc đồng thời cả hai mục tiêu này. Các dự án cơ sở hạ tầng tạo ra việc làm - cả trong giai đoạn xây dựng ban đầu và các doanh nghiệp mọc lên sau đó. Các dự án này cũng tăng tính di động, khả năng đi lại và khả năng tiếp cận các dịch vụ.

“Mối liên hệ giữa nỗ lực giải ngân đầu tư vào cơ sở hạ tầng và sự phát triển bất động sản rất chặt chẽ. Các khu trung tâm kinh tế kết nối tốt sẽ thu hút lao động tay nghề cao, tạo ra cơ hội kinh doanh tốt và tăng trưởng xã hội. Cơ sở cảng mới tạo ra cơ hội xuất khẩu. Băng thông rộng siêu tốc thúc đẩy sự mở rộng của nền kinh tế kỹ thuật số”- ông Paul Tostevin chia sẻ.

Theo chuyên gia này, cơ sở hạ tầng mới thường thu hút các doanh nghiệp và người lao động mới, tạo thành các cụm. Nơi nào có cơ sở hạ tầng phát triển thì văn phòng, nhà kho, cửa hàng và khu dân cư thường theo sau.

Sự phát triển các dự án bất động sản đi theo phải bền vững và có sự dẫn dắt đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ảnh: Hoàng Giang

Rủi ro không ít

Theo ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research, ngay từ giai đoạn đầu, một dự án giao thông vận tải hoặc năng lượng được tài trợ hợp lý sẽ mang lại sự an tâm cho các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản. Đối với những người đang và có khả năng thuê văn phòng, bán lẻ hay bất động sản công nghiệp, đầu tư cơ sở hạ tầng thể hiện sự tin tưởng vào khu vực của họ.

Tuy nhiên, ông Paul Tostevin cũng chỉ ra những rủi ro xung quanh việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chủ yếu liên quan đến tính chất chất lâu dài của mỗi dự án. Do đó, các điều kiện chính trị và kinh tế có thể thay đổi đáng kể trong năm hoặc 10 năm, khiến các dự án tạm thời bị gác lại, hạ cấp hoặc gặp vấn đề về tài chính.

Ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research

Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng nhìn nhận, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết. Trước hết kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng đó sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa. Nếu không có sự kiểm soát sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị.

Theo các chuyên gia VIRES, thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án giao thông thì chất lượng đô thị hóa mới được nâng cao. Nói cách khác, hiệu quả của một dự án hạ tầng chỉ được hiện thực hóa khi sự phát triển các dự án bất động sản đi theo phải bền vững và có sự dẫn dắt đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Ngược lại, các dự án bất động sản sẽ không thể phát huy vai trò là hạt nhân của đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được hình thành.